[실무일지] 주택임대사업자 보증보험(5) 가입절차와 서류는 어떤 게 있나요? ★필독★

 

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※ 이 글은 최근 주택임대사업자의 의무사항으로 추가된 [보증보험가입]과 관련해 절차상 어려움을 겪고 있는 임대인들을 위한 글입니다.

 

 실제 임대사업의 현실이나 현장에 대한 이해도 없이 폭력적 규제책으로 등장한 [임대사업자 보증보험의무가입]은 수시로 바뀌고 있으며 국토부&기재부 주무관, 지자체 담당 공무원, HUG 주택도시보증공사 등 누구 하나도 정확한 안내를 해주지 않고 있습니다.

 

 임대사업자 개개인이 발로 뛰며 겨우겨우 가입을 진행하고 있는 가운데 그 경험을 공유하고자 단계별로 하나씩 최대한 쉽게 풀어 기록해봅니다. (저는 공인중개사이자 주택임대사업자로서 제가 소유한 오피스텔의 보증보험 건과 고객들의 건을 모두 직접 진행하였고, 그 과정에서 시행착오를 통해 알게 된 내용을 정리하여 적는 것입니다.)

 

 제 글을 잘 참고하셔서 기한 안에 꼭 보험 가입을 진행하시되, HUG 지사마다 제출 서류나 양식, 안내사항이 조금씩은 다르니 본인 주소지의 지사 및 지자체에 꼭 최종 확인 절차를 거치시기 바랍니다.

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임대사업자 보증보험 Q&A

(1) 누가 가입해야 하나요? 의무대상인 주택임대사업자

(2) 가입하지 않으면 어떻게 되나요? 보증보험 미가입시 처벌규정

(3) 어디를 통해 가입해야 하나요? 보증보험 가입 경로

(4) 언제까지 가입해야 하나요? 보증보험 가입기한 

(5) 가입절차와 서류는 어떤 게 있나요? 계속 바뀌고 있는 내용들 

(6) 보증금 전액에 대해 가입해야 하나요? (전부가입/일부가입)

(7) 보증기간과 임대차기간이 왜 다른가요? 1년으로 정해져있는 보증기간

(8) 가입 접수증과 보험 증서는 어떻게 받나요? 

(9) 임차인이 임대인의 보증보험 가입여부를 확인할 수 있나요? 

(10) 임차인이 가입하는 보증보험과는 어떻게 다르나요?

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 앞선 글들에서 주택임대사업자 보증보험 누가 가입해야 하는지, 가입하지 않으면 어떻게 되는지, 어디를 통해 가입해야하는지 그리고 ★언제까지 가입해야하는지★ 살펴보았습니다.

 

 오늘은 임대사업자 보증보험에 관한 정보를 찾고 있는 분들에게 가장 필요한 가입절차와 서류를 정리해보겠습니다. 가입을 준비하고 있는 분이라면 이 아래 내용을 꼼꼼히 살펴보세요. 제가 알려준 대로 준비하시면 HUG 직원으로부터 "어떻게 이렇게 준비를 잘 해왔냐"는 얘기를 듣게 되실 겁니다... 

 

먼저 준비해야 하는 서류가 얼마나 많은지, 과정이 많이 까다롭고 힘든지 궁금하실 분들을 위해서 말씀드립니다. 

 

 

솔직히 필요도 없는 일 과태료 때문에 억지로 하려니 정말 귀찮고 짜증납니다. 준비하는 것도, 신청하는 것도 결코 간단하지 않습니다. 그러나 20년도 말, 21년도 초까지만 해도 지금보다 훨씬 더 많은 서류를 준비해야 했기 때문에 그때와 비교하면 지금은 비교적 많이 단순해졌습니다. 특히 융자 없이 전세로 주고 있는 계약건은 심사 공통 서류가 2개 뿐이라 마음만 먹으면 30분~1시간 안에 전부 준비할 수 있습니다.   

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(5) 임대사업자 보증보험, 어떻게 가입하는 건가요? (HUG 기준) 

가입절차 자체는 간단합니다. 

1. 필요한 서류를 체크하고 

2. 관할 HUG 지사를 찾고 

3. 서류를 갖추어 방문해서 보증보험 신청을 접수한 후  

4. 보험증서가 나오면 지자체에 임대차계약신고서와 함께 제출하면 됩니다. 

 

 

⚠ 각 절차에 따른 기타 팁, 주의사항은 다음과 같습니다. 

 

1. 필요한 서류 체크 

- HUG 홈페이지 메인 첫 페이지를 보면 [임대사업자 보증보험] 관련 내용이 띄워져 있습니다. 필요서류 목록을 다운 받으면 위 사진처럼 알집에 파일들이 정리되어 있습니다. 이 때, 신축인지 구축인지, 공시지가가 있는지 없는지, 전세인지 월세인지, 융자가 있는지 없는지 등에 따라 필요한 서류가 다릅니다. 부동산 물건과 해당 계약 건이 어떤 성격인지에 따라 준비해야 하는 서류가 다르니 꼼꼼히 체크해야 합니다.  

 

2. 관할 HUG 지사를 찾기 

- 강원지사, 대구경북지사, 전북지사 처럼 지사가 지역 대표로 하나씩밖에 없다면 문제 없지만 서울이나 부산처럼 여러 개의 지사로 나뉘어져 있는 경우 관할 지사가 어디인지 정확하게 알 수 없습니다.  주소지를 입력하면 담당 지사가 나오는 검색 시스템 같은 것도 없고, 대개의 경우 지사에 전화해도 전화를 받지 않기 때문에 어디인지 알기가 어렵습니다. HUG 전체 고객센터도 전화를 안 받는 건 마찬가지라서 통화로 알아보려하면 엄청 답답하고요.. 다만 정확한 관할 지사가 아니어도 지사에서 지사로 자기들끼리 서류를 이전해주기 때문에 임대사업자의 주소지가 어느 지사 관할인지 알기가 어렵다면 대략 추측해서 본인이 방문하기 편한 곳으로 찾아가시면 됩니다.  

 

3. 서류를 갖추어 방문해서 보증보험 신청 접수 

- 먼저 본인이 방문하는 경우 준비한 서류들과 신분증, 인감도장을 지참해야 합니다. 대리인이 대신 방문해서 신청하는 것도 가능하나, 본인이 아니면 위임장 작성을 요구하기 때문에 대리인 방문시에도 신청자(임대인) 본인의 인감도장이 있어야 합니다. 대리로 갔는데 인감도장이 없으면 위임장 작성이 불가능하고, 그러면 서류가 다 준비되어도 보험 접수가 불가능하니 대리인 진행시 신분증과 인감을 꼭 준비하시기 바랍니다.

 

4. 보험증서가 나오면 지자체에 임대차계약신고서와 함께 제출 

- 일단 서류를 다 갖추어 보증보험을 신청하면 HUG에서 접수증을 줍니다. 임대차계약 신고서를 제출할 때에 보증보험에 관한 서류를 아무것도 제출하지 않으면 담당자로부터 보완하라는 연락이 오는데, 이 때 정식 보험증서 대신 접수증만 내도 보완 기간을 늘려줍니다. 그래서 보험 증서가 다 나오면 완벽하게 서류를 갖추어 임대차신고를 하는 게 제일 좋지만, 일단 임대차 신고부터 해놓고 보험 증서는 나중에 보완해도 되니 신고 기한을 잘 맞추어 융통성 있게 진행하시면 됩니다. (신고기한은 아래 지난 포스팅을 참고) 

 

[실무일지] 주택임대사업자 보증보험 (4) 언제까지 가입해야 하나요? (보증보험 가입기한)

 

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 ❗ 임대사업자

보증보험 필요서류 ❗ 

* HUG 홈페이지에서 필요 서류 목록을 다운로드 해서 열어보면 위와 같은 리스트가 나옵니다. 하나씩 자세하게 설명드릴게요. (지사 방문 전에 완벽하게 다 준비해서 간다는 가정하에 작성하는 글입니다.) 

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✔ 기본서류 

1. 주민등록초본 및 신분증 : 신분증 사본과 초본 1부를 준비합니다. (프린트기가 없어 사본 준비가 번거로우면 그냥 신분증 들고가면 됩니다) 
2. 임대사업자등록증 사본 : 주택임대사업자에 가입되어 있다면 '주택임대사업자등록증'이란 걸 받으셨을 거예요. 지자체마다 다르나, 등록이 완료되면 지자체에서 임대사업자에게 우편으로 등록증을 보내줍니다. (받지 못했다면, 혹은 받았는데 분실했거나 어디있는지 찾을 수 없다면 렌트홈에서 [임대사업자등록증 발급신청] 하면 됩니다. 신청하면 민원이 접수되고, 하루 정도 지나 민원 처리 완료되면 온라인에서 바로 출력이 가능해요.)
   
   
3. 사업자등록증 사본 : 여기서의 사업자등록은 위 임대사업자등록증과 다른 것입니다. '임대사업자'라는 같은 용어를 쓰다보니 많이들 헷갈려하는 부분인데, 임대를 놓는 사람은 누구나 임대소득세라는 납세 의무를 위해 국세청에 사업자등록을 내야 합니다. 사무실 용도로 사용하든, 주택으로 사용하든 마찬가지입니다. 그래서 '국세청-사업자등록'은 필수이고, 여기서의 사업자등록증 사본이 바로 그 국세청의 사업자등록증을 이야기하는 것입니다. ★업종이 '주거용 건물 임대업'으로 되어 있고, 과세가 아닌 '면세'사업자여야 맞습니다★ 다시 한번 강조! 구청 등 지자체에 등록하는 '주택임대사업자'와는 다른 개념이니 유의하시길 바랍니다. 이 국세청 사업자등록증 역시 홈택스 [민원증명] > [사업자등록증 재발급]으로 인터넷 출력이 가능합니다.
   
   *만약 나는 그런 사업자등록을 낸 적이 없는데? 하시는 분은 홈택스에 로그인 해서 본인의 사업자를 확인 해보세요. 본인도 모르게 주거용 건물 임대업용 사업자가 등록되어 있을 것입니다. 렌트홈이나 구청에서 주택임대사업자를 등록할 때 국세청 사업자가 생기도록, 자동 연동되어 있기 때문입니다. **만약 홈택스를 확인해보았는데도 이런 사업자가 없다면 지금이라도 사업자를 등록하면 됩니다. '홈택스 주거용 건물 면세 사업자 등록'을 검색하면 보고 따라할 수 있는 블로그 자료가 많습니다. 첨부해야하는 서류도 없고 10분이면 등록할 수 있으니 사업자가 없으면 등록하고 출력해서 준비하세요!   

[실무일지] 일반임대사업자 vs 주택임대사업자, 뭐가 다른 거에요? 3분만에 이해하기

[실무일지] 일반임대사업자 vs 주택임대사업자, 뭐가 다른 거에요? 3분만에 이해하기

1. 임대차계약서 사본 : 표준임대차계약서 사본으로 준비합니다. 만약 일반 임대차계약서(1장짜리)를 사용하면 추가 서류가 발생하니 반드시 표준임대차계약서를 제출하도록 합니다.
   
   
2. 부동산등기부 등본 : 신청일 기준 1개월 이내 발급본을 준비합니다. *단, 신축 첫 계약이라 전세 잔금과 동시에 소유권 이전등기를 준비하고 있는 임대인이라면 일단 보존등기만 표시된 등기부등본과 분양계약서 사본을 먼저 제출하고, 소유권이전등기가 완료되는대로 추가 보완하는 방법이 있습니다. 원칙적으로는 정상적으로 등기 완료된 '등기사항전부증명서'를 제출해야하나, 이전등기가 완료되기를 기다리다가 임대차계약 신고기간을 넘길 우려가 있다면 등기부등본 없이 나머지 서류부터 내서 '보증보험가입 접수증'을이라도 받아두도록 합니다. 
   
   
3. 공시가격 출력물 (없는 경우 감정평가서 원본 및 사본) : 공시가격이 있다면 해당 자료를 제출하면 되지만, 일반적인 신축 오피스텔의 경우 준공 후 1-2년이 지나야 공시가격이 공지되므로 감정평가를 의뢰해야 합니다. **이때 감정평가의 목적이 '시가참고용'이 아닌 '담보제공용'이어야만 합니다. (**원래는 목적에 따른 구분이 없었으나 21.03.02 기준으로 지침이 또 바뀌었습니다. 21.03.02 이전에 이미 받아놓은 감정평가는 유효하나, 3월 2일자 이후에 발급되는 감정평가서에는 반드시 '담보제공용'이라고 기재되어 있어야 합니다. )
   
   그리고 감정평가서는 사본을 제출할 경우 평가서 전체의 사본이 필요하다고 합니다. 평가금액이 명시되어 있는 몇몇 페이지만 제출할 수 없다는 뜻입니다. 감정평가법인에서는 똑같은 원본 평가서를 2부씩 주기 때문에 하나는 본인이 가지고, 하나는 제출용으로 쓰면 됩니다. 제출한 평가서는 추후 돌려주지 않지만, 사본을 내기 위해 모든 페이지를 복사하는 것은 번거로우므로 하나를 통째로 내는 것이 편합니다. 어차피 평가 받고 나면 원본을 굳이 보관해야 할 이유도 없습니다. 
   
   
4. 인감증명서 (본인서명사실확인서) : 본인 발급용으로 제출합니다. 인감도장이 없는 사람이라면 인감증명서를 대체할 수 있는 '본인서명사실확인서'를 준비하고, 서류에는 도장 대신 서명으로 날인합니다.

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5. 임대인 계좌 사본 : 8번과 9번은 위 목록에는 없으나 HUG에서 요구하는 추가 서류입니다. 임대보증금을 수령한 임대인의 계좌 사본을 제출합니다. 실물통장 스캔본도 되고, 은행홈페이지 인터넷 뱅킹에 가면 통장 사본 출력 가능합니다.
   
   
6. 보증금 일부가입시 임차인 동의서 : 조건에 따라 전체 금액이 아닌 일부 금액만 가입하면 되는 경우가 있습니다. (따로 포스팅 예정) 단, 일부 가입하는 경우에는 세입자의 [전세권 미설정 동의서] = 보증보험 일부 가입 동의서가 필요합니다. 도장을 찍을 필요는 없고 서명만 하되 세입자의 신분증 사본도 함께 제출해야 합니다. (단, 9번 내용은 지사마다 다른듯 합니다. 경기남부지사에서는 임차인 동의서와 신분증 사본 제출이 필이였어서, 서울남부지사에 갔을 때도 준비해서 갔는데 거기서는 '이런 건 필요 없다'며 받지 않았습니다. 부산지사와 비교해봐도 제출 서류와 그 양식이 조금씩 차이가 있으니 참고해서 준비하시면 됩니다. 어차피 지사와 통화 연결이 되지 않으니, 두 번 걸음하지 않으려면 처음부터 다 준비해가는 것이 낫다고 생각합니다)  

지사마다 조금씩 다르나 저는 이렇게 생긴 양식을 받아 계속 사용했어요 

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✔ (공통) 심사 서류 

1. 보증신청서 : 총 4페이지이며, HUG에서 만든 서류 작성 영상이나 샘플 서류를 보고 따라 적으면 됩니다. 단 아래 주의사항에 유의하세요.
   ⚠ 보증보험에 가입하려는 임대주택이 1개인 임대인은 마지막 페이지에 있는 [보증신청 주택현황] 페이지는 무시합니다.
   ⚠  임대주택이 2개 이상일때만 주택현황에 물건별 내용을 기입하며, 계약이 여러 개이기 때문에 첫 페이지 신청서에 있는 임대차계약정보란은 비워둡니다. (주택현황에 상세 기재) 그리고 보증신청정보란에는 보증신청하려는 물건들의 가입 금액을 모두 합친 액수로 적습니다.
   ⚠ 보증기간 란은 비워둡니다. 계약기간이 1년이든 2년이든 3년이든 '보증기간'의 단위는 1년이며, 보증 시작일과 종료일은 HUG에서 기재하는 것이기 때문에 공란으로 비워두어야 합니다. 계약일이나 임대 개시일등을 적는 것이 아니라 꼭 비워두세요. 
   ⚠ 서류 전체에 간인 필수입니다. 1페이지 뒷면과 2페이지 앞면부터 (중앙에) 간인 총 세 번 들어가야하고, 인감도장이 없어 인감증명서 대신 본인서명사시로확인서를 준비한 사람은 간인도 도장 대신 서명으로 하면 됩니다. 
   
   
2. 보증채무약정서 : 총 4페이지입니다. 샘플처럼 간단한 인적사항과 보증금액, 보증기한(공란으루 두기)을 기입하고 서명/날인만 하면 됩니다. 
   ⚠ 여기서도 보증기간 란은 비워둡니다. 
   ⚠ 보증신청서와 마찬가지로 서류 전체에 간인합니다. 처음엔 신청서에만 간인하고 채무약정서에는 간인이 필요없었는데 최근에 또 변경되었는지 이 서류에도 간인하라는 안내를 받았습니다. 
3. 양도각서 : 전세 계약이면 생략합니다.
   
   
4. 기금융자내역확인원 : 역시 융자없는 전세 계약이면 생략합니다. (월세 계약이나, 융자 있는 물건의 경우에는 양도각서와 기금융자내역확인원도 챙겨야 합니다. 이 사례는 다음 포스팅에서 따로 정리할 예정입니다) 

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 저는 제 물건을 보증보험 가입해야 하는 임대인이기도 하면서, 공인중개사입니다. 즉, 고객들 보증보험까지 신청할 건들이 많아서 사실 최초 한 번만 지사에 직접 찾아갔고 이후부터는 모든 서류를 100% 완벽하게 준비해서 다녀왔던 지사 담당자 앞으로 등기 우편 보내는 식으로 일을 하고 있습니다. 이미 여러 차례 일을 진행했기 때문에 서류만 잘 갖춰지면 HUG에서는 바로 접수 올린 후, 저에게 이메일이나 팩스로 접수증을 보내줍니다. (우편으로 진행하는 이런 방식이 모든 지사가 다 가능한 건 아닌 듯하고, 최초 한 번은 꼭 직접 방문해야 하는 것 같습니다.) 

 

 솔직히 임대사업자 보증보험이란 게 갑자기 생기면서 HUG 내에서도 시행착오 + 혼선이 생겨 일처리가 빨리빨리 되기 어렵다고 들었습니다. 젊은 사람부터 나이든 어르신들까지 방문하는 사람도 워낙 많아 번호표를 뽑으면 대기도 길고 정신없다고 들었는데... 막상 제가 방문한 지사들엔 고객도 없고 조용했습니다. 실제로 얼마나 바쁜지는 몰라도 방문 고객들 때문에 정신없어 보이는 상황은 전혀 아니었습니다. 전화가 불나도록 오는 것도 아니고요. 그런데도 제가 전화하면 30분, 1시간을 들고 있어도 절.대... 절대절대 통화 연결이 되지 않는다는 게 정말 어이 없고 답답했습니다.

 도대체 이 법과 관련해서 궁금한 점이 있거나 도움이 필요한 국민들은 어디에다 전화를 하고 어떻게 물어봐야 하는 걸까요? 답답할 임대인들을 위해 이렇게 시리즈로 글을 써 자세히 알려드리고는 있지만, 이런 식으로 어렵게 어렵게 국민들끼리 서로 정보 공유하는 것 말고는 누구 하나 정확하고 자세히 안내해주는 사람이 없다는 게, 안내받을 방법이 없다는 게 정말 화가 납니다.... 그나마 이 글이 보증보험 신청으로 애 먹고 있는 임대사업자 여러분께 도움이 되었으면 좋겠습니다.           

(이 포스팅 작성하고 하나 더 추가했어요. 실제 서류들 전부 사진 찍어서 올려 두었으니 더 이해가 쉬울 거예요. 글 제일 아래 링크 눌러서 확인하세요!) 

이런 식으로 목록을 출력해, 하나씩 지워가며 서류를 준비하면 꼼꼼히 챙길 수 있어요  

보증보험 일부가입 임차인 동의서.pdf

0.22MB

신청서류 안내(개인사업자).hwp

0.07MB

임대보증금보증신청서(매입임대사업자용).pdf

0.18MB

임대보증금보증채무약정서(매입임대사업자용).pdf

0.36MB

[실무일지] ㅈ같은 임대사업자 보증보험 서류 준비 예시 보여드려요 ★필독★

[실무일지] ㅈ같은 임대사업자 보증보험 서류 준비 예시 보여드려요 ★필독★