[실무일지] 주택임대사업자, 알고보니 임대료 5% 인상 초과했다면? (계약서 다시 쓰고 신고하기! 렌트홈 문의)

 

[실무일지] 주택임대사업자 임대료 증액 5% 제한, 정확히 계산하는 법 (렌트홈계산기)

주택임대사업자의 의무사항인 임대료 5% 증액 제한에 대해 3가지 주제로 글을 썼다. 

1. 5% 임대료 정확히 계산하기

2. 최초임대료 기준 산정 (19년 10월 이후 등록자)

3. '연'5% 인상의 함정 

 

위의 세 가지 시리즈를 다 읽고나면, 주택임대사업자가 언제 어떻게 임대료를 5% 인상할 수 있는지, 최근에 주택임대사업자를 등록한 사람이라면 기준이 되는 임대료가 종전 계약인지 등록 후 첫 계약인지에 대해 정확한 개념을 잡을 수 있을 것이다. 

 

오늘은 위 포스팅드을 보고 상담 문의 온 고객분의 사례를 통해 배운, 

'주택임대사업자, 실수로 5% 초과하여 임대료 인상했을 경우'에 대해 정리해본다.  

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먼저 상담내용을 통해 사례를 정확히 이해해보자. 

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"제가 서울에서 20년 넘게 임대업을 해왔는데요. 지난 해 19년 3월에 주택임대사업자를 냈어요. 그리고 19년 6월에 소유하고 있는 다세대 주택 호실 하나를 임차인 B에게 보증금 1,000만원/월세 100만원으로 임대차 계약을 했습니다. 그런데 19년 5월까지 살았던 임차인 A에게는 보증금 1,000만원/월세 90만원으로 계약을 했었는데... 혹시 제가 임대료 증액 5%를 초과해서 과태료 대상인가요?"

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결론부터 말하면, 이 임대인 분은 주택임대사업자의 의무사항인 임대료 증액 5%를 초과하지 않았다.

 

19년 3월에 주택임대사업자를 등록할 때 1000/90 조건의 기존 임대차계약이 있었지만, 19년 10월 이전에 등록한 임대주택은 등록한 임대인은 등록 당시 있던 계약은 아무 상관 없고, 임대 주택으로 등록한 이후 새로 맺는 첫 계약이 '기준임대료'가 되기 때문에 월세를 100만원을 받든 150만원을 받든 문제 없다. 종전 계약의 임대료인 90만원은 신경 쓸 필요가 없다는 뜻이다. 주택임대사업자의 최초 계약금액은 임대인 마음대로 정할 수 있기 때문에!  

 

[실무일지] 주택임대사업자 최초임대료 (19년 10월 개정 법령) 임대료 5% 인상률의 함정

그런데 이 내용은 이미 위 포스팅에서 정리한 것이고, 오늘 주택임대사업자 분들에게 새로 알려드릴 정보는 '실수로 이미 5%를 초과해서 임대료를 인상한 경우 어떻게 대처하느냐'이다. 

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위 사례에서 임대인이 주택임대사업자에 등록한 날이 19년 3월이 아니라 19년 11월이고, 1000/90 조건의 임차인이 살고 있었다고 가정해보자.

(나의 실무일지를 꼼꼼히 보았다면, 벌써 여러번 말하지만 19년 10월이 기준이다. 19년 10월부터 임대 주택을 등록하는 사람은, 등록 당시 기존 임대차 계약금이 기준이 된다는 것 꼭 알아두기.)

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만약 위 임대인이 19년 11월에 본 다세대 호실을 임대주택으로 등록하였고, 그 이후 새로 체결한 임대차 계약에서 월세를 100만원 받았다면 5% 상한선을 초과한 것이 된다. 등록 당시 1000/90이었던 계약이 최초임대료, 기준임대료가 되면 이후 임대차 계약은(재계약도 마찬가지) 이제 1000/90을 기준으로 임대료를 책정해야 되니까 보증금이 똑같이 1,000만원이라면 월세는 95만원 까지만 받을 수 있는데 100만원으로 받았으니 5% 상한 의무를 위반한 게 되는 것이다. 

 

그런데 임차인은 이미 1000/100으로 계약한 계약서를 들고 전입신고 완료 후 확정일자까지 받았다고 한다. 이 경우 임대인은 이미 임대사업자 룰을 위반한 죄로 꼼짝없이 과태료를 내야 할까? 

 

정답은 O, X. 둘 다이다.

 

기준은 '임대차 계약 신고 유무'에 있다. 

 

 

1. 5% 초과한 금액으로 계약했고, 그에 대한 임대신고를 이미 마친 경우.

 

안타깝지만 이미 온라인(렌트홈)이나 관할청에 임대차계약 신고를 했다면 실수를 인지하고 되돌리려 해도 방법을 찾기가 어렵다.

주택임대사업자 제도가 복잡하기 때문에 의무사항을 정확하고 디테일하게 숙지하지 못한 임대인들이 생각보다 굉장히 많다. 그런데 고의가 아닌 실수로, 그것도 정말 미미한 금액 차로 5%를 초과했고 실수를 만회하고 싶다고 해도 이미 임대신고가 되어 서류로 기록이 남아버리면 어쩔 수 없이 과태료 대상이 된다..는 것이 렌트홈의 입장이다.

 

(렌트홈에 상담 문의한 결과, 통화한 담당 직원이 이렇게 말했다. 상담원들마다 뉘앙스 차이가 있기 때문에 100% 정확하게, 절대 안된다 무조건 안 된다 라는 건 아니었지만 일단 신고가 되면 5% 상한 의무사항을 어긴 것으로 처리가 될 거라는 게 담당자의 안내였다.) 

 

상식적으로 생각했을 때, 이미 임대신고를 했다고 해도 임대료 책정에 실수가 있었음을 임대사업자가 빨리 알아차리고 계약일 기준 3개월 안에 금액을 변경해서 재신고(?)를 한다거나.. 재신고가 안된다면 적어도 금액을 정정한 계약서를 추후 과태료 처분에 대한 소명자료로라도 낼 수 있지 않을까 싶은데. 예를 들어 오피스텔 월세 40만원 받는 사람이 1,2만원 정도 월세 더 받은 걸로 몇 백만원, 몇 천만원의 과태료를 낸다면 얼마나 억울할까. 무지도 잘못이라고는 하지만.. 제도 자체가 너무 어렵다는 생각이 든다..ㅠㅠ 올해 7월부터 임대료 5% 인상율 지키지 않은 임대차계약 전수조사 실시된다는 데... 난리가 날 듯하다..

 

2. 5% 초과한 금액으로 계약했지만, 아직 해당 임대차 계약 신고를 하지 않은 경우.

 

잘못된 금액으로 계약을 체결하고, 이미 임차인이 그 계약서로 전입신고 및 확정일자까지 다 받았다고 해도!! 아직 임대신고만 하지 않았다면 방법이 있다. 바로 '다시' 5% 상한을 넘기지 않는 금액으로 계약서를 새로 작성하기!! 

 

임차인에게 상황을 잘 설명한 후 양해를 구하고(임대료가 내려가는 것이니 마다할 임차인은 없을 것), 계약서를 다시 쓰면 된다. 이미 5%를 초과한 임대료를 받았다면 초과분 만큼 나머지를 돌려주거나 앞으로의 월세 계약에서 그 금액 만큼을 깎아주는 방법으로 서로 협의하자. 월세가 아니라 전세의 경우에도 초과분 만큼 전세 보증금을 돌려주기만 하고 다시 계약서를 써서, 새로운 계약서로 임대차계약을 신고한다면 과태료 걱정은 끝! 

 

전입신고나 확정일자, 혹은 전세자금대출로 이미 이전 계약서가 관공서나 은행에 신고되어 있으면 어떡하나? 걱정할 수 있는데 렌트홈에 문의하여 확인한 결과, 5% 상한 의무는 주택임대사업자의 '임대차계약 신고'로만 체크하는 것이지 주민센터나 은행 등에 제출한 이전 계약서와는 상관이 없다고 했다. 

 

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결론은, 주택임대사업자의 '임대신고'여부가 키포인트다. 

 

임대신고는 계약일 기준 3개월 안에, 표준임대차 계약서로 작성하여 온라인 렌트홈 혹은 관할청에 신고하는 것이 원칙이다. ▼

[실무일지] 주택임대사업자 임대신고 의무사항 총정리 (기한, 신고처, 필요서류 등)

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그리고 올해 6월까지 한시적으로 자진신고를 통해 과태료 부과를 면제해주고 있으니 확인하자. '임대차계약 미신고'와 '표준계약서 미사용'으로 임대사업자의 의무사항을 위반했다면 깜빡하지 말고 꼭 자진신고 챙길 것 ▼

[실무일지] 주택임대사업자 자진신고로 과태료 면제 받기 (대상자, 기한, 서류, 신고방법)

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주택임대사업자 시리즈 글을 보고 전화상담/방문상담 요청하시는 분들 덕분에 나도 점점 더 디테일한 사례들을 공부중이다.. 이렇게 많은 글을 썼는데 아직도 쓸 게 남았다니... 주택임대사업자 제도 정말 복잡해 ㅠㅠㅠㅠ 

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2020년 4월 21일 업데이트....▼

[실무일지] 자진신고? 과태료? 전문가도 모르는 주택임대사업자. 임대인민원 폭발하는 이유!! 

[실무일지] 자진신고? 과태료? 전문가도 모르는 주택임대사업자. 임대인민원 폭발하는 이유!!

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6월 4일 업데이트 한 [계약서 다시 쓰기]에 대한 글입니다. 

주택임대사업자 5% 초과 → [계약서 다시 쓰기]가 꼼수라고?