[실무일지] 주택임대사업자 임대신고 의무사항 총정리 (기한, 신고처, 필요서류 등)

 

코로나로 지방에서 올라오지 못하는 임대인분들을 대신해 3월 한 달간 주택임대사업자의 임대 신고를 열 건 넘게 처리했다. 그 과정에서 새로 알게 된 팁과 함께 주택임대사업자의 임대차 계약 신고 의무사항을 한눈에 정리해본다. 

 

 

※ <임대사업자 등록 의무사항> 이라는 렌트홈의 공지사항을 보기 쉽게 정리한 것입니다. 

 

 

Q. 임대신고 기한은 언제?

전세, 월세 계약을 체결한 날로부터 3개월 내에 신고해야 한다. 임대인분들이 가장 많이 착각하는 부분이 여기다. 잔금일, 즉 임차인의 입주 날을 기준으로 3개월이 아니라 계약을 체결한 날로부터 3개월이다.

 

예를 들어 내가 오피스텔 전세 계약서를 3월 31일에 쓰고, 임차인이 잔금 및 입주를 5월 1일에 한다면 신고기간은 5월 1일부터 3개월이 아니라 계약서를 작성한 3월 31일부터 3개월이다.

 

변경도 마찬가지로 A임차인이 기한을 다 지키지 못하고 나가게 되어 해당 오피스텔을 새로운 B임차인과 다시 계약하게 되었다면, B임차인과 계약한 날짜 기준으로 3개월이다.  

 

착오로 인해 신고 기한을 놓치는 일이 없도록 반드시 '계약서 작성일' 기준으로 챙기기! 

 

(!) 하지만 실무 경험상 부동산에서 잘 알려주기만 하면 대부분의 임대인들이 계약서 쓴 당일에 바로 물건지 관할청에 가서 신고하거나, 늦어도 며칠 안에는 모두 챙겨 신고하는 편이다. 우리 사무실에서는 아예 계약 끝나자마자 바로 임대 신고 접수하러 갈 수 있도록 서류를 한 번에 다 챙겨드리고 있다. 서류 갖다 내기만 하면 신고가 접수되도록!

그런데 가끔 어떤 부동산에서는 부동산 사장님이 주택임대사업자 제도 신고를 놓치고 있거나, 잘못 알려주거나, 아예 챙겨주지 않거나.. 하는 경우도 간혹 있으니 임대인 스스로가 권리와 의무를 잘 챙겨야 한다.  

 

 

 

 Q. 이미 임차인이 있는 주택을 임대주택으로 등록하고 싶으면?

렌트홈 공지사항에는 "종전임대차계약이 있는 경우 민간임대주택으로 등록한 날로부터 3개월 이내"라고 적혀있는데 말 그대로다. 내가 전세를 주고 있는 오피스텔이 있다, 그런데 지금까지는 일반과세자로 임대해왔지만 앞으로는 주택임대사업자를 등록하려 한다. 이럴 때 신고기한은 주택임대사업자 등록 후 해당 오피스텔을 민간임대주택으로 등록한 날. 그 날로부터 3개월 이내에만 신고하면 된다는 뜻이다. 

 

 

 

 

Q. 어디에서 신고해야 할까?

임대차계약을 체결/변경했다면 3개월 내에 신고해야 한다는 내용을 확인했다. 그럼 어디가서 해야 할까? 딱 정해져 있기 때문에 아무 구청에나 가면 안 된다. 

 

-임대주택 소재지 또는 사업자 주민등록지

 

내가 임대하는 주택이 있는 물건지, 즉 소재지 관할 관청에 가거나.
임대사업자인 내가 주민등록 되어있는 관할 관청에 방문하여 신고하는 것. 이렇게 두 가지 경우만 가능하다. 

 

예를들어 임대인 A가 수원에 거주중이지만 주민등록은 강남에 되어 있고 동탄에 오피스텔을 가지고 있다면? 오피스텔 임대신고는 A의 주민등록지인 강남구청 또는 오피스텔 물건지인 화성 동탄 출장소를 찾아가 임대신고를 해야 한다. 

 

대신 어느 곳이든 직접 방문이 어렵거나, 귀찮을 때는 렌트홈(온라인)에 접속하여 임대 신고 절차를 따르면 된다. 인터넷으로 신고하는 거라 어렵고 복잡할 거라고 생각하는 사람들이 많은데 연세가 있으신 어른들도 직접 하시는 걸 많이 봤고, 자녀에게 물어보거나 조금만 검색해보면 쉽게 접수할 수 있으니 렌트홈을 적극 활용하자! 

 

 

 

 

Q. 반드시 본인이 '직접' 신고해야 하나요? 

이번에 임대인들을 대신해 신고 처리하면서 알게 된 내용. 꼭 본인이 직접 신고하러 갈 필요는 없다는 거! 부동산이 대신 가주어도, 가족이나 친구가 대신 가주어도 아무 상관 없다. 대리한다고 해서 본인과 대리인의 신분증 같은 걸 제시할 필요도 없고 그냥 필요한 서류만 가지고 가서 내면 끝이다.

 

화성시 동탄 출장소의 경우 임대 신고 절차가 다음과 같았다.

 

1. 건축과 담당 공무원에게 준비한 서류를 제출

2. 공무원이 빠진 서류가 있는지 확인해준 후 복사해서 사본을 한 부 만들어 줌

3. 민원과에 가서 원본을 접수하라고 안내받고 (사본은 본인이 챙기고)

4. 민원과에 원본을 제출한다. 끝

 

※ 민원과에 내는 서류가 원본이고 한 번 제출하면 끝이기 때문에 건축과 공무원이 그 자리에서 복사본을 챙겨 주는데, 경우에 따라 '본인'이 아닐 경우 (부동산일 경우엔 그랬다) 따로 복사본을 주지 않을때도 있으니, 만약 가족이나 친인척을 대신해서 임대 신고를 하러 간다면 부동산에 미리 부탁해서 처음부터 서류 사본을 하나 챙겨놓는 것도 좋다. (가지고 있을 의무는 없지만 그래도 일반 계약서와 함께 보관해두고 싶은 주인들이 더러 있다 ㅎㅎ)

 

 

 

 

Q. 제출 서류는 무엇이 있나?

주택임대사업자가 임대신고 할 때 필요한 서류는 3가지다.

 

1. 표준임대차계약서 

2. (임차인)행정정보 공동이용 사전동의서

3. 임대신고서 

 

1번과 2번은 부동산에서 챙겨주는 서류들이니 임대인들이 따로 챙길 필요가 없고, 3번 임대신고서 같은 경우도 부동산에서 받을 수 있다. (서식이 따로 있기 때문)

 

우리 사무실에서는 임대인이 주택임대사업자면 위 세 가지 서류를 전부 준비해둔다. 한 번에 임대/임차인 양측에 모두 설명 한 후 사인을 받고, 3번 임대신고서도 임대인의 인적사항과 계약 내용을 미리 다 타이핑 후 출력해서 전달한다. 하지만 모든 부동산에서 꼼꼼히 다 챙겨주는 것은 아니니 임대신고에 어떤 서류가 필요한지는 이런 정보를 찾아보고 임대인 스스로도 잘 숙지할 필요가 있다.   

 

 

 

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주택임대사업자를 등록하긴 했는데, 사업자로서 지켜야 할 의무와 권리에 대해 제대로 알지 못하는 사람들이 너무 많다. 세제혜택을 받기 위해 별 생각 없이 남들 하는대로 신청했다가 지켜야 할 권리사항을 소홀히하고 그로 인해 어마어마한 세금 폭탄을 맞는 경우도 드물지 않다고 한다. 

 

우리 손님 중에도 한 오피스텔에 물건을 여러개 가지고 있었는데, 내가 계약하면서 임대 신고에 필요한 서류를 챙겨주며 신고하라고 알려주자 다른 곳에서 먼저 계약했던 호실은 이런 서류들 (표준임대차계약서)도 없었고 임대 신고해야하는지도 몰라서 안했다고.. 하는 경우도 있고 그랬다..; 

 

주택임대사업자가 생각보다 그리 오래된 제도가 아니라 잘 모르는 부동산도 많고, 표준임대차계약서를 주지 않는 곳도 있고 해서.. 운이 없어 부동산도 임대인도 임차인도 아무것도 모른채 계약해버리면 임대인에게 큰 문제가 되니 주택임대사업자로서의 권리와 의무를 제대로 확인하고 알아놓아야 한다. 

 

표준임대차계약서 자체가 어떻게 생겼는지, 렌트홈에서 임대 신고는 어떻게 하는지 등등 어려움을 겪는 임대인들을 위해 '주택임대사업자'에 대한 실무일지를 계속 써보려 한다. 바로 다음 글에서는 위에서 언급한 3개월 신고 기한을 어겼을 시 내야하는 과태료와 자진신고기한에 대해 정리해보겠다.

 

궁금하고 헷갈렸던 부분이 이 글을 통해 어느정도 해소가 되었길 바란다 :) 

 

 

[실무일지] 주택임대사업자 자진신고로 과태료 면제 받기 (대상자, 기한, 서류, 신고방법)