종부세나 양도세 등 세제혜택을 받으려고 주택임대사업자를 신청은 했는데, 의무사항을 잘 몰라 지키지 못했다가 더 큰 과태료를 맞는 임대사업자들이 있다. 민간임대주택 특별법이라는 이 주택임대사업자 제도 자체가 오래되지 않은데다 관련 세법이 여러 차례 개정되어 온 국민이 세법전문가가 될 지경..;;
구청 직원도, 부동산도, 세무사도 각자 딴소리 한다다는 주택임대사업자 제도와 관련된 것 중 오늘은 2월 28일 정부에서 내놓은 <등록 임대사업자 자진신고 안내문>을 쉽게 정리해본다.
주택임대사업자 제도는 꾸준히 말이 많았다. 문재인 정권은 임대사업자들에게 주는 혜택을 계속 축소하고 있고, 2월에 나온 보도자료에서 정부는 아예 공적 의무를 위반하는 임대사업자들에 대한 전수조사와 합동점검을 예고했다. 국토교통부 홈페이지에 올라온 <임대사업 전수조사 보도자료>를 확인해보면
✔️등록임대 관리 강화와 점검 확대
✔️임차인의 권리 보호 실효성 제고
✔️등록임대사업 관리여건 개선
✔️임대차계약 자진 신고
의 내용이 들어가 있다.
그 중 '임대차계약 자진신고'에 대해 자세히 살펴보자.
Q. 신고 대상자는 누구인가요?
신고 대상자는 주택임대사업자를 등록한 임대사업자, 즉 '등록임대'가 된 주택만을 대상으로 한다. 임대주택으로 등록하지 않은 일반 주택이나 상가등은 해당사항이 없다.
Q. 무엇에 대한 자진신고인가요?
위반 시 과태료를 내야하는 의무사항은 여러 개가 있지만 이번 과태료 면제는 아래 두 항목에만 해당된다.
- 임대차계약 미신고
- 표준임대차계약 양식 미사용
Q. 어떤 혜택이 있나요?
본래 주택임대사업자는 임대차 계약을 체결하면 계약서 작성일로부터 3개월 내에 반드시 임대 신고를 해야 할 의무가 있다. 이를 어기면 3,000만원의 과태료가 부과되고, 이미 받은 세제 혜택을 모두 토해내야하기 때문에 기한을 잘 숙지해제때 임대신고를 해야 하는데 모르거나, 미루다가 놓치는 사람들이 꽤 많다.
또 주택임대사업자는 우리가 흔히 아는 한 장짜리 임대차계약서가 아닌 '표준임대차'라는 임대사업자 전용 계약서가 있어야 하는데 그 표준임대차계약서를 사용하지 않고 계약을 진행한 사람 역시 의무사항 위반으로 과태료가 부과되고 세제혜택이 환수 된다.
그런데 이번 자진신고 기간 안에 신고를 하면 위 두 가지 경우(임대차계약 미신고/표준임대차계약서 미사용)을 위반한 사람에게 과태료를 면제해준다. 한 번 봐주겠다는 뜻이다. 자진신고 기간 종료 후에는 임대사업자를 대상으로 한 합동점검이 실시될 예정이라고 하니, 그 전에 임대사업 관리를 철저히 하자.
Q. 언제까지 신고해야 하나요?
✔️신고기간 : 2020년 3월 2일 (월) ~ 2020년 6월 30일 (화) 4개월간
3월부터 6월까지 3,4,5,6 4개월의 시간을 준다. 대신 코로나 때문에 3월, 4월 두 달간은 지차제 관할청 방문 접수가 아예 불가능하고 온라인 렌트홈을 통해서만 가능하니 착각하고 방문하는 일 없도록 하자. 방문접수도 가능하고 온라인 접수도 가능한 것이 아니라 3,4월 두 달 동안은 온라인!!!만 가능하니 지자체 방문X !!
Q. 필요한 서류는 무엇인가요?
신고 구비서류는 아래와 같다.
1. 임대차계약 신고서
2. 표준임대차계약서
3. 자진신고서 (렌트홈 홈페이지 자료실)
(!) 만약 자진신고 할 임대주택이 2개라면 자진신고서도 2개가 있어야 한다.
Q. 어디서 신고하나요?
위에서 3월과 4월 두 달은 오직 온라인에서만 신고가 가능하다고 강조했다. 그러나 온라인으로 신고하는 것이 어렵고 불편한 사람은 5월부터 지자체 관할청에 방문해 직접 신고하면 된다. 아무 곳에나 가면 안 되고 등록한 임대주택 소재지, 그러니까 물건지 관할 시, 군, 구청으로 방문하여야 한다.
(!) 임대사업자의 주민등록지나 물건지 중 골라서 갈 수 있는 것은 본래의 '임대신고'이니 이번 '자진신고'와 헷갈리지 말자. 자진신고는 임대주택 소재지(물건지)에서만!
기타 문의사항이 있다면 LH 렌트홈 콜센터로 전화해서 물어보면 된다. 주택임대사업자라는 제도 자체에 관련된 문의와 이번 '자진신고' 온라인 접수건 (렌트홈에서 접수하다가 절차가 헷갈릴 때) 문의 번호가 다르니 참고해두면 좋고, 렌트홈이 아니라 해당 시, 군, 구청에 전화해도 주택임대사업 담당자를 통해 문의가 가능하니 모르는 게 있으면 적극적으로 알아보고 기한 안에 신고를 잘 마치도록 하자.
주택임대사업자.. 나도 등록할 예정이라 실무하며 만나는 다양한 사례를 통해 계속 경험을 쌓고 공부중인데 정말 너무 어렵다^_^; 공무원과 세무사, 부동산 말이 다 다르더라고 하소연 하는 손님들이 얼마나 많은지... 공부하지 않으면 세무사도 부동산도 잘못된 정보를 알려주기 십상이니.. 항상 공문을 확실히 살피고 이렇게 실무일지를 기록해두는 습관을 만드는 중! 다음 글에서는 렌트홈 홈페이지에서 자진신고하는 과정을 정리해서 올려야겠다.
(임대차 계약을 해놓고 아직 신고를 미루거나, 몰라서 못한 임대인 분들에게 참고가 되었으면 합니다!)
▼ 2020년 4월 21일 작성한 자진신고, 과태료 관련 글....
[실무일지] 자진신고? 과태료? 전문가도 모르는 주택임대사업자. 임대인민원 폭발하는 이유!!
※ 주택임대사업자에 대해 쭉 정리해오다가 여기 저기 말이 다 달라서 포기하고 쓰는 글입니다.. 분노 주의.. 블로그를 보고 상담이 필요한 임대사업자 한 분께 전화가 왔다. "자진신고를 하려 하는데 뭐가 뭔지..
just-do-it-2020.tistory.com
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