[실무일지] 일반임대사업자 vs 주택임대사업자, 뭐가 다른 거에요? 3분만에 이해하기

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"임대해서 돈 벌면 임대사업이지, 일반임대는 뭐고 주택임대는 뭐야? 주택임대에서도 단기는 뭐고 장기는 뭐고 준공공 장특 도대체 전부 무슨 소리야? 이름은 다 비슷한데 도대체 뭐가 다른 건지.... 하 어렵다.."

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주택임대사업자 내에서의 임대주택 종류 구분은 훨씬 복잡하기 때문에 오늘은 간단하게 일반임대사업자와 주택임대사업자 두 가지를 놓고 비교해보려고 한다. 

 

천천히 따라 읽기만 하면, 아! 일반임대와 주택임대는 이러이러한 점이 다른 거구나! 하고 이해하는 것 뿐 아니라 남에게 차근차근 정리해서 쉽게 설명해줄 수 있을것이다 :) 

 

 

 

 

일반임대와 주택임대를 구분하는 것은 너무나 간단하다. 용어가 비슷하다고 생각하지 말고 '일반'과 '주택'의 차이를 이해해보자. 

 

임대라는 것은 부동산을 구입하여 남에게 세를 주는 것이다. 

 

먼저 지금 당장 떠오르는 대표적인 부동산들을 말해보자. 

 

어떤 사람은 다가구, 다세대, 단독주택 등등까지 말할지 모르겠지만 가장 큰 카테고리만 생각하면 딱 둘로 나눌 수 있다. 

 

주택 / 주택아닌 것

 

두 가지가 아니라 세 가지로 늘리면? 

상가 / 아파트(주택) / 오피스텔

 

자, 이제 일반임대와 주택임대를 구분할 수 있는 거나 다름없다. 

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상가는 '일반'과 '주택' 중 어디에 속할까? 

 

그렇다. '일반'이다. 그냥 주택이 아니면 '일반'인 것이다. 

 

그럼 주택(아파트, 다가구, 다세대 등등)은? 

 

말 그대로 '주택'이다.

 

그렇다면 내가 어떤 부동산을 구입했고 그것을 임대 놓아 세를 받는 임대인이 되었다고 하자. 

언제 일반임대사업자를 내고 언제 주택임대사업자를 내야 할까?

 

주택이 아니라면 일반임대, 주택이라면 주택임대. 이게 끝이다. 

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그런데 어떤 사람들은 일반임대사업자를 낼지, 주택임대사업자를 낼지 고민을 한다. 왜일까? 

 

바로 어느 분류에도 확실히 속하지 않는 위 세 가지 중 남은 하나의 부동산, 오피스텔의 경우가 그러하다.  

 

오피스텔을 분양받거나 매수하는 사람들은 일반임대사업자와 주택임대사업자 중 어떤 것을 사업자를 낼지 고민할 수밖에 없다. 

 

왜냐하면 오피스텔은 공부상 '업무시설'로 비주택으로 분류되나, 실제 용도를 '주거용'으로 사용하면 주택이 되기 때문이다.

다시 말해 오피스텔은, 사무실(업무용)으로 쓴다면 '일반'이 되고 주택(주거용)으로 쓴다면 '주택'인 임대사업자가 되는 것이다.

 

그럼 용어와 개념을 이해했으니 두 사업자의 차이점에 대해 알아보자. 

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상가나 업무용 오피스텔을 임대할 때는 임대사업자로 등록해야 한다.

먼저 일반임대사업자의 좋은 점 하나는 건물분 부가세 10%를 환급받을 수 있다는 것이다. (우리가 돈을 주고 구입하는 부동산에는 토지분과 건물분 가격이 따로 있다. 예를 들어 내가 1억 5천짜리 오피스텔 한 호실을 구매했는데 1억 5천 중 건물가액이 9,000만원 이라면 나는 이 건물가액의 10%인 900만원을 환급받게 된다.) 

 

일반임대사업자의 또 다른 좋은 점은 전/월세금, 즉 임대료를 시세 반영하여 내가 원하는대로 책정할 수 있다는 것. 예를 들어 이전 세입자에게는 2억으로 전세를 주었는데, 2년 사이 시세가 많이 올라 재계약하거나 다음 세입자와 계약서 쓸 때, 전세금을 2억 5천으로 올리든 3억으로 하든 원하는 대로 할 수 있다.  

 

대신 일반임대사업자는 10년간 '사업자를 유지'해야 하는 의무가 있다. 10년 안에는 절대 못 팔아~가 아니라, 중간에 다른 일반임대사업자에게 포괄양도가 가능하니 말 그대로 10년 동안은 처음 낸 사업자 자체를 '유지'할 의무가 있는 것. (의무 기간을 지키지 않으면 환급받았던 부가세를 다시 뱉어내야 하는데, 이건 10년 중 실제 임대기간이 얼마냐에 따라 달리 계산되기 때문에 어느 정도 기간을 채웠다면 크게 부담되는 금액은 아니다.) 

 

10년 사업자 유지 의무기간과 더불어 또 한 가지 불리한 점은 거주자의 전입신고가 불가능하다는 것! 즉, 사무실 같은 업무용 사업장이 아닌 주거용으로 임대를 하고 싶어도 임차인이 전입신고를 하지 못하기 때문에 임대 놓는 입장에서는 불리한 조건이 된다. 아무래도 보증금을 지키기 위해 전세입자들은 일반임대사업자의 오피스텔을 기피하는 경향이 있다. 꼭 필요한 경우에는 보증보험에 가입하거나 전세권을 설정함으로써 방법을 찾으면 되지만 어쨌든 전입신고가 불가하다는 점, 그리고 혹시라도 세입자가 전입신고를 하면 주택으로 분류되면서 환급받았던 부가세를 추징당할 수 있으니 주의하고 신경써야 한다. 

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주택임대사업자는 말 그대로 '주택'을 임대하는 경우에 낼 수 있는 사업자라고 했다. 분양받거나 매입한 주택을 직접 거주하는 용도가 아니라 '임대해서 소득 올리는 용도'로 등록한다는 것이다. 주택임대사업자는 부가가치세 면세사업이므로 위에서 알아본 일반임대사업자와 다르게 건물분에 대한 부가세 환급이 없다. 

 

주택임대사업자를 한 줄로 정리하면 세제혜택 줄테니 정해진 기간 동안 착한 가격으로 임대해! 이거다.

지켜야 할 의무사항들이 있고, 그 의무사항을 위반하면 과태료 + 다 지키면 세금혜택을 받는 것이다. (그런데 갈수록 혜택은 줄어들었고, 특히 올해는 전수조사 예고로 모든 주택임대사업자들이 멘붕인 상태... 이에 대해서는 다른 실무일지들에서 자세히 다루고 있다.)  

 

여기서 잠깐! 그럼 주택을 임대 놓으면 '일반임대'는 아니니까 무조건 '주택임대사업자'로 등록해야 하는 건가요? 하는 사람들이 있을 수 있다. (정부에서 법 개념과 용어를 마구 섞어놔서 헷갈릴 수밖에 없음...) 그런 사람은 아래 '사업자 등록'이라는 개념부터 꼭 이해하고 넘어가자! 

 

[실무일지] 주택 임대 시, 세무서(국세청) 사업자등록 VS 구청(렌트홈) 사업자등록 차이

[실무일지] 주택 임대 시, 세무서(국세청) 사업자등록 VS 구청(렌트홈) 사업자등록 차이

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위 실무일지에서 말하는 '임대소득자'로, 임대 소득을 위해 세무서에만 임대사업자를 신고한 사람을 미등록자로 분류하기도 한다. (주택임대사업자와 비교했을 때는 주택임대사업자로 미등록한 사람이니까!) 주위에서 흔히 볼 수 있는 유형이다. 

 

주택임대사업자(단기, 장기)로 등록하지 않고 그냥 임대를 놓는 사람들은 주택임대사업자의 의무가 없으므로 임대의무기간 없이 언제든 해당 주택을 처분할 수 있다. 또 임대료 인상에도 제한이 없어 주택임대사업자들의 임대료 5% 증액 상한은 딴 세상 얘기~! 

 

하지만 거주용 주택처럼 엄연히 주택이기 때문에.. 본인 소유의 또 다른 집이 있다면 다주택자가 되며, 종합부동산세에 합산 과세되고, 재산세나 취득세 등 혜택 없음 + 양도세 중과가 되는 것이 주택임대사업자와 비교되는 단점이다. 

 

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이제 각각의 개념과 용어가 이해 되었는지 알아보자! 

 

아래 사례들을 보고 일반임대사업자, 주택임대사업자, 비주택임대사업자중에 어떤 사업자를 내야 하는지 바로바로 생각해서 맞춰보기! 

 

만약 생각해봐도 알쏭달쏭 헷갈린다면,,? 

위 글과 연결된 실무일지를 한번 더 읽어보자 ㅠㅠ 

 

 

정답은 순서대로 

👏🏻일반임대사업자

👏🏻일반임대사업자

👏🏻주택임대사업자(장기)

👏🏻비주택임대사업자(세무서만 등록)

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오늘 글에서는 일반임대사업자/주택임대사업자/미등록임대사업자를 구분해서 이해하는 연습을 했다.

이제 다음 글에서는 일반임대사업자의 등록절차와 장단점, 부가세 및 주택임대사업자로의 전환 등에 대해 더 자세히 알아보고,

 

그 다음 글에서는 이것보다 몇 배로 훨씬 훨씬 복잡한.....ㅠㅠ 주택임대사업자 내에서 임대주택의 종류(단기, 장기, 민간, 일반, 장특, 준공공 등등...)에 대해 정리해보려한다 😭

 

 

[실무일지] 헷갈리는 주택임대사업자 용어 정리 (단기, 장기, 일반임대, 민간임대, 준공공, 장특...)

[실무일지] 헷갈리는 주택임대사업자 용어 정리 (단기, 장기, 일반임대, 민간임대, 준공공, 장특...)