[실무일지] 2021년, 바뀌는 1가구 1주택 양도소득세 비과세 요건 쉽게 정리 (2019.2.12 개정 소득세법)

[실무일지] 1가구 1주택 비과세 요건, 취득 당시 다주택자여도 될까? (조정지역 1세대 1주택/국세청 질의)

[실무일지] 1가구 1주택 비과세 요건, 취득 당시 다주택자여도 될까? (조정지역 1세대 1주택/국세청 질의)

지난 글에서, 1가구 1주택자가 받을 수 있는 가장 큰 절세인 '양도소득세 비과세' 요건을 정리해보았다. 1주택의 기준은 양도시점에 적용하는 것이지 취득 당시는 아니라는 것. 그래서 취득 당시 다주택자든 무주택자든 상관 없이 어쨌든 양도하고자 하는 주택이 양도 시점에 유일한 주택이기만 하면 된다는 것을 국세청 답변으로 확인하였다. 

 

그럼 위 내용에 이어 오늘은, 2021년부터 적용되는 새로운 1세대 1주택 양도세 비과세 요건에 대해 정리해본다. 

 

 

먼저 쉬운 이해를 위해 지난 글에서 든 예시를 가져왔다. 

흥부는 취득하고 쭉 1주택자로 까치아파트를 5년간 보유하고 있었으므로 당연히 양도세 비과세 적용된다. 

 

그러나 놀부의 경우는 그렇지 않다. 

 

2019년 2월 12일 소득세법 개정 전/후로 비과세 조건이 달라진다. 

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■ 개정 전 (2020년까지 적용)

2020년 4월 현재 1주택자이므로, 중간에 처분했던 타지역 다른 주택과는 상관 없이 1주택자로서 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 즉, 1주택인 까치아파트를 2020년 안에만 팔면 비과세 적용 O.K! 

VS

■ 개정 후 (2021년부터 적용)

2021년 1월 1일 이후 양도하는 1주택은 더이상 양도시점만 보는 것이 아니다. 1세대가 1주택 외의 다른 주택을 모두 양도한 이후 해당 1주택만 순수하게 2년 이상 보유했느냐를 본다. 기산점이 취득시점이 아니라 순수 1주택 보유 시작 시점이 된 것이다.

 

그럼 위 사례에서는 놀부가 까치아파트 외에 보유하고 있던 또 다른 주택, 제비아파트를 언제 팔았는지가 관건이 된다. 2021년에 까치아파트를 양도하고 싶다면, 적어도 2018년에 제비아파트를 처분했어야 한다. 만약 제비아파트를 2020년에 판다면, 놀부는 2021년에 까치아파트로 1주택 양도세 비과세 받을 수 없다.  

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(변경 전) 1세대 1주택 비과세 요건 

(변경 후) 2021년부터 바뀌는 새로운 1주택자 비과세 요건

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내 설명이 어려울 사람을 위해

근거 법령을 정확히 옮겨놓는다.

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▣ 1세대 1주택 비과세 개요 (소득세법 시행령 제 154조 제1항)

 

1세대 1주택 비과세 판단은 양도일 현재의 상황에 의하는 것으로 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간 2년 이상(*)인 경우를 말하는 것입니다. (단, 양도가액 9억원 초과분은 과세) 

 

* 단, 2017.8.3 이후 취득한 주택이며 취득 당시 조정대상지역인 경우 보유기간 중 거주기간 2년 이상 요건도 함께 충족하여야 함.

 

** 2021년 1월 1일 이후 양도하는 분부터, 2주택 이상(일시적 2주택 등 일정한 경우를 제외)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 해당 1주택의 보유기간을 기산함(소득세법 시행령 제154조5항 단서) 

 

▣ 소득세법 시행령 제154조 《1세대 1주택의 범위》

⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의 2 및 제156조의2에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.<개정2019.2.12>

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1주택자 비과세 요건이 강화됨에 따라.. 현재는 다주택자이나 나중에 1주택자가 되어 양도세 면제를 받으려고 계획 중이던 임대인들이 단체로 비상이다. 2020년까지는 변경 전 그대로 적용된다고하나, 부동산은 빨리빨리 처분할 수 있는 게 아니다보니 어려움이 있을 걸로 예상된다..ㅠㅠ

 

그러나 문제는, 이렇게 비과세 요건이 바뀌었다는 것을 모르고 있는 사람이 많다는 거... 공인중개사로부터 세심하게 관리 받는 주택이거나, 임대인 본인이 자꾸 바뀌는 법에 대해 빠꼼이(?)로 잘 알면 모를까... 대부분의 사람들은 법이 바뀌어도 스스로 관심가지고 찾아보지 않으면 모른 채로 살아간다. 알아보려고 해도 법은 늘 어렵게만 느껴지고....^^; 

 

다음 글에는 규제지역 사람들이 모르고 있는 ㅠㅠ 2.20 부동산 대책에 대해 또 정리해본다..!