[실무일지] 주택임대사업자 포괄승계 양도양수 완벽정리, 국세청 질의 (절차/유의사항/장단점/의무기간)

✔ 21년 5월 기준 추가글 : 1년 전 이 글을 정리했을 때와 다르게 20년 7.10 대책 이후로 주택임대사업자 자진말소가 가능해졌다. 포괄 승계는 매도인(양도인)에게도 매수인(양수인)에게도 불리한 것이 많으니 자진말소가 불가능해 어쩔 수 없이 포괄조건으로 매매해야하는 경우 제외하고는 웬만하면 자진말소 하고 팔자. 주택임대사업자 포괄 승계 조건이 붙지 않아야 매매가 훨씬 쉽다!! 

 

[실무일지] 주택임대사업자 자진 말소 신청의 모든 것 (대상, 방법, 취득세 추징, 임차인 동의서, 렌트홈, 서식 다운로드, 처리기한)

[실무일지] 주택임대사업자 자진 말소 신청의 모든 것 (대상, 방법, 취득세 추징, 임차인 동의서,

 

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 사무실로 주택임대사업자 제도 관련한 문의 전화가 끊임없이 온다. 다른 상담을 위해 방문했다가도 이야기하다보면 주택임대사업자 제도에 대해 잘못 알고 있거나 모르는 임대인들이 많아 주택수와 세금 문제를 다시 계산해보면서 장기계획을 세우는 일로 도움을 드리고 있다.

   

 그 중에서도 세제혜택을 받고자 주택임대사업자에 등록을 했는데, 급한 사정으로 임대주택을 매도하고 싶은 임대인분들 (+포괄양수로 주택임대사업자의 물건을 사려는 매수자분들)을 위해, 오늘은 임대주택 포괄양도양수의 개념, 승계 절차와 유의사항, 매도매수자의 의무 등을 한눈에 보기 쉽게 정리해본다. 

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일단, 주택임대사업자의 포괄승계란 의무 보유기간을 다 채우지 않은 임대주택을 같은 임대사업자에게 매도하는 계약을 말한다.   

 

Q. 임대주택 보유기간이 아직 남았는데 팔 수 있나요?

4년, 혹은 8년짜리 임대주택을 등록하면 그 기간 안에는 팔 수 없다고 생각하는 사람들이 있는데 그렇지 않다. 파는 것은 가능하다. 다만 의무기간을 채우지 못하고 매도할 시 과태료 3,000만원 부과에 앞서 받은 세제혜택을 모두 토해내야 하기 때문에 사정이 생겨도 팔지 못할 뿐이다. 그러나 어떤 법이든 예외규정이 있고, 임대주택 매매도 마찬가지! 같은 임대사업자에게 매도하면 세제혜택 환수는 피하지 못해도 과태료는 없다.   

 

(!) 예외 규정 : 비사업자, 혹은 일반과세자가 아니라 같은 임대사업자에게 포괄승계 조건으로 임대주택을 매도하는 것 

그러니까 4년(단기) 혹은 8년(장기) 등록해놓은 임대주택을 의무기간 안에 팔아야 할 때는 같은 주택임대사업자에게 팔거나, 매수 후 주택임대사업자로 등록할 '예정자'에게 팔거나. 두 경우 중 하나를 택하면 된다. 

 

 

그럴때 매도인과 매수인이 각각 알아야 할 내용이 무엇인지 체크해보자.  

Q. 매도자가 알아야 할 것은?

 포괄승계라 해도, 매도인은 의무 보유기간을 다 채우지 못했다는 임대사업자의 의무 사항을 위반하는 것이므로 그동안 받았던 취득세감면/종부세 합산베제/양도세 중과배제 혜택을 모두 토해내야 한다. (물건지가 조정지역이면 장기보유특별공제도 받지 못하게 된다.) 즉, 과태료 3,000만원만 면제 받는 것이지 그간 임대사업자로서 받은 혜택은 고스란히 내놔야 한다는 것.

 

 그러니 의무보유기간 동안은 어떻게든 팔지 않고 가지고 가는 것이 가장 좋지만, 그럼에도 불구하고 사정상 급히 처분해야 할 때는 포괄승계 절차를 잘 이해하고 매수자를 찾아야 할 것이다. 

 

 

Q. 매수자가 알아야 할 것은?

보유기간이 남은 임대주택을 매수하려는 유형은 두 가지다. 

 

✔️투자목적 (임대수익/시세차익) 

✔️실거주목적

 

매수자가 임대주택을 매수함으로써 얻는 가장 큰 이점은 남은 의무기간만 채우면 된다는 것이다. 예를 들어 8년짜리 장기 임대주택을 5년 보유한 A에게서 B가 포괄양수로 주택을 매수하면 8년까지 남은 기간 3년만 있으면 의무기간이 끝난다. 그럼 그때부터는 자유롭게 사고 팔 수 있다.

 

단, 주의사항은

★의무보유 기간은 누적되지만 세법으론 그렇지 않다는 것!★

세법상으로는 B를 새로운 매수자로 보기 때문에 주택의 임대사업도 새로 운영되는 걸로 간주한다. 따라서 '주택임대사업자'로서 받는 세제혜택을 받고 싶다면 B역시 본인 명의로 다시 5년, 10년이상을 보유해야 종부세, 양도세 등에서 혜택을 받을 수 있는 것이다.

 

즉, A에게서 주택을 매수한 후 3년만 지나면 언제든 매매 자체는 가능하나 '주택임대사업자'로서의 세금 혜택은 받지 못하니 임대주택을 포괄양수하는 사람은 ①꾸준히 임대 수익을 올리거나 ②실거주 2년을 추가해 해당 주택을 비과세로 만들 수 있는 무주택자 등등이 아니라면 매수에 신중해야 한다. (매수시 드는 취득세 및 각종 비용 + 시세차익이 발생해도 양도세 그대로 다 낸다면?) 

 

 

Q. 포괄승계 절차 및 유의사항, 정확히 알고 계시나요?

① 매수인 찾기 → ② 매매계약서 작성 → ③ 주택과 신고 → ④ 매수자 임대사업자 등록 및 포괄양수 신고 → ⑤ 등기 (소유권 이전) → ⑥ 매도인의 폐업 신고 

 

① 매수인 찾기

이미 임대사업자인 사람도, 주택 매수 후 임대사업자를 등록하려는 사람도 가능.

 

② 매매계약서 작성 

부동산에서 매매계약서를 쓴다. 이때 특약사항에 '임대사업자의 모든 지위(권리, 의무)를 승계한다'라는 조건을 꼭 넣어야 한다. 매수자가 기존 주택임대사업자가 아니라면 매수 후 임대사업자를 등록한다는 내용도 특약사항에 넣기. 

 

③ 주택과 신고

물건지(주택이 있는 곳) 관할 구청(시청) 주택과에 가서 임대사업자 포괄양도양수 계약을 신고한다. (며칠 기다리면 접수가 완료되었다는 연락이 온다.)

 

④ 매수자 임대사업자 등록 및 포괄양수 신고  

매수자가 본인 주민등록지 주택과에 가서 임대사업자 등록을 하고 포괄양수계약을 신고하고, 임대사업자 등록증을 발급 받는다.  

 

⑤ 등기 (소유권 이전)  

소유권을 이전한다. (보통 매매계약서를 쓴 부동산 사무실에 법무사를 불러 진행)

 

⑥ 매도인의 폐업 신고 

매도인이 본인 주민등록지 주택과에 가서 폐업신고를 한다. (신고시 주택과 전산상 해당 주택이 매수자의 임대주택으로 조회) 

 

위 절차대로 진행하되 주의사항은

★잔금을 치르기 전에 '매도인의 포괄승계(매도) 신고 + 매수인의 임대사업자등록신고'가 먼저 진행되어야 한다는 것★

 등기이전이 완료되고 나서 한 양도신고는 포괄양도라고 보지 않는다. 순서가 바뀌면 무단 매각으로 처리되기 때문에 매도인이 세제혜택 환수 및 3,000만원 과태료를 내야하니 주의 또 주의!  

 

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주택임대사업자의 포괄승계는 사실.. 매도인 입장에서도 결국 세금을 뱉어낸다는 측면에서 손해이고 매수인 역시 세법상 보유기간은 새로 카운트 되기 때문에 생각보다 메리트가 없는 걸로 보인다. 그래서 포괄양도, 양수자가 그리 많지 않고 찾기가 쉽지 않다고. 

 

하지만 무조건 포괄승계가 나쁜 것은 아니다. 특히 매수인 입장에서는 투자든 실거주든 차선책으로는 괜찮은 옵션이 될 수 있다. 물론 좋은 물건을 신규 분양받거나, 처음부터 의무기간 따위 없는 사람들끼리 ㅎㅎ 편하게 계약할 수 있다면 당연히 그래야겠지만 모든 사람이 그렇게 부동산을 매수할 수 있는 것은 아니다.

특별히 내가 원하는 지역, 원하는 물건이 포괄승계로 나오거나 개개인의 특정 상황(비조정지역, 무주택자 등)을 활용해서 실거주 혹은 임대수익/시세차익 등의 목적을 이룰 수 있다면 주택임대사업자의 물건을 포괄양수해도 좋을 것이라 생각한다.

대신 꼼꼼히 알아봐주고, 끝까지 책임중개하는 좋은 부동산을 만나기.. =)