[실무일지] 조정지역 '일시적 1가구 2주택' 비과세 요건, 이것만 이해하면 쉽다! (9.13대책/12.16대책)

 

세법이 자꾸 바뀌어서 문의가 빗발친다. 특히 주택임대사업자 관련 상담과 비과세 적용요건에 대해 헷갈려하는 사람들이 많다. 오늘은 그 유명한 '일시적 1가구 2주택'에 대해 쉽게 쉽게 이해해보자. 

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'일시적 1가구 2주택'

말 그대로 일시적으로 한 가구에서 두 개의 집을 가지게 된 상황을 말한다.

 

갑이 본인 소유 A주택에 살다가 B주택을 새로 사서 이사를 가는 경우, A주택을 팔고 소유권을 넘기기 전까지는 일시적으로 1가구 2주택자가 되는 것이다. 1주택자와 2주택자의 세율이 다르므로 위와 같은 일시적 2주택자가 되는 사람들이 많아지자 정부에서 이런 약속을 했다. 

 

그래서 갑은 마음 편히 새집 B로 이사하면서 매수자를 찾아 A집 양도 또한 무사히 마칠 수 있게 되었다.

 

 

그런데..

돈 많은 사람들이 이 제도를 이용해 실제로 거주하기 위한 집이 아닌 투자용 집을 사고 비과세 혜택을 받는 일이 많아지면서 2018년 9월 13일 정부가 약속했던 말을 바꾸었다. 

 

"인기많은 곳에서(조정지역) 일시적으로 2주택자가 되는 사람은 새 집 사고 3년이 아니라 2년 안에 원래 집 팔아! 그래야 양도세 비과세 해준다!"

 

18년도 9.13 부동산대책

 

그리고 다시 1년 후... 2019년 12월 16일.

한번 더 말을 바꾼다. 

 

"이제 2년도 안돼. 1년으로 해 1년. 새 집 사고 1년 안에 기존 집 안 팔면 비과세 없어!"

 

19년도 12.16 부동산대책

 

 

이게 끝이다. 그러니까 부동산 투기를 잡겠다고 정부가 칼을 빼들어 일시적 1가구 2주택에서의 '일시'를 3년에서 2년, 2년에서 1년으로 줄이면서 비과세 요건을 더욱 강화했다는 것만 이해하면 된다. 

 

단, 이 내용은 조정지역만을 대상으로 한다는 거!

(기존주택도 조정지역, 신규주택도 조정지역일 때만 해당하는 이야기)

 

그러니 기존주택과 신규로 취득하는 주택 중 어느 하나라도 비조정지역에 있다면 여전히 3년 안에만 팔면 비과세 적용을 받는다.조정지역에 살면서 조정지역의 또 다른 집을 구매하는 사람만 신경 쓰면 되는 문제!

 

 

조정지역 일시적 1가구 2주택 비과세 요건 (중복보유기간) 정리표

 

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사례로 위 표를 한번 더 이해해보자. 

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사례 1) 

짱구는 2018년 5월 1일 서울 동작구의 oo아파트를 가지고 있으면서 2020년 1월 1일 용인시 수지구에 있는 ㅁㅁ아파트를 매수했다. 짱구가 동작구의 oo아파트에 대한 양도세 비과세 적용을 받으려면 언제까지 처분해야 할까? 

 

서을특별시는 2017년 9월 6일, 용인시 수지구는 2018년 12월 31일 조정대상으로 지정되었다. 짱구가 신규주택인 수지구의 ㅁㅁ아파트를 취득한 날짜 20년 1월 1일 기준으로 보면, 취득일 당시 종전주택과 신규주택이 모두 조정지역이므로 비과세 혜택을 위해 두 개의 아파트를 중복해서 보유 가능한 기간은 1년이다. 따라서 20년 12월 31일까지 서울에 있는 기존 주택을 팔아야 비과세가 적용된다.   

 

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사례 2)

코난은 2019년 6월 1일 동탄2신도시의 본인 소유 **아파트에 거주하면서 2020년 3월 1일 용인시 처인구에 있는 ##아파트를 매수하였다. 코난이 **아파트에 대한 양도세 비과세 적용을 받으려면 언제까지 처분해야 할까?

 

동탄2신도시는 2016년 11월 3일 조정대상지역으로 지정되었으나 용인시 처인구는 조정대상지역이 아니므로 코난은 종전주택과 신규주택 둘 중 하나만 조정지역인 경우에 해당한다. 이때는 변경된 부동산 대책에 신경 쓸 필요없이 중복보유기간을 3년으로 잡으면 되기 때문에 기존주택인 동탄2신도시의 **아파트는 2023년 2월 28일 안에만 양도하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 

 

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동탄2신도시가 조정지역이다보니 조정지역 내에서의 일시적 1가구 2주택 내용을 궁금해하는 손님들이 정말 많다. 사례가 굉장히 다양하고 또 현실적으로 더 복잡한 문제들이 섞여있긴하지만 어쨌든 조정지역 내에서의 일시적 2주택 문제 자체는 종전주택과 신규주택이 신규주택 취득일 기준으로 둘 다 조정지역이냐 아니냐만 정확히 판단하면 헷갈릴 게 없다. 어려워말고 주위에 물어보기 전에 위 표를 꼭 이해하고 기억하자. 

 
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1가구 1주택 비과세가 더 간단한 내용이라고 생각해서 먼저 정리해보려 했는데..: 예상외로 어려운 부분이 있어 국토부 질의를 통해 국세청 확인을 받으려고 기다리고 있다ㅠㅠ 정확한 내용으로 안내 받게되면 이 다음 글은 조정지역내의 1가구 1주택 비과세(보유vs거주)에 대해 자세히 써봐야지! 

[실무일지] 1가구 1주택 비과세 요건, 취득 당시 다주택자여도 될까? (조정지역 1세대 1주택/국세청 질의)

[실무일지] 1가구 1주택 비과세 요건, 취득 당시 다주택자여도 될까? (조정지역 1세대 1주택/국세청 질의)

 

세무사도 헷갈려하는 요즘 세법^.^;; 세무사와 부동산이 하는 말이 각각 다르고 이해가 안되는 부분이 있다면 우리 모두 국세청 찬스를 활용합시다..! (또르르..) 

 

[실무일지] 일시적 1가구 2주택 비과세 요건, 결혼/상속/증여/부양 쉽게 이해하기 (조정지역 사례)

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