[실무일지] 주택임대사업자, 법인 임차인과 계약 시 알아야 할 것 (주택과 질의)

 

 

 

지난달 우리 사무실에서 동탄역 푸르지오시티 오피스텔 기숙사 임대차 계약을 서른 건 넘게 진행했다. 대기업에서 한꺼번에 많은 호실을 구하느라 일이 정말 많았는데, 임대인이 주택임대사업자인 경우 신경쓸 일이 많길래 실무일지로 따로 기록해둔다. 

 

먼저, 임차인이 법인인 경우가 드물다보니 인터넷을 아무리 검색해도 관련 정보가 적다. 블로그나 카페에 올라와 있는 이야기들도 제각각이라 정확한 정보를 위해 관할 관청에 여러 차례 전화를 했는데 세법 때문에 민원 전화가 폭주하는지^^; 아무리 전화기를 들고 기다려도 연결이 안됐다. 그래서 직접 찾아가 묻고 확인하고 임대 신고까지 다 마친 경험을 토대로, 주택임대사업자와 법인 임차인 계약시 필요한 서류와 특약사항, 주의할 점을 모두 정리해보았다.   

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1. 주택임대사업자도 법인 명의의 임차인과 임대차 계약을 체결할 수 있다. 

주택임대사업자는 법인 명의 임차인과 아예 계약 자체가 안 된다고 말하는 글이 있는데 이는 사실이 아니다. 법인 대표 개인명의로도 계약이 가능하고, 법인 명의로도 똑같이 계약이 가능하다. (ex. 임차인 : ooooo주식회사) 

 

2. 법인 명의 계약시 필요한 서류는 '사업자 등록증' 하나면 끝! 

 이 부분이 실무와 가장 달랐다. 인터넷에서는 법인 명의 계약이라도 대표가 직접 와서 계약하는지, 아니면 직원이 와서 계약하는지 두 경우에 따라 준비해야 할 서류가 다르다고 되어 있다. 대표가 아니면 위임장과 대리인인 직원의 신분증과 도장까지 필요하다는 건데, 상식적으로 기숙사 구하는 업무를 맡은 회사 담당자가 계약을 하러 오지 대표가 직접 오는 경우가 있을까..? 

 

네이버 블로그나 카페에 보면 대표가 오든 직원이 오든

- 법인 등기부등본

- 법인 인감증명서

- 법인 인감도장

- 법인 사업자등록증

위 4가지 서류가 필요하다고 말하는 사람들이 있는데 그렇지 않았다. (해당 관청 주택과에 질의응답으로 확인한 내용이라고 하는데 지역마다 다를..리도 없고 이상한 일이다^^;)

 

 내가 진행한 법인들과의 계약은 누가 오든 인감도장만 들고 와서 계약했고, 사업자 등록증 하나를 전달 받아 여러장 출력해 임대인들에게 주면 표준임대차계약서와 함께 그것만으로 임대 신고가 가능했다. 법인 등기부등본이나 인감증명서는 필요없었다. 만에 하나를 위해 담당 공무원에게 여러 차례 물어보았지만 그런 서류들은 필요없고 사업자등록증 하나만 있으면 된다고 했고, 실제로도 서른 건의 임대신고가 모두 문제없이 처리되었다. (사측 담당자도 지금까지 오피스텔 기숙사 계약을 체결하면서 등기부등본이나 인감증명서를 제출한 적은 한 번도 없다고 했다.)    

 

3. 계약 특약사항 = '주거용으로만 사용한다' 

 주택임대사업자의 임대주택은 말 그대로 '임대'하는 '주택'이므로 사무실, 사업장으로 사용하면 안 된다. 계약 자체가 불가능한 게 아니라 주거용이 아닌 사무용으로 사용했다는 사실이 밝혀지면 임대인이 주택임대사업자의 룰을 어긴 것으로 판단되어 과태료를 부과하도록 되어있는 것이다. 그러니 임대인과 임차인, 부동산까지 모두 '주거용 기숙사'로 사용한다는 내용을 확인, 동의하고 계약서상에 '주거용으로만 사용한다.', '사업장 주소로 등록하지 않는다.' 정도의 내용만 넣어주면 된다. 

 

4. 임대차 계약서에 실거주 직원의 인적사항을 기재하고 사인 받아야 한다? (X)

 누군가는 이렇게 알려주고 있지만 이 역시 실무에서는 달랐다. 계약 당시 어떤 직원을 어떤 호실에 배정할지 아직 정해지지 않아 실거주할 사람을 특정할 수 없는 경우도 있었고, 회사와 직원들 사정에 따라 기숙사를 사용하는 기간이 제각각이고 언제든 바뀔 수 있기 때문에 계약서에 실거주자의 인적사항 기재가 무의미한 부분도 있다. 무엇보다 계약서에 이런 내용들이 없어도 해당 주택을 임대 신고하는 데에 아무런 문제가 없었으니 필수사항이 아니다. 

 

5. 실거주 직원의 재직증명서를 제출해야 한다? (X)

 4번 내용과 마찬가지다. 재직증명서를 제출함으로써 실거주자가 해당 법인의 직원이라는 사실을 증빙하라는 말들이 있는데 필요 없다. 

 

6. 주택임대사업자가 아닌 일반과세자인 임대인의 경우도 모두 위 1-5번 내용이 모두 같다.

 일반과세자 역시 위의 내용들이 모두 적용된다. 법인 임차인과 얼마든지 계약해도 되고, 법인이라고 해서 따로 임대 신고할 것도 없다. 다만 주택임대사업자와 달리 일반과세자는 혹시라도 해당 법인의 실거주 직원이 전입신고를 하게 되면 '주거용 주택'으로 사용한 것이 되어버리니 계약서 특약사항에 '전입신고를 하지 않을 것'이라는 내용을 꼭 추가해야한다.  

 

 

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주택임대사업자 제도의 혜택이 줄어들고 변하면서 헷갈려하는 사람이 굉장히 많다. 법을 찾아보고 공부를 하면 제도에 대해 명확히 이해하고 세금계산이 되어야 하는데.. 세법이 자주 바뀌면서 이런 저런 경우에 따라 적용되는 내용이 달라지니 부동산을 찾아오는 손님들 대부분이 골머리를 앓고 있다.

주택임대사업자 제도가 어떤 것이고 장, 단점이 무엇인지 정확히 파악하지 못한 채 남들 따라 그냥 등록해버린 사람들도 많고, 임대주택으로 등록할 필요가 없는 집까지 한 번에 다 등록해버려 재산이 꽁꽁 묶인 사람들도 있다. 

 

 

 

 오늘은 법인 임차인과의 계약시 알아두어야 할 내용만 정리했는데 다음 글에는 법인이 회사의 보증금을 지키기 위해 임차인으로서 어떤 권리를 행사하는지에 대해 자세히 기록해보려 한다.

 

 그 후 임대인이 법인인 경우도 정리하고, 주택임대사업자 제도에 대해 헷갈리는 내용들을 한 눈에 정리할 수 있는 자료를 만들어 올려봐야지! 이 실무기록들이 임대인, 임차인, 그리고 부동산 중개업을 하는 사람들에게 작게나마 도움이 되어 시행착오를 줄여주길 바란다.