[실무일지] 1가구 1주택 비과세 요건, 취득 당시 다주택자여도 될까? (조정지역 1세대 1주택/국세청 질의)

 

얼마전 블로그 실무일지에 일시적 1가구 2주택 내용 정리하면서 1가구 1주택 비과세도 같이 정리하려 했었는데.. 인터넷에서 헷갈리는 내용을 보고 포스팅을 포기했다.

 

정확하게 알지 못하는 내용을 정리할 수 없어서 열심히 찾아봤는데 아무리 알아봐도 정확히 알려주는 사람이 없어..ㅠㅠ 결국 국세청에 민원을 남겼다. 그리고 드디어! 2주 만에^^; 국민신문고로 답장 받아서 ㅎㅎ 속 시원히 정리해보는 1세대 1주택 (1가구 1주택) 비과세 요건 총정리!  

 

■ 양도소득세(양도세)란?

부동산을 소유하게 되면 여러가지 세금이 발생한다. 구입할 때 취득세, 보유함으로 인한 재산세와 종합부동산세, 그리고 처분(양도)할때 양도소득세를 내야 한다. 

 

양도소득세란 내가 가지고 있던 부동산을 팔면서 팔생하는 소득에 대한 세금, 즉 차익이 발생한 부분에 대한 세금이다. 만약 내가 샀던 가격 그대로 팔거나, 혹은 샀던 가격보다 더 싼 가격에 팔게된다면? 차익이 발생하지 않았기 때문에 소득세는 0원. 하지만 세금을 안 낸다고 좋은 일일까? 그렇지 않다. 누구라도 당연히 세금을 내더라도 양도차익이 생기는 거래를 원한다. 

 

■ 1가구(1세대) 1주택 비과세가 무엇인가요?

1가구(1세대)에 주택을 1개 뿐이라면 양도할 때 차익이 발생하더라도 일정 금액까지는 과세하지 않겠다는 뜻. 요건을 쉽게 정리하면 

 

① 1가구(1세대)가 1주택을 소유하고 

② 2년 이상 보유한 뒤 양도할 때 

③ 매매가격 9억원까지는 양도세 0원 

 

예) 5억에 구매한 집을 8억에 팔았는데 위 요건을 갖추었다면 비과세가 적용되어 양도소득세를 한 푼도 내지 않는다. (※차익이 9억까지가 아니라 주택 매매가격임을 기억하자. 5억에 산 집을 10억에 판다면 매가가 9억을 넘어가기 때문에 비과세 되지 않는다.) 

 

우리나라는 집을 딱 한 채 가지고 있는 국민이 본인의 유일한 집을 팔 때마저 세금을 내는 것은 지나치다 생각해서, 국민정서와 주거안정을 위해 1세대 1주택 비과세를 적용해주고 있다. 

 

■ 무조건 2년 보유만 하면 되나요?

위 비과세 요건을 다 갖추어도 소용없는 곳이 있다. 바로 규제지역! 본인의 지역이 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)이고, 2017년 8월 2일 이후 해당 지역에서 구입한 주택이라면 2년 보유 뿐 아니라 2년을 실거주해야 해야만 비과세 적용을 받을 수 있다. (2년을 거주하면 2년 보유도 충족하는 것이니 구입 후 바로 실거주 한다면 2년만에 양도세 요건을 갖추는 게 된다.)

 

※ '일시적'인 것으로 봐주는 이사/결혼/상속/증여/부양 등으로 인한 1가구 2주택자는 아래 포스팅에 자세히 정리해뒀으니 꼼꼼히 읽고 숙지하자.   

 

[실무일지] 조정지역 '일시적 1가구 2주택' 비과세 요건, 이것만 이해하면 쉽다! (9.13대책/12.16대책)

[실무일지] 조정지역 '일시적 1가구 2주택' 비과세 요건, 이것만 이해하면 쉽다! (9.13대책/12.16대책)

[실무일지] 일시적 1가구 2주택 비과세 요건, 결혼/상속/증여/부양 쉽게 이해하기 (조정지역 사례)

[실무일지] 일시적 1가구 2주택 비과세 요건, 결혼/상속/증여/부양 쉽게 이해하기 (조정지역 사례)

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여기까지는 일반적으로 아는 1가구 1주택 비과세 (거주)요건에 대한 내용이다. 이 글을 쓰는 진짜 목적은 양도시점이 아닌 취득시점에 대한 이야기!

 

인터넷에 있는 몇몇 부동산 블로그 글을 보니, 위 비과세 요건에 하나가 더 추가된다는 말이 있었다. 위에서 정리한 비과세 요건 3가지 외에도 

 

① 1가구(1세대)가 1주택을 소유하고

② 2년 이상 보유한 뒤 양도할 때 

③ 매매가격 9억원까지는 양도세 0원 

+

④ 주택 취득 당시 무주택자여야 한다는 것???

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무슨 말인지 사례로 쉽게 설명해보겠다. 

■ 양도 시점 뿐 아니라 취득 시점도 1가구 1주택이어야 하나요?

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흥부와 놀부는 모두 2015년에 동탄2신도시에서 3억에 까치아파트를 매매했다. (흥부는 집이 없는 상태에서 까치아파트를 샀고, 놀부는 부산에 본인 소유의 제비아파트가 있는데 또 까치아파트를 샀음) 5년이 지난 현재 2020년, 둘 다 7억에 까치아파트를 처분하려고 한다. 놀부는 그 사이 부산에 있던 제비아파트를 팔아 흥부와 놀부는 현재 둘 다 1가구 1주택이다.

 

(참고로, 까치아파트는 동탄2신도시가 조정지역으로 지정되기 이전인 2015년에 구매한 주택이므로 2년 거주가 아니라 보유만해도 비과세 요건은 충족한다.)

 

이 경우, 흥부와 놀부는 모두 양도차익 4억원에 대한 비과세를 적용받을 수 있을까? 

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 비과세 요건은 '양도 시점 기준으로 1주택자이기만 하면 된다'고 알고 있던 것과는 다르게, 위 ④번의 조건을 하나 더 추가해버리면 흥부는 비과세 되지만, 놀부는 비과세 못 받는다는 건데... 잘 이해가 안 됐다. 놀부가 중간에 제비아파트를 처분했다면 분명 다주택자로 비과세 혜택을 못 받았을 것이고, 그럼 1주택자가 되어 처분하는 까치아파트는 비과세 되어야 되는 거 아닌가?

 

 그래서 흥부 놀부 예시를 그대로 국토부에 물어보았다. 내 질문은 국세청으로 넘어갔고, 국세청으로부터 답이 왔다.

 

 놀부도 비과세 된다고!    

국세청 답변 

 

취득 당시 무주택자냐 vs 다주택자냐 는 상관 없다.

 

인터넷에 있는 1세대 1주택 비과세 요건 중 '취득 당시 무주택자여야 한다'는 정보는 잘못된 것이니 거르자. 

 

정리하면, 

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그런데 국세청 답변을 꼼꼼히 읽어본 사람이라면 어라..? 싶을 것이다. 취득당시 다주택자여도 괜찮아! 라는 답변 외에 추가 내용이 더 있기 때문이다. 

 

바로 2021년 1월 1일 이후 양도하는 주택부터는 1세대 1주택 비과세 요건이 더 강화되는 걸로 바뀌었기 때문! 

글이 길어져서 이에 대한 내용은 다음 포스팅에서 정리한다. 

 

오늘 실무일지의 포인트는, 1세대 1주택 비과세 요건에 취득시점의 주택수는 고려되지 않는다는 것! 땅땅! 

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[실무일지] 2021년, 바뀌는 1주택 양도소득세 비과세 요건 쉽게 정리하기 (2019.2.12 개정 소득세법)

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