[실무일지] 헷갈리는 주택임대사업자 용어 정리 (단기, 장기, 일반임대, 민간임대, 준공공, 장특...)

 

📍이 글을 읽어야 하는 사람

 

✔️주택임대사업자 등록해볼까 관심 가지고 알아보는 임대인들

✔️주택임대사업자 이미 등록했는데도 용어가 어려워서 헷갈리는 임대인들

 

오늘의 실무일지는 너무너무 헷갈리고 어려운.. 임대주택의 종류, 분류에 대해 정리해본다. 

 

※ <부동산 절세의 기술> _ 투에이스
책으로 공부하며 적은 글입니다. 책을 봐도 너무 어려운.. ㅠㅠ

 

실무하면서 느꼈다. 생각보다 임대업을 하는 사람들이 '주택임대사업자' 제도에 대해 정말 모른다는 거. 

 

최근 입주 시작한 우리 사무실 단지 내 오피스텔만 봐도 600개 호실 중 90%가 주택임대사업자인데, 표준임대차계약서 사용부터 임대 신고 등의 의무사항이나 나중에 받게 될 세제혜택에 대해서도 정확히 아는 사람보다는 모르는 사람이 훨씬 훨씬 많았다. 

 

주택임대사업자를 한참 전에 등록했든, 비교적 최근에 등록했든 등록한 시점에 상관없이 관련 법이 워낙 자주 바뀌고 점점 어려워지다보니 누구라도 매번 바뀌는 제도를 이해하고 따라가는 게 쉽지 않다. 

 

처음엔 본인이 등록하고 이용하는 제도면서 왜 이렇게들 무지하고 무심할까, 싶기도 했는데. 내가 공부해보니 임대인들의 마음을 알겠다.. 이거 진짜 헷갈리고 어려워ㅠㅠㅠㅠ 용어 정리와 관련 부처만해도 헷갈려 죽을 지경이다.. 나라에서 용어 정리를 왜 이렇게 하는지 진짜 이해가 안 되는...;;

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내가 궁금했던 것들,

Q. 단기, 장기, 준공공은 무엇이고 민간임대 일반임대는 또 무슨 차이인가요?

Q. 같은 주택임대사업자인데 왜 해당 부처가 다 다르나요?

Q. 8년 보유랑 10년 보유랑 뭐가 다른가요?

 그냥 단기는 4년, 장기는 8년이라고 이해하면 되는 거 아닌가? 와중에 그냥 일반임대는 뭐고 일반민간임대는 뭔지... 

 

 

 

사람들이 이렇게 용어에 혼란을 느끼는 이유는, 임대사업자의 종류가 여러 개로 나뉘어져 있는데 각각의 관련 법률을 주관하는 부처가 국토교통부, 기획재정부, 행정안전부 등으로 다르고 법조문 역시 통일되어 있지 않기 때문이다. 

 

각 용어를 간단히 정리해보자. 

 

그 전에 법 종류부터 딱 구분해서 기억해야 한다. 

 

임대의무기간과 임대료 상승률 제한, 그리고 처벌과 과태료만을 규정하고 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 (이하 민특법)과,

주택임대사업자로 받게 되는 각종 세금 혜택에 대한 개별법 (소득세법, 조세특례제한법, 지방세특례제한법), 이렇게 크게 두 가지로 나누어 생각하자. 

 

민특법은 해당 임대주택을 몇 년이나 임대해야 하는지, 5% 상승률 제한에 맞추어 증액해야 한다는 것, 의무사항 위반 시 과태료가 얼마이고 어떤 처벌이 있는지 등을 규제하는 순수하게 '임대주택에 관한 법'이다. 세제혜택과는 거의 무관하다. 

 

반면 소득세법, 조세특례제한법(이하 조특법), 지방세특례제한법 등은 세금과 관련된 개별법으로, 앞서 임대주택에 관한 민특법과는 따로 규정되어 있다.

 

임대인들이 집을 임대주택으로 등록하는 이유는 세제혜택을 위해서이므로 일단 민특법을 통해 의무사항을 잘 지키면서, 세법상 규정된 조건과 혜택을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요하다.  

 

주관 부처가 다른 임대주택들...

 

① 장기임대주택이란

소득세법에서 규정하고 있는 8년짜리 임대주택이다. (중요) 단, 18년 3월 31일까지는 5년이었다. 그러니까 18년 3월 31일까지는 장기임대주택의 의무기간이 5년이었다는 뜻. (중요) 18년 4월 1일부터 5년이 8년으로 바뀌었지만 이 변경사항은 소급되지 않으므로 기존에 등록해놓은 장기임대주택의 의무기간은 여전히 5년이다. 

 

예를 들어 2016년 1월에 등록하여 임대 개시한 장기임대주택은 2021년 1월까지 5년만 지나면 소득세법상 규정해놓은 세제혜택을 받을 수 있는 것이다. 

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② 단기민간임대주택이란

개별 세법이 아닌 '민특법'에 명시되어 있는 4년 짜리 임대주택을 말한다. 원래는 '단기임대주택'이었는데 '단기민간임대주택'으로 용어가 변경되었다. '민간'이란 글자를 넣지 않아도 공공과 구분되는데 왜 굳이 단기임대주택에서 단기민간임대주택으로 바꾸었는지는 모르겠지만 어쨌든.. 주택임대사업자 4년 짜리!하면 이 단기민간임대주택밖에 없음을 기억하기.

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③ 장기일반민간임대주택이란

위 단기임대주택과 마찬가지로 민특법에서 규정한 8년 짜리 임대주택이다.

- 장기임대주택은 소득세법상 용어

- 장기'일반민간'임대주택이 민특법에 규정된 용어!

 

여기서 하나 더, 

「조세특례제한법」에서 규정한 8년 내지 10년 임대 주택 역시 '장기일반민간임대주택'이라고 분류한다. (8년 짜리, 10년 짜리가 따로 있는 게 아니라 8년 이상 임대할 경우와 10년 이상 임대할 경우 혜택이 다른 것 뿐.)

 

+ (중요) (중요)(중요) 2018년 7월 16일까지는 장기일반민간임대주택의 이름이 준공공임대주택이었다는 거! (중요)(중요)(중요) 오래 전에 주택임대사업자 등록한 사람들이 흔히들 준공공 준공공하는 용어가 바로 주택임대사업자의 장기임대 8년을 뜻하는 같은 용어다. 또 다른 개념이라고 생각해 헷갈리는 일 없도록 하자!

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★ 5초 정리 ★  

단기 = 4년 

장기 = 8년 

준공공 = 장기 = 8년~10년 이상

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이해가 되었는지 이쯤에서 복습 한번! 민특법이 뭐다?! 민간임대주택에 관한 특별법이라고 했다. 이 민특법은 세제혜택과 관련있다고 했나, 없다고 했나?

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민특법은 세제혜택과 관련 없다!

민특법은 그냥 4년 단지인지 8년 장기인지, 임대료 상승률이 어떻게 제한되며 어길 시 과태료가 얼마얼마다 등에 대해서만 규정해놓은 것이지 세금과는 무관하다고 했다. 

 

또한 민특법에는 임대주택을 등록할 때 면적이나 가액의 제한이 없다! 

 

아닌데? 수도권은 6억 이하, 비수도권은 3억 이하로 가액조건 제한 있는데? 하는 사람은 '소득세법' 규정과 헷갈리는 것이다. 

 

무슨 말이냐면, 민특법에 의해 시/군/구청에 가서 임대주택 등록할 때는 그런 조건이 다 필요없다는 뜻이다. (오피스텔만 85㎡를 초과하지 않으면 된다) 지자체 관할청에가서 단기민간임대주택 혹은 장기일반민간임대주택으로 등록한다고 하면 가액 기준없이 다 받아준다. 

 

하지만 소득세법에서는 가액 조건이 있다. 기준시가 수도권 6억, 비수도권 3억이하여야 등록이 가능하다. 면적은 제한 없이 등록가능하다고 하지만 재산세나 종합부동산세 등에서 면적에 따라 또 혜택이 조금씩 다르기 때문에 통상 85㎡를 초과하는 주택은 혜택이 없다고 생각해서 대부분 주택임대사업자를 등록하지 않는다. 

 

만약, 이런 기준시가와 면적 등을 자세히 살피지 않고 세제혜택이 거의 없는 거나 다름없는 주택이 있는데, 구청에 가서 임대등록을 하겠다고 하면 어떻게 될까? 당연히 받아준다! 계속 이야기했듯 관할청에서는 민특법상 임대주택만 취급하지 소득세법상 임대주택과는 별개이므로 일단 주택은 다 등록할 수 있다. 그러다 뒤늦게 아무 혜택도 없다는 것을 깨닫고 깜짝 놀라 취소하려고 하면... 3,000만원의 과태료를 물게 된다.....!! 

 

[실무일지] 렌트홈으로 주택임대사업자 말소 신청했는데 반려된 일.. (말소/폐업 조건 정리)

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여기까지 읽으면서도 무슨 말이야.. 너무 복잡해.. 더 헷갈려.. 하는 사람들이 있다면 집중!

결론은 이것만 알면 된다. 

임대인들이 주택임대사업자에 등록하려는 이유는 세제혜택 때문이다. 그럼 소득세법상 세제혜택을 받을 수 있는 장기임대주택으로 등록하면 되고, 방법은 간단하다. 시/군/구청에 가서 민특법상 4년, 8년 짜리 임대주택을 등록 후 다음 두 가지 요건만 맞추면 끝! 

 

1. 임대의무기간 채우기 

4년, 8년을 채우기만 하면 된다. 그런데 2018년 4월부터는 4년 짜리 단기민간임대주택은 소득세법상 장기일반민간임대주택의 세제혜택을 받지 못하는 것으로 바뀌었기때문에 (실주거 주택 비과세 요건을 위해 임대주택으로 묶어두는 용도 등) 다른 목적이 없다면 무조건 8년 짜리 장기일반민간임대주택으로 등록해야 절세가 가능하다. 

 

2. 가액과 면적 맞추기

다시 한번 말하지만 시/군/구청에 민특법상 4년, 8년짜리 임대주택 등록할 때는 가액기준이 없다. 하지만 소득세법상으로는 수도권 6억, 비수도권 3억 이하의 기준시가가 있으며 재산세 종부세 등 다른 세제혜택을 위해 면적도 고려해서 등록해야 주택임대사업자 제도를 이용할 가치가 있을 것이다. 

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[실무일지] 자진신고? 과태료? 5%? 전문가도 모르는 주택임대사업자. 임대인민원 폭발하는 이유!!

[실무일지] 자진신고? 과태료? 5%? 전문가도 모르는 주택임대사업자. 임대인민원 폭발하는 이유!!

혹시 이 글을 읽는 사람 중에 주택임대사업자에 관심을 가지고 등록해볼까 고민중이라면 위 글을 꼭 한번 읽어보길..ㅠㅠ

 

줄어든 혜택과 전수조사 때문에 이 제도가 마음에 들지 않지만, 나 역시 올해 말 투룸 오피스텔 하나를 4년 단기로 등록할 계획이다. 그래도 이렇게 책 읽고, 실무 보고, 공부하면서 법과 제도에 대해 명확히 이해하고 있기 때문에 걱정 없이 등록할 수 있는데 그렇지 않은 사람이라면 주택임대사업자 등록 정말 신중 또 신중해야 한다..!