[실무일지] 주택임대사업자 자진 말소 신청의 모든 것 (대상, 방법, 취득세 추징, 임차인 동의서, 렌트홈, 서식 다운로드, 처리기한)

🔴 이 글을 읽어야 하는 사람

✔ 주택임대사업자 말소 신청서를 준비하려는 사람
✔ 말소 신청서를 다운로드 받으려는 사람
✔ 자진말소 임차인 동의서가 필요한 사람
✔ 단기, 장기에 따라 자진말소 가능 여부가 궁금한 사람
✔ 말소시 취득세 감면 혜택을 추징당하는지 궁금한 사람
✔ 말소신청시 처리 기한을 알고 싶은 사람

---

✔ 신청서 양식 먼저 공유해드립니다.
(구청 가면 비치되어있는 그 서류 맞아요!)

임대사업자 말소 신청서.hwp

0.05MB

주택임대사업자 자진말소 임차인 동의서.hwp

0.03MB

---

이번 포스팅에서는 주택임대사업자 자진말소에 관해 핵심만 간단하게 Q&A 형식으로 짚어본다.

1. 자진 말소가 뭔가요?

주택임대사업자는 원래 등록 처리되고 나면 특정 사유를 제외하고는 말소가 불가능하다. (불가능하다기보단 과태료가 3천만원이니까 할 수가 없는..) 대신 착오가 있거나 실수?로 등록한 사람을 위해서는 등록 한 달 이내에는 이유를 묻지 않고 그냥 취소할 수 있게 해줬는데 최근에 이 기간이 한 달에서 3개월로 늘어난 상태다. 그럼 이 기간이 지나면 어떻게 되나? 잘 모르고 등록했든, 어떤 사정이 있든 그때부터는 말소하려면 과태료를 내야 한다.

그런데 2020년 7.10 부동산 대책에서 정부가 기습적으로 아파트 임대사업자와 오피스텔, 빌라 등의 단기 임대사업자를 없애버리면서 [등록 후 3개월 이내 말소가능]한 조건과는 별개로 임대사업자가 원하면 언제든지 자진 말소 할 수 있게 되었다.

2. 아무나 다 자진 말소 할 수 있나요?

모든 임대사업자가 다 할 수 있는 것은 아니고, 위 내용대로 정부가 기습으로 없애버린 '아파트 주택임대사업자'와 '4년 단기 임대사업자'만 가능하다. 즉 기존에는 있었는데 지금은 없는 유형에 기등록되어 있는 임대사업자는 다 자진 말소할 수 있다는 뜻이다. 따라서 아파트 주택임대사업자는 유형과 상관없이 자진 말소가 가능하고 빌라, 오피스텔 등은 단기임대(4년)에 등록했던 사업자만 할 수 있다. (오피스텔을 8년 장기임대로 등록했던 분들에게는 해당사항X)

3. 임대기간 2분의 1(절반)이 지나지 않아도 말소가 되나요?

임대기간 절반이 지나야 자진 말소가 가능하다고 알고 있는 사람들이 있는데 그렇지 않다. 임대기간과 상관없이 언제든 가능하고 취득세 추징과도 관계 없다. 예를 들어 오피스텔 4년 단기임대사업자에 등록했는데 등록 후 임대 준지가 1년이 안 되었든, 3년이 지났든 상관없이 자진말소 가능하다.

*주택임대사업자 등록하고 전세/월세 임대 놓은지 1년 밖에 안 된 임대인들 전부 자진말소 신청해서 완료 되는 거 여러 건 봤다. 다른 블로그 찾아보니 최근까지도 임대기간 절반 지나지 않으면 말소 안 된다고 알려주는 사람이 많은데... 사실이 아니다~!

4. 현제 세입자가 살고 있는 집은 어떻게 되나요?

임대 기간은 신경쓸 것 없지만 말소하려는 집에 세입자가 살고 있다면 임대인이 마음대로 말소 신청을 할 수 없다. 이때는 주택임대사업자 자진 말소 [임차인 동의서]를 함께 제출해야 하는데, 양식이 간단해서 동의서에 서명 받는 일은 매우 간단하다. 그래서 임대인이 상황을 설명하고 양해를 구할 때 대부분의 임차인은 동의서를 작성해준다. 그러나 간혹 재계약 연장 등 임대인의 사업자 여부가 본인의 이해 관계에 불이익을 준다고 생각하는 임차인은 동의해주지 않는 경우도 있어, 자진 말소를 원하는 임대인과 동의해주지 않는 임차인 사이의 갈등 사례가 늘고 있다.

*세입자 없이 공실이면 동의서가 필요 없다.

동의서 대신 '전입세대열람원'을 떼어 제출 요구됨.

이 서류는 온라인 발급이 불가능하고 집주인이나 전입해서 거주중인 임차인 딱 둘만 발급받을 수 있기 때문에 근처 주민센터 (아무데가 가능) 방문해서 준비해야 한다. 

5. 말소는 어떻게 하는 건가요?

지자체에 직접 방문해서 비치되어 있는 말소 신청 서류를 작성해도 되고, 렌트홈에서 신청해도 된다. 말소 신청서는 총 3페이지인데 내용을 기재해야 하는 건 첫 페이지뿐이다. 아래 샘플을 만들어 놓았으니, 보면서 따라 적으면 1분컷!

말소사유란은 비워도 되고 주택 구분과 종류, 유형, 면적, 임대개시일 등은 임대사업자 등록증을 보고 따라 적으면 된다. (임대사업자 등록증은 최초 등록했던 지자체에서 등기 우편을 보내주는데, 만약 등록증이 없거나 등록증이 뭔지 모르겠으면 렌트홈에서 '재발급'을 받으면 된다. 그리고 경험상 정확하게 내용 적지 않아도 민원 접수되고 처리되는 데에는 문제 없으니 담당 공무원에게 물어보거나 대강 내용만 채워넣자)

2페이지에 나오는 폐업 신고서에서의 사업자 폐업은 '국세청(홈택스)에 등록된 주거용 건물 임대 사업자(면세)'를 말하는 것이며, 말소하려는 임대주택이 해당 물건 하나 뿐인 임대사업자는 [예]를, 임대주택이 여러 개인 임대사업자는 [아니요]를 체크하면 된다. 

*원래 렌트홈에서 주택임대사업자를 등록하면 국세청에도 자동으로 사업자 등록이 되기 때문에 말소 할 때도 연동 시스템이 적용된다.

그리고 렌트홈에서 자진말소 신청하면 아래 화면처럼 말소 사유를 선택하도록 하는 창이 뜬다. 여기서 [2번 : 임대의무기간 내에 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 단기민간임대주택에 대하여 등록 말소를 신청하는 경우 - 자진등록말소]를 선택하면 된다.

 

6. 전부 말소는 뭐고, 일부 말소는 뭔가요?

주택임대사업자를 내면서 해당 사업자에 등록해놓은 주택이 여러 개인 임대인이 있을 것이고, 하나 뿐인 임대인이 있을 것이다. 여러 개의 물건 중에 하나만 말소하는 상황이면 [일부]에 체크. 여러 개의 임대주택을 한 번에 다 말소 하거나, 하나 뿐인데 그 하나의 임대주택을 말소하는 상황이면 [전부]에 체크하면 된다.

7. 말소하면 취득세 감면 혜택 받았던 거 다시 뱉어야 하지 않나요?

자진말소 대상자가 말소할 때는 취득세 혜택을 추징당하지 않는다. 역시 임대기간이 얼마나 지났느냐와 관계 없음.

 

8 말소 신청하면 처리 기한은 얼마나?

고객들의 말소 신청서를 여러 건 내본 결과, 민원 처리 완료까지 빨라도 일주일 이상 걸린다. 그리고 임대사업자 말소 신청은 본인 주소지 지자체 관할인데 물건지에 접수하는 경우 서류가 이관 처리 되어야 해서 더 오래 걸리기도 한다.

내가 지금까지 했던 말소신청 총 4건 중에 2건은 말소 신청서 접수하면 접수 되었다, 또 처리되면 처리 완료되었다 라고 신청자에게 민원 진행상황 알림 문자를 보내주었는데. 다른 2건의 고객은 아무리 기다려도 문자가 안 와서 렌트홈에 접속해보니 민원 처리 완료가 떠 있는 경우도 있었다. 말소 신청을 급하게 진행해야 하는 상황은 드물지만, 혹시 처리 완료까지 어느 정도의 시간이 걸리는지 궁금한 임대인이 있다면 위 경우들이 참고가 될 것이다.

---

사실 주택임대사업자 등록은 처음부터 의무사항이랑 세제혜택을 잘 따져서 신중하게 해야하는데.. 정책 홍보와 안내는 제대로 하지 않은 상태에서 정부가 주임사에 등록할 것을 반협박에 가깝게 종용했었고, 또 취득세 감면 등 혜택 한 두가지만 보고 남들 따라 우르르 주임사에 등록한 임대인들이 많았기 때문에 여러 가지로 문제가 되고 있다.

명백한 위헌임을 알면서도 집값 상승을 임대사업자 탓으로 몰며 투기꾼 프레임을 씌워 소급적용하는 이 정부의 양아치 짓은 지금 이 순간도 계속되고 있다. 오늘만 해도 의무 임대기간이 끝난 주택을 6개월 안에 팔지 않으면 양도세를 중과한다는 등 완전 개소리를 지껄이는데;;; 정말이지 임대사업자들은 할 수만 있다면 이 놈의 임대사업 다 말소하고 싶어 한다.

그런데 오피스텔, 빌라의 경우 8년 장기임대를 신청한 임대인들은 자진 말소 대상도 아니고 3천만원이라는 엄청난 과태료 때문에 소급적용을 당해가면서도 처분을 못 하고 있는 실정이다. 시세가 많이 오른 지역같은 경우 심하게는 시장 시세의 반값에 전,월세를 주고 있는데 정부와 언론 기레기들은 허구한 날 임대사업자가 엄청난 세금 혜택을 받고 집값 올리는 주범이라는 식으로 국민들을 호도하니 이 정부의 갈라치기에 분노하는 임대인과 분별력없이 그저 부자 패고 싶어하는 사람들 사이의 갈등만 깊어진다. 참으로.... 어이가 없고 분노하는 것도 지친다. 주택임대사업자 관련 글만 쓰면 결론은 늘 이렇게 난다. 정말 부동산 정채겡 있어서는 다시 없을 쓰레기 양아치 무능 그 자체인 정부.....