[실무일지] 현재까지 알아낸 주택임대사업자 5% 위반 과태료 정리 (자주 묻는 질문)

[실무일지] 자진신고? 과태료? 5%? 전문가도 모르는 주택임대사업자. 임대인민원 폭발하는 이유!!

[실무일지] 자진신고? 과태료? 5%? 전문가도 모르는 주택임대사업자. 임대인민원 폭발하는 이유!!

 

위 글을 쓴 이후

※ 자진신고 관련 대책 카페에서 여러 임대인분들과 소통하면서 추가로 알아낸 정보와,

지금까지 실무일지 기록하면서 놓친 내용에 대해 정리하는 글입니다. 

✔️아래 글은 참고만 하시고, 구체적인 본인의 사례를 정리하여 국토부에 질의하시는 것이 정확합니다.

 

 

 

 

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■ 임대료 증액 제한 의무는 언제부터? 12년 4월 27일부터! 

국토부 민원 답변)

구 임대주택법(법률 제11242호,2012.1.26) 개정에 의거 임대료 증액 제한 규정이 '건설임대주택'에서 '임대주택'으로 확대됨에 따라 시행일인 '12.4.27 이후 계약부터는 임대료 상한 규정을 준수해야 합니다. 따라서, 12.4.27 이후 계약부터는 임대주택법 제20조에 따라 임대료 상한 규정을 준수해야 함을 알려 드립니다. 

또한, 구 임대주택법에서는 임대료 증액 규정 적용을 임대의무기간으로 한정하고 있지 않으므로 임대의무기간이 경과하더라도 임대사업을 유지한다면 임대료 상한 규정을 준수해야 합니다. 따라서 구 임대주택법 적용대상인 주택은 '19.10.24 개정된 민감임대주택법과는 무관함을 알려드립니다.

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단 한번도 5% 증액 제한에 대한 의무사항을 제대로 고지 받은 적이 없었던 임대인들에게 가장 이해되지 않는 부분이다. 국토부 답변대로 '12년 4월 27일 이후 계약부터는 임대료 상한 규정을 준수해야 한다'는 사실을 알고 있었던 임대사업자가 몇이나 될까? 

 

정리해보면

1. 이번 자진신고는 임대차계약 신고 의무가 도입된 12.2.5 이후 계약 건부터 해당되는데

2. 12.4.27 이후 계약부터는 임대료 5% 상한 규정을 준수해야 했고

3. 위반된 건은 모두 과태료가 부과된다 

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■ 과태료는 얼마인가?

결론부터 말하면 19년 10월 24일을 기준으로 19.10.24 이전은 몇 건인지 상관없이 과태료가 500만원이고, 10.24 이후는 건당 위반이며 만약 전, 후 모두 위반 건이 있다면 가장 큰 금액 중 하나가 부과될 예정이라고 한다. 

* (수정 업데이트) 단 위반 임대주택이 각기 다른 지자체라면 각각의 지자체에서 부과되는 모양이다. 시/군/구 뭘 기준으로 하는지는 아직 국토부에 질의하지 못했으나..ㅠㅠ 어쨋든 과태료는 지자체에 납부하는 것이기 때문에 19.10.24 이전이라도 물건지가 다 다르면 과태료가 건당 부과된다고 한다.

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✔️19.10.24 전 위반

* 1차 500만원 / 2차 700만원 / 3차 1,000만원

 

✔️19.10.24 후 위반 

*  1건인 경우
1차 500만원 / 2차 1,000만원 / 3차이상 2,000만원
*  2건 이상 10건 미만
1차 1,000만원 / 2차 2,000만원 / 3차이상 3,000만
*  10건 이상
1차 2,000만원 / 2차 3,000만원 / 3차이상 3,000만원 

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예를 들어 

- 임대인 콩쥐가 16년, 17년, 18년 세 건의 월세 계약이 모두 5%를 초과하여 위반 건이 3건이라고 해도 19.10.14 이전이므로 과태료는 1차 500만원이다. (정해진 기간 안에 납부시 20% 감면되므로 최종 금액은 400만원이라고 생각하면 된다.)

 

- 임대인 팥쥐는 A주택, B주택이 모두 20년 1월에 새로운 임대차 계약을 하면서 5%를 초과했다. 2019.10.24 이후 위반은 건수를 세기 때문에 2건이라면 과태료가 1,000만원이다. (20% 감면시 800만원)

 

- 임대인 팥쥐엄마는 C주택 하나를 소유하고 있는데 15년, 16년에 2건을 위반했고, 20년 3월에 1건을 위반했다. 이 경우 19.10.24 전/후 중 더 큰 금액으로 과태료가 부과되는데 전후건 모두 500만원이므로 차이가 없다. 과태료는 500만원이다. 

 

- 임대인 팥쥐아빠는 D,E,F 3개의 주택을 임대놓았다. 19년 10월 이전에는 1건밖에 위반하지 않았는데, 올해 2020년 주택 3개가 모두 새로운 임차인과 계약하며 5%를 초과해 위반 건수가 3건이 되었다. 이 경우, 이전 1건은 500만원이고 이후 3건은 1,000만원이므로 둘 중 큰 금액인 1,000만원이 팥쥐아빠의 최종 과태료가 된다. (역시 20% 감면시 800만원)

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■ ※ 주택임대사업자 과태료 변경 전/후

19년 10월 24일 바뀐 주택임대사업자의 과태료 규정은 아래 표 확인하기.  

 

 

변경 전 과태료

변경 후 과태료

 

 

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■ 과태료 제척기간이 있다?

법률상의 의무를 위반하면 과태료가 부과되는데 행정기간의 그런 처벌에는 제척기간이라는 개념이 있다. 쉽게 말해 과태료에 시효가 있다는 것인데 5년간 징수 or 집행하지 않은 과태료는 소멸된다. 

 

과태료가 그 기능을 제대로 수행할 수 있도록 제정된 '질서위반행위규제법'을 보면 아래와 같은 법령이 있다. 

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제 19조(과태료 부과의 제척기간)  

① 행정청은 질서위반행위가 종료된 날(다수인이 질서위반행위에 가담한 경우에는 최초행위가 종료된 날을 말한다)부터 5년이 경과한 경우에는 해당 질서위반행위에 대하여 과태료를 부과할 수 없다. 

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질서위반행위가 종료된 날로부터 5년이 경과했다면 과태료를 부과할 수 없다는 것은, 결국 이번 자진신고 기한인 2020년 6월을 기준으로 보았을 때 5년이 초과된 2015년 6월까지의 위반사항은 과태료를 때릴 수 없다는 뜻이다. 

 

즉, 자진신고가 끝난 후 전수조사가 시작되어도 2015년 7월부터의 계약건만 과태료 부과 대상이 된다. 주택임대사업자 중 본인의 임대주택 위반건이 2015년 7월 이전이라면 과태료에 대해서는 걱정하지 않아도 된다. 

 

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■ 한 번 5% 위반하면 그 계약 뿐 아니라 다음 계약도 줄줄이 위반이다? 

임대인 콩쥐가 주택임대사업자 등록 후 A주택에 가, 나, 다 임차인이 차례로 전세를 살았다고 하자. 임차인 가에게 3억으로 전세를 주고 3억이 최초임대료가 되었는데, 콩쥐가 5% 상한 제한을 모르고 다음 임차인인 나에게 3억 5천, 다에게는 3억 7천으로 전세금을 올려받았다면? 위반 건은 '나' 한 건인가, '나'와 '다' 두 건인가?

 

쉽게 말해 한 번 5% 상한을 위반하면 그 위반한 금액을 기준으로 다음 임차인도 줄줄이 다 위반한 게 되는 것인지, 처음 위반한 한 건만 해당되는 것인지를 묻는 것이다. 

 

구청 공무원에게 질의하여 확인한 결과, 다행히 직전 세입자 기준으로 보는 것이기 때문에 3억에서 3억 5천으로 5% 초과한 임차인 '나'의 경우만 위반건이 되고, 임차인 '다'의 3억 7천은 '가'를 기준으로 보는 것이 아니라 직전 세입자 '나'의 금액을 기준으로 보기 때문에 (3억 5천에서 3억 7천) 2천만원 증액은 5% 초과가 아니다. 

 

상식적으로 생각했을 때, 줄줄이 위반은 당연히 말이 안 되는데... 지금 돌아가는 상황 자체가 워낙 상식적이지 못해서..;; 혹시나 하고 마음 졸이는 임대인들이 많은 것 같다...

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■ 5% 초과하면 과태료 뿐 아니라 그간 받은 세제혜택 환수 + 주택임대사업자 박탈?

임대사업자 자진신고 대책 카페에서 확인한 내용으로는,

 

사례1) 구청 공무원 답변이 오락가락해서 국토부에 전화해서 물었더니 그동안 받은 세제혜택까지 환수할지는 아직 결정되지 않았다

 

사레2) 세금 혜택은 국토부 소관이 아니라 지자체 소관이며, 19년 2월 이전 건에 대해서는 임대의무기간안에 매각한 경우가 아니라면 세제혜택 환수는 없다

 
라고 답변을 받았다고 한다.

(만약 이번에 400만원 정도 과태료 내는 김에 임대사업자 박탈당할 수 있다고 하면 차라리 당하고 싶은 임대인들이 더 많을듯...;;)

 

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[실무일지] 자진신고? 과태료? 5%? 전문가도 모르는 주택임대사업자. 임대인민원 폭발하는 이유!!

[실무일지] 자진신고? 과태료? 5%? 전문가도 모르는 주택임대사업자. 임대인민원 폭발하는 이유!!

사실 주택임대사업자 시리즈 정리하면서, 렌트홈, 공무원, 세무사 말이 다 달라서 알아보는 게 지치기도 하고..

 

실무일지 사진에 적힌 부동산 사무실로 전화해 무턱대고 하소연하고 상담하는 임대인들 때문에 짜증나는 일도 많았다. (나의 시간을 빼앗는 거라고 생각들을 못하는 것 같다.. 내가 법률/세무 전문가도 아닌데 아는 선에서 최대한 친절히 알려드려도 했던말 또하고 또하고 고맙다 미안하다 말도 없이 자기 하고싶은 말 + 질문 폭격..;) 그래서 블로그에 괜히 글 썼단 생각을 하고 있었는데..

 

어느날 자진신고 관련 대책 카페라는 게 생기면서 운영자가 내가 써놓은 위 글이 임대인의 마음을 잘 대변한다며 공유한 일이 있었고, 고맙다고 인사하시는 분들이 많아ㅠㅠ 다시 힘을 내서 더 알아보고 또 이렇게 카페에 흩어진 내용을 모아 정리해보았다.. 

 

아무데도 물을 데가 없어 답답한 주택임대사업자들에게 조금이나마 도움이 되길 바라고, 

 

혹시 내가 정리해놓은 글에 잘못된 부분이 있다면. 

 

그리고 여기에 없지만 국토부 질의를 통해 추가로 어떤 정보들을 알고 있는 임대인이 이 글을 본다면 귀찮더라도 꼭 댓글로 알려주시길! 

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이제 5월이 되어 자진신고가 온라인 렌트홈 뿐 아니라 관할 시/군/구청에서 가능하다.

 

컴퓨터로 밀린 계약 건들을 신고하는 게 어렵고, 자진신고와 관련해서 문의할 내용이 많은 사람들은 렌트홈으로 혼자 애쓰지 말고 담당 공무원을 찾아가서 적극적으로 묻고 도움을 받는 게 좋을 것이다. (임대사업자들은 넘치고 담당 공무원 수는 적어서 그것도 서로 힘들겠지만..ㅠㅠ)

 

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5월 27일 

 

 사무실로 전화하시는 분들이 너무 많아 추가글을 씁니다. 이 블로그의 글들을 보고 도움을 받으셨다면 무턱대고 전화하여 이것저것 더 알려달라고 하실 게 아니라, 먼저 상담이 가능한지 여부부터 물어보는 것이 순서입니다. 그런데 본인 소개조차 없이 다짜고짜 자기 상황이 이러이러한데 어떻게 해야 하냐는 하소연과 동시에 너무나 당연하게 상담을 요구하는 분들이 많습니다. 그게 제 시간을 빼앗는 일이란 생각자체를 못 하는 것 같아요..; 주택임대사업자 분들의 고충을 알기에 처음에는 제가 아는 선에서 최대한 도움을 드리려고 했는데, 이제는 그런 전화가 하루에도 열 통 넘게 걸려와 업무에 지장이 생길 지경이며, 그들의 무례한 태도 때문에 더 이상 전화는 받지 않기로 했습니다. 

 

 저 역시 전문가들에게 정확한 답변을 받지 못해 답답한 사람입니다. 이 블로그의 실무일지는 그저 제가 알게 된 내용과  다른 주임사 분들이 공유해준 정보를 보다 많은 분들이 한 눈에 보셨으면 하는 마음에서 정리해둔 것 뿐이지, 누군가의 문제를 해결해주기 위해서가 아니었습니다. 해결해드릴 능력도 없고요. 잘 아시겠지만 이번 주택임대사업자 자진신고 및 전수조사는 개개인마다 그 케이스가 너무나 다양해서 누구도 속 시원한 답을 주지 못 합니다. 저에게도 여전히 많이 헷갈리고 어려운 내용입니다.

 

 그러니 제가 쓴 글로 도움을 받으셨다면, 추가 질문은 국토부에 전자 민원으로 질의하세요. 답변이 오기까지 1-2주의 시간이 걸리지만 아직 자진신고 기간이 충분히 남아있으니 묻고 싶은 내용과 본인의 상황을 잘 정리하여 질의하고 답장을 받으시면 됩니다. 그 편이 가장 정확하며, 주임사들 입장에서는 한번이라도 더 현 상황이 부당함을 알리는 민원 제기가 될 수 있습니다.

 

 이 블로그에 없는 내용은 저도 모릅니다. 추가로 알게 되는 정보가 있다면 글을 수정하거나 새로운 글을 써서 링크 달아놓을테니 전화는 말아주시길 부탁드립니다. 그럼에도 묻고 싶은 내용이 있다면 댓글로 적어주세요. 제가 시간날 때 보고 답을 드릴 수 있는 내용에 한해서는 답글을 달겠습니다.

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