[실무일지] 일시적 1가구 2주택 비과세 요건, 결혼/상속/증여/부양 쉽게 이해하기 (조정지역 사례)

 

[실무일지] 조정지역 '일시적 1가구 2주택' 비과세 요건, 이것만 이해하면 쉽다! (9.13대책/12.16대책)

 

 

앞서 조정지역에서의 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건을 확인했다. 기존주택과 신규주택이 모두 조정지역인 경우에만 문재인 정부의 부동산대책에 따라 보유기간을 계산하면 되고, 두 주택 중 하나라도 비조정지역이라면 머리 아프게 고민할 것 없이 3년 안에만 팔기! 끝! 

 

오늘은 결혼으로 2주택자가 된 부부의 상담 사례를 기록하면서 상속이나 증여, 부양 등의 1가구 2주택 비과세 기타 요건을 같이 정리해본다. 

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1. 상속 

본인 소유 주택이 있는 상황에서 상속으로 2주택자가 된 경우, 상속 받기 전 소유하고 있던 종전주택을 처분하면 기간 제한 없이 언제든 양도세 비과세가 적용된다. (물론 종전주택 역시 2년 이상 보유는 하고 처분해야 하며 9억원 이하여야 함) 

 

2. 증여

상속과 증여를 같은 걸로 생각하는 사람들이 있는데 그렇지 않다. 상속은 상속자가 죽음으로 물려받는 경우를 말하고, 증여는 살아있을 때 물려 주는 경우다.
증여는 상속과 다르게 증여를 받은 날로부터 3년 이내에 기존 주택을 매매해야 양도세 비과세 적용! 대신 기존 주택 보유기간이 2년이 아니라 1년이다. 

 

3. 부양(합가)

만 60세 이상의 노부모 부양하기 위한 합가로 1가구 2주택이 되는 경우, 어떤 주택이든 상관 없이 둘 중 하나를 10년 안에만 팔면 양도세 비과세 요건으로 혜택을 받을 수 있다. 

 

4. 결혼

결혼으로 1가구 2주택자가 되면 혼인신고일을 기준으로 5년 이내에, 주택 2개 중 (2년 이상 보유한) 하나를 팔면 비과세가 적용된다.

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이렇게만 보면 비과세 요건이 단순해보이지만, 주택 소재지가 조정지역일 경우 2년 이상 보유 뿐 아니라 2년 이상 거주 요건이 추가되니 실제 사례를 통해 살펴보자. 

 

사례)

사연과 무송은 2020년 1월에 결혼하고 3월에 혼인신고를 했다. 그런데 두 사람 모두 주택을 소유하고 있어 1가구 2주택자가 되었다. 사연은 2016년 1월에 동탄2신도시 소재의 ##아파트를 분양받아 소유하고 있고, 무송은 2018년 12월에 광교신도시의 @@아파트를 매수해서 가지고 있는 상황. 두 사람이 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건을 받으려면 언제 어떤 집을 처분해야 할까?

 

이렇게 조정지역 소재지의 주택을 가지고 있다면 먼저 그 지역의 조정대상 지정일과 양도세 비과세 기준일(세법이 바뀌는 기준점)을 체크해야 한다. 

 

✔️동탄2신도시는 16년 11월 3일, 광교신도시는 18년 8월 27일 조정대상지역으로 지정됨

✔️ '양도세 비과세 요건'인 보유기간은 18년도 9.13 대책과, 19년도 12.16대책이 기준.

 

먼저 사연의 동탄2신도시 ##아파트는 16년 1월에 구매했으니 2년 보유만 해도 양도세 비과세 적용을 받는다. 그런데 무송의 광교신도시 @@아파트는 광교가 이미 조정지역일 때, 그리고 18년 9.13대책 이후 취득했으므로 2년 거주 요건이 추가된다. 

 

따라서 사연 무송 부부는 혼인신고일인 2020년 3월을 기점으로 5년 이내인 25년 2월까지 (이미 2년 이상 보유 요건을 갖춘)동탄의 ##아파트를 팔거나, 광교의 @@아파트에서 실거주 2년을 채우고 팔거나. 둘 중 하나를 선택하면 된다. 

 

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일시적 1가구 2주택 비과세 요건...

세법이 자주 바뀌기도 하였고 또 본인이 처한 상황이 복잡해서 '내가 1가구 2주택 비과세에 해당이 되나..?' 헷갈려하는 사람들이 많다. 세무사나 부동산에 물어봐도 조금씩 말이 다를 수 있고.. 이렇게 인터넷으로 정보를 찾아보아도 정확히 개념을 파악하기가 어렵다면. 국세청에 전화하거나 국토부에 질의해서 확실하게 상담하는 게 최고!

 

특히 조정지역 1가구 2주택자들은 바뀐 세법을 잘못 이해해서 2년 보유만 하면 된다는 생각에 실거주 않고 있다가, 양도 시점이 되어서야 비과세 적용이 안 된다는 걸 알게되는 경우가 더러 있다..!

 

자신의 주택이 조정지역 내에 있다면 위 사례에서 살펴보았듯, 해당 지역이 조정대상지역으로 지정된 날짜와 양도세 비과세 관련한 9.13(2018) / 12.16(2019) 부동산 대책을 정확하게 이해한 상태에서 주택 매수/양도 계획을 세워야 할 것이다.  

세법 공부는 끝이 없다...^^;