[실무일지] 2020 취득세의 모든 것 (개념/세율/납부기한/납부방법/감면대상/신고서 양식)

오늘의 실무일지! 손님들이 가장 많이 물어 본 취득세에 관한 내용을 하나로 모아 정리해본다. 

 

■ 개념

특정 자산을 취득하면서 내는 세금이다. 부동산 매매 뿐 아니라 교환이나 상속, 증여, 건축 등등 어떤 방식으로든 자산을 얻게 되면 그에 따른 세율에 맞춰 취득세를 내야 한다. 

(부동산 뿐 아니라 '등록'을 요하는 자동차나 항공기 등도 취득세가 있다.)

 

■ 취득세가 등록세와 같은 개념인가요?

아니다. 취득세와 등록세는 다른 개념이다. 그러나 예전에나 (취등록세)그랬지, 지금은 취득세 하나로 통합되어서 '등록세'라는 건 신경 쓸 필요가 없다. 

 

■ 취득세는 누가 내는 건가요?

말 그대로 물건을 취득한 사람에게 부과된다. 만약 내가 오피스텔 원룸 호실 두 개를 매매했다면, 각 호실 별로 건마다 취득세가 부과되는 것이다. 

단, 등기와는 상관없다. 물건을 매매하고 잔금까지 다 치뤘다면 따로 등기 치지 않아도 사실상 취득한 것으로 본다. (등기상 소유주가 여전히 매도인이라고 해도 내가 잔금을 치르고 물건을 샀다면 내가 취득세 납부 대상이 되는 것이다.)

 

■ 취득세는 누가 걷는 건가요?

취득세는 지방세이다. 지방세는 지자체가 걷어가는 세금이므로 취득세는 물건이 소재하는 지역의 지자체가 걷어 간다. 경기도 화성시에서 주택을 매매했다면 취득세는 화성시에 내는 것!

 

■ 농어촌특별세와 지방교육세는 무엇인가요?

취득세를 보면 항상 다른 세금이 따라다닌다. 바로 농어촌특별세(농특세)와 지방교육세(교육세)! 이 두가지 세금은 늘 취득세를 따라다니기 때문에 우리가 흔히 취득세라고 이야기하는 세금은 사실

취득세 = 취득세+농어촌특별세+지방교육세 를 합한 금액이다. 

 

■ 세율

취득세 세율은 아래의 표를 보자. 

<투에이스의 절세 이야기> p.81 _ 표1) 부동산 취득세의 합계세율

주택인지 아닌지와 취득방식 등에 따라, 그리고 가액과 면적에 따라 세율이 모두 다르다. 우리나라 세법은 주택을 특별하게 취급하기 때문에 다른 것들에 비해 취득세 기본세율이 상대적으로 낮다. 여기에 농어촌특별세와 지방교육세가 붙어도 84㎡ 이하라면 1~2%밖에 되지 않아 부담이 적다. 예를 들어 5억짜리 74㎡ 주택을 구매했다면 세율 1.1%로 취득세가 5백 5십만원! 

 

우리가 흔히 보는 주거용 오피스텔은 용도가 주거용일 뿐 주택으로 분류되지 않기 때문에 합계세율 4.6%가 적용된다. 그래서 3억짜리 오피스텔을 구매하면 취득세 13,800,000원으로 천만원이 훌쩍 넘는 돈이 세금으로 나간다. 

 

■ 증여나 상속은 왜 주택인데 취득세율이 높나요?

우리나라 세법에서 주택을 세금 우대해주는 이유는 서민들의 주거안정과 부동산 거래 활성화를 위해서다. 그런데 증여나 상속은 위 취지에는 해당되지 않난다고 보기 때문에 조금 더 높은 세율이 적용된다. 

 

■ 취득세도 중과가 되나요?

취득세도 중과 된다. 별장, 골프장, 고급 주택 등을 취득하거나 법인이 취득하는 사업용 부동산이 과밀억제권역 안에 위치하는 경우에는 중과세가 적용되어 취득세율이 8~12%로 높다. 

 

■ 취득세 신고 기한은 언제까진가요? 

취득세 납부 기한은 물건을 취득한 날로부터 60일 이내에 세금을 신고하고 납부해야 한다. '취득'=잔금일이라고 했으므로, 계약일이 아니라 실제 취득한(잔금치른) 날짜가 기준이 되는데, 사실 대부분의 거래에서는 잔금일에 등기까지 한 번에 해결하기 때문에 60일 납부 기간을 위반하는 사람은 거의 없다. (취득세는 등기 접수할 때 납부한다) 

 

■ 기간 안에 납부하지 않으면 어떻게 되나요?

취득세를 정해진 기간 60일 안에 납부하지 않으면 '신고불성실가산세'가 20% 붙는다. 거기서 또 미납이 발생하면 앞서 붙은 납부불성실가산세에도 또 매일 0.025%씩 더해지기 때문에 가산세가 아주 커질 수 있다. 부동산을 취득했다면 취득세 납부기한 2달을 꼭 기억하고 그 안에 납부하도록 하자!

 

■ 취득세 납부는 어디에 하나요?

취득세는 지방세이니 물건 소재지의 시/군/구 관할청 세무과에 방문하여 신고해야 한다. 관할청 안에 있는 무인단말기를 통해 카드로도 편리하게 납부할 수 있고(타인명의 카드도 가능), 당연히! 방문 없이! 온라인으로도 가능하다. 단 홈택스 아니고 위택스! 

 

보통 부동산을 통해 매매계약을 하는 경우, 거래 한 부동산에서 소개하는 법무사 혹은 자신이 알고 있는 법무사를 통해 취득세와 함께 법무비용을 주고 대신 납부를 맡기는 경우가 많다. 

 

요즘은 법무사에게 맡기지 않고 직접 셀프로 등기를 하는 사람들이 많은데, 분양권 상태에서 최초 등기하는 것과 명의변경으로 등기하는 등 상황에 따라 절차가 복잡하고 챙겨야 할 것들이 많아질 수 있으므로 꼼꼼히 체크해야 한다. 셀프로 등기하려다가 기간 안에 마무리 못 지을 것 같아 뒤늦게 법무사에게 다시 부탁하는 임대인들을 여럿 보았다..! 

 

■ 취득세 분할 납부 가능한가요? 

취득세는 분할 납부가 가능하다. 요즘은 온라인 위택스에서 무이자 할부 납부하는 사람들이 많다. 위택스에서 취득세 분할 납부를 하려는 사람들은 

 

✔️ 위택스로 분할 납부 

1. 위택스 온라인상으로 할부가 가능한 지역 확인 (불가능한 지역도 있다. ex)동탄)

2. 할부납부가 가능한 카드인지, 무이자 몇개월까지 되는지 확인

3. 취득세 금액이 클 경우 미리 카드 한도 증액 요청해두기

 

✔️세무과 방문시

1. 부동산거래신고필증 + 부동산계약서(사본) 챙겨 지자체 세무과 방문

2. 취득세 신고서 작성

3. 취득세 고지서 수령

4. 관할청 카드납부처 혹은 은행 방문하여 납부

 

■ 취득세 신고 절차 

1. 부동산 매매계약서 작성  

2. 부동산 거래 신고 (검인)

3. 부동산 취득세 신고 (필요서류 : 취득세 신고서, 부동산 계약서 사본, 거래신고필증)

※ 분양은 분양계약서 전체 사본 + 잔금납부영수증 

4. 취득세 납부, 국민주택채권, 대법원 전자수입인지 매입

5. 부동산 등기 신청 

 

취득세 신고서.hwp

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■ 취득세 감면 대상

음... 취득세 감면을 검색하면 대부분 주택임대사업자 등록하란 글이 많은데.. 취득세 감면 받으려는 목적으로 주택임대사업자 등록하면 안 된다... (주택임대사업자의 깐깐한 의무사항을 먼저 살피고, 과거에 비해 혜택이 얼마나 줄었는지도 체크하고, 현 주택임대사업자 과태료 논란 사태 등을 이해하는 게 먼저. 취득세 감면 받겠다고 잘 알지도 못한 채로 주택임대사업자 등록하는 사람 없길 바란다..ㅠㅠ 주임사에 관한 실무일지 몇 개만 봐도 알 것임..)

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동탄 출장소에 셀프로 취득세 납부하러 왔다가 고생(?)한 임대인 분의 이야기 듣고 정리해본 취득세 관련 내용들!

 

셀프등기에 도전할 시간과 의지가 있다면 직접 하는 것도 좋지만, 경험상 그냥 전문가인 법무사에게 어느 정도의 비용 지불하고 맡기는 것이 훨씬 마음 편하고 정확하다..ㅎㅎㅎ