[실무일지] 렌트홈으로 주택임대사업자 말소 신청했는데 반려된 일.. (말소/폐업 조건 정리)

✔️ 아래 분들은 이 글을 꼼꼼히 읽어주세요

 

- 주택임대사업자 말소(폐업)조건 모르는 사람

- 전수조사 피해서 말소하고 싶은 사람

- 주택임대사업자 등록했다가 후회하는 사람

- 주택임대사업자 등록하려고 알아보고있는 사람

 

 

오늘 실무일지는 

엄마가 주택임대사업자 등록해놓은 아파트 말소 신청했다가 반려 당했던 경험과 함께 어떤 경우에 임대사업자를 말소할 수 있는지에 대해 정리해본다. (사례는 본문 제일 아래에) 

 

일단 아래 말소 조건을 충족하지 않는다면 의무보유기간 안에는 주택임대사업자 취소(말소, 폐업)하는 길이 없으며, 만약 임의로 처분 혹은 말소 시 과태료 대상이 된다는 사실을 기억하자.

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※ 원칙 

* 주택임대사업자는 임대의무기간 동안 임대주택을 양도할 수 없으며, 이를 준수하지 않았을 경우에는 과태료가 부과된다. 

※ 예외

* 다만, 다음의 경우에는 과태료 부과 없이 자진 말소가 가능하다. 

 

① 등록한 날부터 1개월이 경과하기 전 말소

② 임대의무기간이 경과한 경우

③ 포괄양도양수의 방법으로 양도하는 경우

④ 양도허가를 받아 양도하는 경우

⑤ 임대사업자 중복 및 오류 등록

⑥ 임대사업자가 사망한 경우 

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① 등록한 날부터 1개월이 경과하기 전 말소

세제혜택만 생각하고 남들 따라 주택임대사업자를 등록했는데, 해놓고 보니 주택임대사업자를 등록하지 않는 게 더 유리하다고 판단했다면! 등록 한 달 이내에는 이유불문 취소가 가능하니 바로 말소 신청을 하자. 

(!) 그런데 이미 임대차계약을 맺었다면? 임차인이 있어도 말소가 가능한가? 

O. 가능하다! 등록한지 한 달이 지나지만 않았다면 주택임대사업자로서 임대차 계약을 했어도, 현재 임차인이 살고 있어도 말소가 가능하다. 

 

② 임대의무기간이 경과한 경우

4년, 8년 (과거에는 5년) 등 본인의 임대의무기간이 끝났다면 당연히 말소가 가능하다.

 

③ 포괄양도양수의 방법으로 양도하는 경우

포괄승계를 말한다. 포괄승계란 주택임대사업자가 주택임대사업자(예정자)에게 주택을 양도하는 계약으로,  포괄양도양수에 대해서는 아래 글에서 하나부터 열까지 자세히 다 정리해두었으니 참고하자. 

[실무일지] 주택임대사업자 포괄승계 완벽정리, 국세청 질의 (절차/유의사항/장단점/의무기간)

[실무일지] 주택임대사업자 포괄승계 완벽정리, 국세청 질의 (절차/유의사항/장단점/의무기간)

 

④ 양도허가를 받아 양도하는 경우

 지자체장에게 허가를 받아야 하기 때문에 조건이 까다롭다. 부도/파산/2년 연속 적자발생을 증빙하거나, 임대 사업 운영 지속이 어려운 경우(최근 1년 간 사업자의 임대 주택 중 미임대주택이 20% 이상이고, 특정 임대주택이 임대되지 않아 임대 사업이 힘든 다주택자)가 이에 해당한다. 

 

⑤ 임대사업자 중복 및 오류 등록

착오로 인한 중복 등록이나 오류가 있었을 경우 

 

⑥ 임대사업자가 사망한 경우 

임대사업자가의 사망 또한 말소 사유가 된다.

(+) 임대사업자의 사망으로 해당 주택이 상속된 경우 역시 부득이한 사유로 말소 대상이 된다. 만약 상속인이 임대사업을 계속하기를 원하면 임대기간이 합산되고, 원하지 않는다면 말소할 수 있다. 예를 들어 임대사업자가 8년 임대의무기간 중 6년간 임대사업을 한 시점에 사망한 경우, 상속인은 남은 2년만 더 임대하면 되고 사업자만 상속인 명의로 변경하면 된다. 

(!) 증여는 상속과 다르므로, 임대주택을 증여한다면 임대기간 합산이 불가능하다. 

 

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① 거짓, 그 밖의 부정한 방법으로 등록한 경우

② 등록 후 민간임대주택을 취득하지 않은 경우

③ 임대기간 동안 임대조건규정을 위반한 경우

④ 임대차계약을 해제/해지하거나 재계약 의무를 위반한 경우

⑤ 준주택의 용도제한을 위반한 경우

 

여기서 ②,③,⑤번을 살펴보면 

 

② 등록 후 민간임대주택을 취득하지 않은 경우

- 매매계약 체결한 경우 : 등록일로부터 3개월

- 분양계약 체결한 경우 : 등록일로부터 3년 

즉, 주택을 취득하기 전에 먼저 주택임대사업자를 등록했는데, 등록해놓고 각각의 기간 안에 실제로 주택 취득을 하지 않을 시 위반 말소 사유가 된다. 분양한 주택이 3년 안에 취득 불가한 경우는 매우 드물기 때문에 매매계약 체결과 취득 기한만 주의하면 되겠다. 

 

③ 임대기간 동안 임대조건규정을 위반한 경우

이 조항이 모호하다. 현재 주택임대사업자들에게 가장 문제가 되는 것이 '임대료 5% 증액 초과'인데, 위반 시 과태료 부과 +그동안의 세제혜택 환수 뿐 아니라 임대사업자까지 말소한다는 이야기가 있다. 심각하게 위반했을 때만 말소시킨단 말도 있고.. 아니라는 말도 있고..;;

그런데 상식적으로 생각했을때, 미미한 금액으로 그것도 무지에서 비롯된 실수로 5% 룰을 어겼는데 그 한 건으로 혜택 다 환수하고 사업자도 말소시킨다? 이게 상식적으로 맞는 건가..? 물론 지금 이 임대사업자 전수조사 자체가 상식적이지 않지만..^^; 게다가 지금 과태료 내고서라도 임대사업자 말소하고 싶은 임대인들이 얼마나 많은데.. 나라면 5% 위반으로500만원 과태료 내는 김에 사업자 말소까지 시킬 수 있다면 좋다고 말소하겠는데..? 

 

⑤ 준주택의 용도제한을 위반한 경우

'준주택=오피스텔'로 이해하면 된다. 이 경우는 간단하다. 오피스텔을 임대주택으로 등록하고 세를 주었는데, 임차인이 해당 호실을 주택이 아닌 업무용(사무실)로 사용했다는 게 밝혀지면 (사업장 주소를 옮긴다든지) 용도제한을 위반한 것이 되므로 과태료 + 세제혜택환수 + 말소 대상이 된다. 

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렌트홈으로 말소 신청했다가 반려당한 사연 

 

엄마는 이런 주택임대사업자의 말소 조건을 몰랐다. 잘 모른 채로, 렌트홈 홈페이지에서 '말소 신청' 버튼이 활성화되길래 임대주택으로 등록해놓은 아파트 중 하나를 말소 신청한 것이다.

 

그러자 며칠 뒤 사업자 주소지인 강남 구청에서 신청했던 말소 민원 취하하라는 전화가 왔다^^; 임대 개시는 안 했어도 등록하고 한달이 지났기 때문에 말소가 안 되며, 다른 말소 사유에도 해당되지 않는다고 설명해주면서 이대로 말소 진행 시 과태료 부과된다고.. 그래서 다시 렌트홈에서 민원을 취하한 에피소드가 있었더랬다...ㅎㅎㅎ 

 

해당 주택은 취득세 혜택도 없었고, 엄마는 기타 다른 세제혜택이 있었다면 받은만큼 뱉어내고서라도 취소하고 싶었는데.. 잘 알아보지 않고 덜컥 임대주택으로 등록한 엄마의 잘못이었던..ㅠㅠ 그러니까 한 달 안에 말소하는 것 외에는 사실 의무기간 다 채우지 않은 상태에서 과태료 없이 말소할 수 있는 길은 없는 것이다... 주택임대사업자 등록 신중히 해야 하는 이유 T_T 

 

+ 그리고 만약, 진짜 임대가 안 나가서 공실로 계속 비어있었고 앞으로도 임대 영업이 힘든 상황이라면 양도나 말소 가능성?이 있다고 들었는데 실제로 공실이었는지 아니었는지도 전기/수도요금 등으로 꼼꼼히 확인한므로 거짓은 통하지 않는다.. 부동산 카페에 보니 임대주택으로 등록한 오피스텔이 계속 공실이었는데 딱 한 달 정도 지인에게 사용하도록 해줬다가 공실이 아니라 사람이 살았다는 증거가 되었다는 이야기도 있고..  ㅠㅠ 

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[실무일지] 자진신고? 과태료? 5%? 전문가도 모르는 주택임대사업자. 임대인민원 폭발하는 이유!!

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[실무일지] 주택임대사업자, 알고보니 임대료 5% 인상 초과했다면? (계약서 다시 쓰고 신고하기! 렌트홈 문의)

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