[실무일지] 연 2천만원 이하 주택임대소득세 쉽게 정리 (과세 기준, 방법)

 

📍이 글을 읽어야 하는 사람

 

✔️ 아파트나 오피스텔을 임대 놓고 있는 임대인

✔️ 임대소득세 개념과 계산법을 알고 싶은 임대인

✔️ 연 2,000만 원 이하 임대소득도 과세하는 걸로 바뀐 법을 모르는 임대인

 

종합소득세 신고하는 5월. 오늘의 실무일지는 2019년부터 바뀐 연 2천만원 이하 임대소득 과세에 대한 내용을 정리한다. 

 

 

임대소득세는 말그대로 임대를 주어 생기는 소득에 대한 세금으로, 종합소득세 중 사업소득에 해당된다. 

 

임대소득을 계산할 때는 거주주택과 임대주택, (등록한 주택도 하지 않은 주택도) 모두 주택수에 합산한다. 다가구주택이 구분등기 되어 있으면 각각 주택으로 세고, 주거용 오피스텔도 포함된다. 

 

주택임대소득 과세 기준이 정리된 아래 그림을 보자. 

 

■ 주택 수 기준 과세 요건

1주택자는 전세, 월세 모두 과세하지 않는다. (ex. 소유한 주택은 남에게 세를 주고, 다른 집에 세를 얻어 사는 신혼부부) 단, 1주택자라도 공시가격이 9억을 초과하면 과세한다. 9억 이하의 집이면서 1주택자인 사람만 비과세다. 

 

2주택자는 월세는 과세하지만 전세는 과세하지 않고 (1,2주택은 전세 비과세!)

 

3주택자는 월세, 전세 모두 과세한다. 이때 전세는 간주임대료로 계산하는데 3억원을 초과하지 않으면 3주택자라도 전세는 비과세다. (간주임대료에 대한 글은 다음 포스팅에서 정리)

 

■ 과세 방법 

연 임대소득이 2천만원 이하라면 종합과세와 분리과세 중 원하는 방법을 선택할 수 있다. 2천만원을 초과하면 무조건 종합과세 된다. 

세율만 보고 무조건 분리과세 해야지! 하고 생각하는 사람이 있는데 그렇지 않다. 개인의 소득 사정에 따라 분리과세를 적용하는 것보다 종합과세를 적용하는 것이 나은 경우도 많기 때문이다. 

 

■ 종합과세, 분리과세가 뭐에요?

종합과세란 개인이 벌어들인 다양한 소득을 모두 합산한 금액을 일정 비율로 납부하는 세금이다. 근로소득, 사업소득(임대소득) 뿐 아니라 이자소득, 배당소득, 연금소득을 모두 합산한 금액이며 누진세율이 적용 된다. 

 

반면 분리과세란 합산이 아니라 '별도'이다. 소득세를 신고할 때 특정한 몇몇 항목의 소득은 (이 글에서 다루고 있는 2천만원 이하 임대소득 등) 다른 소득과 합쳐 계산하지 않고 따로 계산하여 세금을 내는 것이 분리과세다. 분리하여 과세하면 금액이 적고, 세율도 낮기 때문에 절세팁이 된다. 

(※ 참고로 분리과세가 적용되는 소득은 종합과세 대상에서 제외되는 이자소득, 배당소득, 주택임대소득, 그리고 일용직 노동자의 근로소득 등이 있다.)

 

■ 전세는 왜 과세되나요?

간주임대료라는 말을 이해하면 쉽다. 전세는 다시 돌려주어야 할 돈이기 때문에 소득이 아니라고 생각할 수도 있지만 전세보증금을 금융기관에 예치하면 이자 수입이 생긴다는 개념으로 생각하자. 그것 역시 임대로 인해 발생한 소득이기 때문에 소득세가 부과되는 것이다. (=임대료로 간주한다) 

 

■ 비과세 → 과세  

오피스텔 하나를 보증금 1,000만원에 월세 60만원 임대를 주고 있는데요. 저는 여기에 대한 임대소득세를 내본 적이 없는데요? 

 

소액 임대소득이 과세로 바뀐 것을 모르는 임대인의 이야기다.

 

2018년까지는 연 2,000만원 이하의 임대소득은 비과세였다. 지금까지 쭉 비과세이다가 이번에 처음 과세하는 것은 아니고, 서민주택시장 안정화를 위해 2014년부터 5년간 비과세였다. 그리고 다시 2019년부터 과세로 바뀌었고, 2019년 한 해 동안의 임대소득을 올해 2020년 5월 현재 다시 종소세 신고중! 

 

14년 이후 임대인이 되었다면 소액 임대소득(2,000만원)이 비과세에서 과세로 바뀐 것을 꼼꼼히 챙겨야 한다. 

 

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지난 해 12월 (2019.12) 우리 사무실이 있는 건물의 오피스텔 임대인 중 한 분이 월세를 시세보다 낮게 책정하면서 이렇게 말했다. 

 

"제가 다른 오피스텔에서 나오는 소득도 있어서 연간 월세 합이 2,000만원을 넘어가면 안돼요. 그래서 이 집은 그냥 월세 45만원으로 할게요." 

 

위 임대인은 비과세에서 과세로 바뀐 것을 몰라서가 아니라, 종합과세가 아닌 분리과세를 위해 연간 총 임대소득을 2,000만원 이하로 만드려고 금액을 맞추려는 것이었다. 위에서 분리과세가 항상, 무조건, 절세되는 건 아니라고 했지만 종합소득 합산금액이 많은 사람은 당연히 임대소득을 분리과세로 하는 것이 유리하다. 경우에 따라서는 몇 배의 차이가 날 수 있기 때문에 본인의 상황을 잘 따져야 한다. 

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다음 포스팅에서는 반전세 임대주택의 간주임대료 계산에 대해 정리할 예정! 최근 주택임대사업자들로부터 실무일지 덕분에 도움이 많이 되었다는 인사를 많이 받아서 ㅎㅎㅎ 다른 글 말고 세금 관련한 실무일지 포스팅을 자주 써야겠단 생각이..ㅎㅎㅎ

 

[실무일지] 임대소득세 세율과 간주임대료 정리

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