[실무일지] 주택임대사업자 청약 시 주택 수 어떻게 계산하나요? (주택 수에 포함되지 않는 경우, 오피스텔, 저가소형주택)

 

📍 이 글을 읽어야 하는 사람

 

✔️ 주택임대사업자로 등록하고 싶은 사람 

✔️ 청약 시 주택 산정법을 모르는 사람

✔️ 주택임대사업자 등록 여부가 청약에 어떤 영향을 미치는지 궁금한 사람 

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주택임대사업자 등록에 관심이 있는 사람들은 대부분 임대사업자에게 주는 세제혜택에만 관심을 가진다. 당장 코앞의 취득세가 85% 절세된다고 하니 다른 것은 별로 생각하지 않고 주택임대사업자를 낸다. 나중에 아차하고 후회해도 말소가 안 되고, 그냥 말소하면 과태료가 엄청난데도 그렇다..

 

[실무일지] 렌트홈으로 주택임대사업자 말소 신청했는데 반려된 일.. (말소/폐업 조건 정리)

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지금까지의 실무일지에서는 주택임대사업자가 간과하고 있는 디테일한 의무사항과 그에 따른 과태료 등에 대해 알아보았는데 오늘은 그보다 더 근본적인(?) 이야기다. 바로 주택임대사업자가 등록한 임대주택이 주택수에 포함이 되는지, 안 되는지에 대한 내용! 

 

주택에 관한 세금은 유주택자 / 무주택자 / 다주택자, 셋 중 어디에 해당하느냐에 따라 완전히 달라진다. 그러므로 내가 어떤 주택이나 오피스텔을 분양 혹은 매수하여 임대를 놓으려고 한다면 해당 부동산이 나의 주택 수에 어떤 영향을 미치는지를 반드시 정확히 이해해야 한다. 

 

특히!!! 청약을 준비하는 청년이나 신혼부부라면 주택임대사업자 등록과 청약이 어떤 관계인지 아래 글을 통해 꼭 체크하도록 하자. 

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많은 사람들이 주택임대사업자로 등록하면 등록해놓은 임대주택은 주택수에서 빠진다고 알고 있다.

 

주택임대사업자의 임대주택은 주택수에 포함이 될까? 포함되지 않을까?

주택임대사업자의 등록 유무가 청약 자격, 조건과 관련이 있을까? 없을까? 

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■ 주택임대사업자는 청약 못하나요?

 

결론부터 말하면 주택임대사업자의 등록 여부는 주택 청약과 아무 상관 없다. 주택임대사업자냐 아니냐는 청약하는 데에 신경쓸 문제가 아니란 뜻이다. 

 

청약 시에는 주택임대사업자의 여부를 따지는 게 아니라 본인이 소유하고 있는 '주택수'를 알아야 한다. 무주택자에게만 자격을 주는 청약도 있고, 유주택자여도 신청은 할 수 있지만 어차피 청약 1순위가 되지 못하면 당첨 가능성이 제로에 가깝기 때문에 주택임대사업자가 되려는 (혹은 이미 주택임대사업자인) 사람들은 아래 내용을 기억하자.

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■ 주택임대사업자의 주택은 주택 수에서 제외되나요?

 

제외되지 않는다. 주택임대사업자가 임대주택으로 등록을 해도 주택은 주택이다. 임대 전용으로 쓰겠다 뿐이지 어쨌든 개인이 소유하고 있는 주택이므로 주택수에 합산된다. 

 

하지만, 

아래의 부동산들은 주택수에 포함하지 않는다. 

 

1. 오피스텔

2. 소형주택

3. 저가주택

 

차례대로 살펴보자.

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■ 주택 수에서 제외되는 부동산 종류에는 어떤 것이 있나요?

■ 1. 오피스텔

 

 

오피스텔은 주택에 포함되지 않는다.

 

오피스텔은 '준주택'으로 분류되며, 준주택의 정의는 '주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용이 가능한 시설'이다. (단 전용면적이 85㎡를 초과하는 오피스텔은 준주택으로 보지 않음) 공부상 용도 : 업무시설, 주택법이 아닌 건축법 영역. 

 

국토부에서는 전용면전 85㎡ 이하이면서 욕실과 부엌이 설치 된 경우 주거용으로 보지만, 기획재중부에서는 실 사용 용도에 따라 주거용이나 아니냐를 구분한다. (임차인이 전입신고 하면 주거용, 전입신고 외에 실제 전기요금이나 공과금 등의 내역으로 판단하기도 함) 따라서 실제용도에 따라 주택수에 포함되어 세금이 달라진다.

 

그러나 지금 우리가 알아보는 청약에서는 공부상 '주택'으로 분류된 부동산만을 주택으로 취급한다. 공공임대, 공공분양은 주택법을 기준으로 주택수를 카운트하기 때문에 건축법의 영역이며 공부상 업무시설인 오피스텔은 주택에서 제외된다. 실제 주거용으로 사용해도 그렇다. 

 

즉, 본인이 무주택자이면 오피스텔을 여러개 가지고 있어도 아파트 청약시 1순위 무주택자가 된다. 그러니 주택임대사업자인데 다른 부동산은 없고 오피스텔만 임대 등록한 사람은 청약에서 그 오피스텔들이 주택수에 포함될까 걱정할 필요가 없다.   

 

※ 주택임대사업자 뿐 아니라 일반임대사업이어도 오피스텔은 청약에서 주택으로 보지 않음. (일반임대와 주택임대의 개념 차이를 모르는 사람은 아래 글을 보고 오자)

 

[실무일지] 일반임대사업자 vs 주택임대사업자, 뭐가 다른 거에요? 3분만에 이해하기

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■ 2. 소형주택

소형주택은 전용면적 20㎡ 이하의 주택을 뜻한다. (약 6.05평 이하) 가액과는 상관없이 20㎡ 이하라는 면적기준만 채우면 소형주택으로 분류되는 것이다. 

 

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■ 3. 저가주택

(소형)저가 주택은 면적 기준에 가액 기준까지 있다. 전용면적 60㎡ 이하이면서 + 공시가격이 수도권 1억 3천, 비수도권 8천 이하의 주택이다. 

 

※ 주택임대소득 과세 배제 대상으로서의 '소형주택'과는 다르다.

기존 전용 60㎡에서 40㎡으로, 기준시가 3억 이하에서 2억 이하로 개정된 소형주택 기준은 '임대소득세' 세법에 관한 것이고, 여기서 말하는 저가 주택 기준과는 다른 개념이니 헷갈리지 않도록 하자. 

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■ 주택수에서 제외되는 부동산 종류를 정리하자면, 

오피스텔은 주택 아님!

소형주택이나 저가주택 기준에 부합하는 주택(아파트 포함) 도 주택 아님!

단, 주의사항

소형주택이나 저가주택은 1호만 인정 된다. 소형, 저가 주택이어도 2호 (2세대) 이상 가지고 있다면 무주택으로 인정 X  

 

 

관련 법령

 

 

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■ 총정리

 

 

1. 주택임대사업자 등록 여부와 청약은 아무 관계 없다.

 

2. 주택임대사업자로 등록한 임대주택이어도 청약 시에는 주택 수에 포함된다. 

 

3. 오피스텔과 소형주택, 저가주택은 주택으로 보지 않는다. 

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주택임대사업자로 서울에 있는 아파트 하나를 임대주택 등록해놓은 고객 한 분이 '주택임대사업자의 임대주택이 있으면 청약에서 1순위가 되지 못하나요?'라고 물어보셔서 정리해본 내용. 

 

주택을 가지고 있다면 임대주택으로 등록해놓아도 유주택자가 된다. 무주택자로서 청약을 불가능..! 양도 시 비과세 요건에서 임대주택을 주택 수에서 제외해주는 내용과 많이 혼동하니 꼭 기억해두자.

 

주택임대사업자의 임대주택은 청약 시 주택수에 포함된다!