[실무일지] 전월세신고제의 모든 것! 5분 정리★ (주택임대사업자, 신고대상, 방법, 기한, 과태료 등)

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🟠 이 글을 읽어야 하는 사람 

✔ 전월세 신고제가 뭐야? 궁금한 사람

✔ 내가 신고 대상인지 알고 싶은 사람

✔ 주택임대사업자 임대차 신고와 중복인지 궁금한 사람

✔ 기타 임대차(전월세)신고제 내용을 간단하게 알고 싶은 사람 

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임대차 3법 중 마지막, 

전월세신고제다. 

 

전월세상한제(5%)

계약갱신청구권(2+2)에 이은

전월세 신고제는 2021년 6월 1일부터 시행된다.  

 

국토부의 보도자료와 함께

쉬운 사례를 들어가며

간단하고 확실하게 내용 정리했으니,

이 글 하나만 보면 전월세 신고제는 끝! 

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■ 보도자료에 보면 수도권(서울, 경기, 인천) 전역과 광역시, 세종시 및 도(道)의 시로 규정한다 어쩌고 저쩌고 어렵게 설명되어 있는데 그냥 '군'빼고 다 한다고 생각하면 된다. 예를 들어 경기도 가평군은 경기도이지만 '군'이므로 신고 대상 지역에서 제외된다. 강원도 철원군, 경남 함안군 등등 다 마찬가지. 

 

 

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■ 신고해야 하는 주택은 주택임대차보호법 상 주택이다. 여기 포함되지 않는 주택은 거의 없다고 보면 된다. 상가나 사무실은 당연히 주택이 아니니까 제외되고, '음.. 이게 주택인가?' 싶은 건 다 주택이라고 생각하자. 오피스텔도 전입해서 주거용으로 쓰면 당연히 주택이고 다세대, 다가구나 고시원 기숙사(오피스텔형 기숙사)까지도 다 신고 대상이다. 

 

+ 다가구주택 전월세 신고로 검색해서 들어오는 분들이 많은데, 다가구도 개별 호실 하나 당 계약 조건을 따지는 거라 다 신고 대상이다. 건물 하나를 통으로 보고 금액을 계산하는 게 아니라, 개별 가구 하나당! 원룸이 열 개인데 열 개의 원룸이 다 보증금이나 월세 둘 중 하나라도 아래 조건에 해당하면 신고해야 한다.  

 

 

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■ 신고금액으로 논란이 많다. 요즘 보증금 6천 이하나 월세 30만원 이하인 전월세가 어디있다고... 솔직히 일만 키우고 너무 심하다고 생각한다. 작은 다가구 원룸 임대주는 할아버지 할머니들, 신고하러 다니다가 하나만 놓쳐도 과태료 맞게 생겼으니;;

 

어쨌든 정부가 정한 기준은 보증금은 6천, 월세는 30만원 기준이고 둘 다 '초과'일 때만 신고 대상이니 만약 전세보증금이 딱 6천만원이거나 반전세로 5천/30만원 이런 계약은 신고하지 않아도 된다. (6천만원, 30만원이 넘을 때만!) 당연히 보증금과 월세가 다 위 조건을 초과하는 반전세는(ex. 1억/40만원) 무조건 신고 대상이다.

 

 

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■ 사람들이 가장 헷갈려하는 내용 중 하나다. 결론은 기존 계약은 신고하지 않는다. 만약 기존 계약까지 다 신고하라고 하면 서버 터지고 주민센터 마비될 걸? 2021년 6월 1일을 기준으로, 6월 1일 포함 새로 맺는 계약만 해당된다. 재계약도 마찬가지라서 그냥 6월 1일 포함 6월에 계약서를 작성했다? 그럼 무조건 신고 대상이다. 만약 5월 31일에 계약서를 작성했다면 신고 대상이 아니다.

 

 

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■ 주택임대사업자인 임대인들이 가장 궁금해하고 헷갈려하는 부분! 주임사(임사자)들은 기존에도 이미 계약일로부터 3개월 이내에 지자체(렌트홈)에 임대차계약을 신고할 의무가 있는데, 이번 전월세신고제 시행으로 주민센터에 또 해야 하는 걸까봐 걱정하고 있다. 다행히 주택임대사업자들은 기존에 하던대로 지자체(렌트홈) 신고만 하면 된다. 만약 똑같은 계약을 전월세신고제에 맞춰 또 하라고 하면 그건 정말로 미친 짓이다. 이미 미친짓, 양아치짓 잔뜩 하고 있는 정부지만... 

 

 

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⚠ 주의 ⚠ 주의 ⚠ 주의 ⚠ 주의 ⚠ 주의 ⚠ 주의 ⚠ 주의 ⚠ 주의 ⚠ 주의 ⚠ 주의 ⚠ 주의 ⚠ 주의 ⚠ 주의 

사실 가장 중요한 내용이다. 이 기한을 하루라도 어기면 이 놈의 정부는 또 과태료를 뜯어갈 것이기 때문에, 본인이 신고 대상인 임대인들은 철저하게 이 기간을 지키도록 하자. 신고는 계약서 쓰고 30일 내로 하는 것이다. 아래 사례에서 임대인의 계약 신고 기한이 언제인지 맞춰보자. 

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임대인 김태형씨는 동탄에서 6평짜리 주거용 오피스텔에 보증금 5천만원, 월세 50만원을 받고 있다. 2021년 5월 10일에 부동산에 매물을 내놓았고, 5월 28일 세입자로부터 계약금 일부 500만원을 받았다. 그리고 6월 3일 계약서를 작성하고, 세입자는 6월 29일 잔금 후 30일에 입주하였다. 임대인 김태형씨의 본 계약 건의 전월세 신고 기한은 언제일까?

 

ⓛ 6월 27일 

② 7월 2일

③ 7월 3일

④ 7월 29일 

⑤ 7월 30일

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❗ 정답은 ②번 7월 2일이다. 계약서를 썼던 날짜 6월 3일로부터 30일 이내는 7월 3일이 아니라 7월 2일! (30일 이내를 그냥 한달 뒤, 라고 대충 생각하면 실수하게 되니 조심하자. 그리고 항상 한 달을 꽉 채우지 말고 미리미리 신고할 것.)

 

어쨌든 핵심은 [계약일]로부터 30일인 것이지, 잔금일이나 임차인의 실제 입주일 기준이 아니다. 계약금 일부를 넣는 소위 말하는 '가계약금'을 쏜 날도 아니다. 중개사 사무실에 앉아 종이로 된 계약서를 보고 사인하거나 도장 찍는 바로 그 날짜를 기준으로 30일이다. 헷갈리지 말자. 벌써부터 지식인이나 다른 블로그에서 잔금일 기준이라는 둥 사람들 헷갈리게 하는 말을 쏟아내고 있다. 계약일로부터 30일, 계약일로부터 30일, 계약일로부터 30일이다!!!!

 

계도기간 1년 주어지니, 당장은 겁내지 않아도 된다. 

 

 

 

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■ (임대인이 꼬박꼬박 챙길 수밖에 없겠지만) 원칙적으로는 임대, 임차인 둘 중 한 명이 아무나 해도 된다. 그리고 중개사를 끼고 한 계약이라면 부동산에서 대신 해 줄 수도 있다. 부동산거래관리시스템 https://rtms.molit.go.kr/

국토교통부 / 부동산 거래 관리 시스템

에 접속해서 임대차 계약서 스캔본 or 사진 찍어 올리면 되고 직접 방문하는 게 편한 어른들은 관할 주민센터를 방문하자. 통합민원창구에서 공무원에게 '전월세 신고'하러 왔어요. 이야기하면, 다 안내 해 줄 것이다. (공무원들 일 더 많아지네...) 

 

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■ 아무래도 임대인이 신고 의무를 지기 때문에 본인 부동산 계약의 전월세 신고는 임대인 or 부동산 담당이 되겠지만 사실 임차인이 전입신고 하는 경우엔 전입신고 할 때 첨부하는 임대차계약서만으로 전월세신고가 갈음된다. 쉽게 말해, 어차피 단기 월세 등의 일부 세입자들을 제외하고 대부분의 임차인은 전입신고를 하기 때문에 임차인이 본인의 보증금을 보호받기 위해 전입신고하고 확정일자 받고 하게 되면 그 자체로 임대인의 전월세신고 의무는 끝난 것이다. 어차피 임차인들이 그 전입신고+확정일자를 주민센터 가서 받으니까 전월세 신고나 마찬가지인 것! 

 

요즘 청년들은 평일에 시간내서 굳이 주민센터 가지 않고 온라인 전입, 온라인 확정일자 서비스를 이용하는데 온라인으로 해도 마찬가지다. 어차피 임대차계약서 첨부해야 하기 때문에, 전입하는 임차인 받는 임대인은 전월세 신고를 따로 할 필요가 없다. 다만 임차인이 계약일로부터 30일 이내라는 기한 안에 전입을 했는지, 임대차계약서 잘 첨부했는지 등은 한번 더 꼼꼼히 챙겨서 물어보는 게 좋다.  

 

※ 임대인이나 임차인이 신고를 접수하면 상대방에게 문자 메시지로 임대차 신고가 접수 되었다는 알림이 간다.  

 

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■ 참고로 부동산에서 한 계약이 아니라서 대신 신고해줄 공인중개사도 없고, 임대인과 임차인 모두 신고가 용이하지 않은 상황이면 대리인이 대신 할 수도 있다. 단, 기본적으로 '대리 행위'에는 대리권을 증명하는 서류를 함께 준비해야 하므로 위임장 등이 필요하다. 

 

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■ 만약 가족이나 친지간의 계약이라서 혹은 어떤 이유에서든지 정식으로 작성한 '계약서'가 없는 계약의 경우에는, 보증금이나 월세 등 금전이 오간 통장 입금내역 등의 증빙을 통해서도 신고가 가능하다. 단 통장에 월세 입금 내역만 달랑 보여준다고해서 신고가 되는 것은 아니고, [주택 임대차 계약 신고서]를 작성해야 한다. 신고 서식은 주민센터에 구비되어 있고, 부동산거래시스템에서도 온라인으로 신청할 수 있음. 

 

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■ 아직은 100만원 이하의 과태료, 라고만 명시되어 있다. 계도 기간이 있으니 대충 이 정도 금액의 과태료구나~ 알고만 있으면 되겠다.

 

 

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혹시 위 글을 읽고도 내가 전월세 신고 대상자인지 아닌지 헷갈리는 임대인 있다면, 아래 댓글에 사례를 남겨주세요 😉

 

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❓ 추가질문) 월세만 따지면 30만원 이하인데 관리비 포함했을 때 30만원 초과인 경우, 신고해야 하나요? 

전월세신고제의 기준은 임대차 계약서이다. 계약서, 그러니까 서류 상 보증금과 월세의 금액이 기준이 되는 것이니 관리비 포함 30만원이 넘어가는 것은 상관 없다. 예를 들어 보증금 1천만원 / 월세 30만원인 다가구 원룸인데 매월 고정 관리비가 4만원인 경우 임차인의 실제 주거비용은 34만원이라도 '임대차 계약서'상 월세는 30만원이니 전월세 신고 대상이 아닌 것. 관리비는 신경쓰지 않아도 된다!

 

+기타 임대인들이 궁금해하는 추가 질문들은 계속해서 업데이트 하겠습니다! 

 

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