[실무일지] 자진신고? 과태료? 5%? 전문가도 모르는 주택임대사업자. 임대인민원 폭발하는 이유!!

 

※ 주택임대사업자에 대해
쭉 정리해오다가
여기 저기 말이 다 달라서
포기하고 쓰는 글입니다..
분노 주의..  

 

 

 

 

 

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블로그를 보고 상담이 필요한 임대사업자 한 분께 전화가 왔다.

 

"자진신고를 하려 하는데 뭐가 뭔지 하나도 모르겠어요. 다세대 주택의 원룸인데 2015년부터 세입자가 5번 바뀌었습니다. 2년 넘게 살고 나간 사람도 있고, 몇 개월만 살다 나간 사람도 있고 그래요. 정실장님이 써놓은 임대료 5% 증액 글을 보니까 단기로 살던 사람도 합산해서 1년이 넘어가면 임대료 인상 조건이 된다고 하던데.."

 

"네. 같은 조건의 단기 계약으로 합산해서 1년이 넘으면 임대료 인상하실 수 있습니다."

 

"그런데 금액이 다 달라요.."

 

"어떻게 다르단 말씀이신가요?"

 

"임대료를 1000/50에서 2000/43으로 다음에는 2500/35, 3000/50, 1000/50 이런 식으로 바꾸었어요."

 

"아.. 새로 계약할때마다 보증금과 월세를 계속 조정하신 거군요. 기간과 조정한 금액을 계산하여 1년 미만인데 임대료를 올린 게 아니라면 금액이 달라도 인정이 될 것 같긴한데.. 그건 렌트홈 통해 확실히 물어봐야 할 것 같아요. 복잡하네요.."

 

"네. 그리고 지금까지 한 번도 임대를 신고한 적이 없었는데 자진신고 안내문에 보니 12년 이후는 다 신고하라고 돼있더라고요. 시간이 지난 계약서는 어디갔는지도 모르겠고 임차인 연락처도 없어요.. 어떻게 해야 될까요?"

 

"한 번도 신고를 안 하셨다고요?"

 

"네. 해야하는지 몰랐고 아무도 안내를 안 해줘서 그냥 안 하고 살았어요.."

 

"그러셨군요..! 지금까지 한 번도 신고를 안 하셨다면 자진신고 기간에 한꺼번에 신고하는 건 문제가 없는데.. 임차인과 새로 계약서를 쓸 수도 없으니 난감하네요.. 부동산도 한 군데가 아니라 여기저기서 계약하셨고요?"

 

"네. 그냥 아무데서나 했고 기억도 안나요.."

 

"계약했던 부동산에 가면 계약서가 보관되어 있을지도 모르는데, 어느 부동산에서 어떤 계약을 했는지 모르시면 방법이 없네요.. 계약서가 없으면 그 대신 당시 받았던 임대료가 찍힌 계좌 같은 걸로라도 소명을 해야 할텐데.. 저도 그 부분은 정확히 몰라서 좀 알아보고 다시 연락을 드리겠습니다." 

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알아봐야 할 게 또 생겼다. 

 

1. 신고 의무기간이 12년 2월 5일 이후 계약건 부터라는데 시간이 많이 지나서 계약서가 없는 경우엔 어떻게 신고를 하나?  

2. 단기 임대차 합산 시 금액 조건이 다른 경우 어떻게 되나?

3. 임대료 5% 인상 과태료는 언제부터 적용되는가?

4. 자진신고해도 5% 초과 과태료는 면제 안 되는데 그럼 5% 초과한 계약이 여러 건이면 전부 과태료 부과되나?

 

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그런데 이 내용들을 알아보려고 국토부, 렌트홈, 주택과(주택임대사업자 담당) 공무원, 부동산을 다 거쳤지만 누구도 정확하게 알려주지 않았다. 누구도...

그나마 안내랍시고 알려준 내용을 정리해보면..

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1. 신고 의무기간이 12년 2월 5일 이후 계약건 부터라는데 시간이 많이 지나서 계약서가 없는 경우엔 어떻게 신고를 하나?  

✔️부동산 : 계약서를 다시 쓰든, 통장사본을 제출하든 뭐라도 소명자료를 준비하면 될 것 같은데.. 렌트홈에 물어보라 

✔️렌트홈 : 자진신고 계약서에 대해서는 우리가 아는 게 없다, 관할 지자체 공무원에게 문의하라 

✔️시청 주택과 공무원 : 계약서가 없으면 안 된다, 혹시 국세청에 신고된 자료로 계약서를 대신할 수 있는지 국토부에 질의하라 

✔️국토부 전화 연결 안 됨, 전자민원 넣으면 답변받기까지 1-2주 넘게 걸림 

 

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2. 단기 임대차 합산 시 금액 조건이 다른 경우 어떻게 되나?

> 렌트홈 : 보증금 월세 조정하거나, 전월세 전환했어도 인상율 0%이면 (즉, 증액이 아니면) 합산 가능 
(위 사례의 임대인은 건마다 증액이 되었는지 마이너스나 0%를 유지했는지 계산해봐야 할 것이다.)

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3. 임대료 5% 인상 과태료는 언제부터 적용되는가?

> 그냥 본인이 임대주택을 등록한 이후 변경 할 때마다 5% 상한 인상을 지켰어야 한다는 말도 있고, 이전에는 지키라고만 했지 과태료가 얼마고 그런 의무사항 아니었다는 말도 있고...

 

<민간임대주택에 관한 특별법>에서 임대료에 관한 법 조문을 살펴보면 

<민간임대주택에 관한 특별법 제 44조>

 

5% 초과해서 증액하지 말라는 내용은 2018년 1월 16일 개정인데... 18년 1월 16일 이전에 5% 초과하여 증액한 건은 과태료 부과 안 되는 거 아닌가..? 렌트홈에 확인하려고 전화했더니 5% 초과하면 안 되는건 94년?? 부터 그랬다고.. 그런데 실제 과태료 부과 부분은 모른다고 또 관할청 공무원에게 문의하라는 말만....  

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4. 자진신고해도 5% 초과 과태료는 면제 안 되는데 그럼 5% 초과한 계약이 여러 건이면 전부 과태료 부과되나?

> 렌트홈에 안내되어 있는 '과태료 부과기준'은 다음과 같다.

 

<제 44조(임대료)에 따른 임대조건 위반 시, 위반 건수가>

*  1건인 경우 : 1차 500만원 / 2차 1,000만원 / 3차이상 2,000만원
*  2건 이상 10건 미만 : 1차 1,000만원 / 2차 2,000만원 / 3차이상 3,000만원
*  10건 이상 : 1차 2,000만원 / 2차 3,000만원 / 3차이상 3,000만원 

(* 단 19년 10월 24일 이전에는 1차 5백만원 / 2차 7백만원 / 3차 1천만원/ 이때는 최대 과태료가 1,000만원이었다.)
(** 만일 증액 5%를 초과한 임대건이 변경 전에도 있고 후에도 있다면 그 중 가장 큰 금액으로 과태료가 부과되며, 이번 자진신고 기간에 신고하여 처음 적발되는 사람이라면 건수에 상관없이 모두 '1차' 과태료 금액에 해당한다. 이전에 지자체로부터 5% 초과 과태료를 이미 안내받은 임대인이라면 이번 자진신고건에서는 2차 혹은 3차의 금액이 적용될 것으로 보인다.)

3번과 이어지기도 하는 문제. 현재 최대가 3,000만원이지만 (19년 10월 23일까지는 1,000만원) 어쨌든 18년 이전에 5% 초과한 것도 모두 과태료 대상이 되는지 아닌지에 따라 과태료 금액이 크게 달라질 수 있다. 

 

게다가 동일 지자체라면 여러 건을 위반해도 한 건으로 묶어 부과한다는 정보도 있던데, 이때 지자체라는 것도 시/군/구 중에서 무엇이 기준이 되는지.... 확실하게 알려주는 사람이 없다... 

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나는 임대사업자가 아니다. 그냥 우리 고객들에게 주택임대사업자에 대한 정확한 정보를 알려주고 상담해주려고 공부하고 알아보는 부동산일 뿐이다. 그런데도 정말 너무너무 답답하고 화도 난다. 

 

부동산도, 세무사도, 주택과 공무원도, 렌트홈 고객센터도 모르는 법을 일반 임대인들 더러 어떻게 숙지하고 따르라는 건지? 그러면서 전수조사로 과태료만 때린다고???

 

임차인을 약자로 설정하고 임차인을 적극 보호하는 건 좋다. 그리고 주택임대사업자라는 제도를 이용하여 있는 사람들이 재산을 더 불리는 수단으로 사용하는 사례가 많은 것도 인정이다. 하지만 그런것들도 결국 불법이나 탈세가 아니라 국가에서 만들고 내놓은 제도를 이용하면서 생기는 부작용일 뿐인데.. 지금의 이 대란(?)을 보면 임차인을 보호한다기 보다 임대인들보고 죽으라는 소리로 느껴진다. 과태료를 받으려면 고지 의무를 성실히 했어야지. 기가 막힌다.. 진짜 내 일 아닌데도 알아보는 것만으로도 힘이 쭉 빠지고 머리 아파 죽겠음.

 

최근에는 주택임대사업자 등록하러 가면 의무사항이 적힌 종이를 주고 사인을 받는다는데, 지금까지는 그런 안내조차 없었다. 2014년부터 주택임대사업자를 등록하고 부동산 전문가인 우리 엄마도 지금까지 임대차계약은 모두 국세청 홈택스에만 신고했지 따로 임대신고를 하지 않았다. 해야 한다는 안내도 없었고, 안 하면 과태료가 부과된다는 사실도 몰랐다고. 같은 시기 주임사에 등록했던 다른 사람들도 다 그랬다고 한다.

 

내가 지금 인터넷 조금만 찾아봐도 전혀 모르고 있다가 당황해서 어쩔 줄 몰라하는 임대인들밖에 없고, 그마저도 인터넷을 안 하거나 연세가 있는 임대인들은 지금 본인이 뭘 지켜야 하는지, 무엇을 어겼고 그래서 과태료 부과 대상이 되었다는 사실도 전혀! 전혀 모르고 있다.

 

그렇다고 모두가 알면서도 법을 어긴 나쁜 사람들도 아니고, 무리하게 임대를 놓으면서 임차인에게 피해를 주는 악덕 임대인들도 아니다.

 

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웃긴 게 관련 콜센터나 고객센터에 전화하면 '상담 내용에 법적인 책임이 없다'는 내용부터 안내한다. 주택임대사업자제도를 위한 공식 홈페이지인 렌트홈의 고객센터와 콜센터 담당자도 본인들은 이번 자진신고나 과태료 등 '그런 세부적인 내용'에 대해서는 위에서 어떤 지침도 받지 못했으며, 그런건 지자체 관할이므로 담당 공무원을 찾아가서 물어보란 말만 반복한다. 

 

그런다고 공무원은 또 잘 아느냐? 그렇지도 않다. 공무원들은 원리원칙만 설명하거나 모호한 답변을 하거나 둘 중 하나다. 자기들도 잘 모르고 헷갈리기 때문에 그럴 수밖에 없다. 교육을 충분히 못 받는데 그 사람들이라고 어떻게 알겠나. 아니 그래서? 그럼 결국 국토부에 질문하라고 하면? 전국에 있는 수십만 임대인들이 결국 국토부에 전화하고 일일이 전자 민원 넣어야 하나? 과태료 수백 수천씩 때린다면서 민원 과정 보면 진짜 말도 안된다..... 

 

렌트홈 홈페이지도 진짜진짜 거지같다. 만든 사람 누군지 진짜 미쳤나..? 눈을 씻고 찾아봐도 임대사업자 의무사항 안내에 과태료 얘기가 없다. 한 달 전인가 팝업으로 뜬 과태료 안내창을 봐서 따로 프린트 해놨던 걸 아직도 보고 있는데.. 도대체 홈페이지 어딜 가야 과태료에 대해 정확히 알 수 있는지.. 찾으면서도 내가 어이가 없어서..ㅋㅋㅋ

 

자주묻는질문도 진짜 최악. 렌트홈 전화 한번 연결하려면 전화통을 30분 넘게 붙잡고 앉아서 기다려야 할만큼 민원이 폭주하는데.. 어째서 자주묻는질문을 그따위로 밖에 정리 못하는지. 꼴랑 주제별로 몇 개 끝;; 그거보다 자주 묻는 질문 훨씬 많을텐데? 

 

 

 

 

 

 

답변에 친절함도 없다. 저렇게 대충 한 두줄이 끝이다. 좀 자세히 적어놓거나 관련되는 내용까지 추가해서 정리해놓으면 이것만 보고도 내용 다 이해해서 전화까진 안할텐데. 법이 이렇게 자주 바뀌고 복잡하면 자주묻는질문이라도 디테일하고 친절하게 정리 해놓든가. 전수조사 들어간다는 제도가 이따위로 허술해서야.. 이러니 나라 곳간 비어서 과태료로 해결하려한단 소리 듣기 딱이지.  

 

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☎ 국토부 민간임대정책과 

044-201-3363(4472,4477) 

 

지금 부동산 카페나 임대사업자 카페에서는 단체로 행동해서 민원 넣고 청원하자는 분노의 목소리로 가득하다.

(2020년 4월 20일에 '임대사업자 자진신고 관련 대책 카페'라는 네이버 카페가 새로 생겼다! 각 부동산 관련 카페에 흩어져있는 임대사업자들은 여기 가입해서 국토부나 국세청 답변을 공유하고 단체로 민원 넣어야 할 것이다ㅠㅠ)

혜택만 받으려 하고 의무는 피하는거냐? 모르는 게 죄지! 라고 말하고 싶은 사람도 있을 것이다. 그러나 그렇게 말할 자격이 정부와 지자체에게 없다는 게 중요하다.

 

이번 자진신고에 '미신고'와 '표준임대차미사용'만 넣을 것이 아니라 5% 초과분에 대한 과태료도 같이 면제해줬다면 이 난리가 안났을 것이다. 이번까지는 자진신고 딱 받고 데이터 정리하면서 임대인들에게 의무사항들 확실히 고지해주고, 그 이후의 위반건들에 대해 제대로 과태료 부과했어야 할 일이지.. 서로 책임 미루고 모른다는 말만 하면서 과태료는 무슨 과태료;; 알아보다 짜증나서 나도 포기한다. 

 

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그나저나.. 국토부에 질의하면 답변 받기까지 시간 한참 걸릴텐데.. 위 사례의 임대인분에게는 뭐라고 이야길 해줘야 하나. 나도 모르겠어서 해드릴 말이 없다..ㅠㅠ

 

특히 옛날 일이라 계약서가 없다는 사람들은 이제와서 그 때 임차인에게 연락해서 계약서 좀 써달라고 할 수도 없고.. 가짜로 위조해서 낼 수도 없고 (작은 원룸이나 오피스텔 월세 계약서 같은 건 그냥 대충 만들어서 내봤자 공무원들이 진의를 감별할 건 아니지만, 그렇다고 가짜로 아무거나 만들어 내세요! 할 수도 없고) 월세 받았던 통장 사본같은 것도 소명 자료로 안 된다고 하고 무조건 계약서가 있어야된다고 하니 이것 참..;; 

 

더군다나 2,000만원 이하의 임대 소득에 대해서는 비과세했던 2014년~2018년 사이의 임대는 대부분의 임대인들이 국세청(홈택스)에 신고도 안 했을 것인데... 남아있는 자료가 전무한 상황에서 뭘 가지고 미신고 계약건을 다 신고하라는지 모르겠다............. 

 

지금까지 정리해온 주택임대사업자 시리즈가 갑자기 다 부질없이 느껴지네...... 

 

▼ 5월 2일 업데이트 ▼

[실무일지] 현재까지 알아낸 주택임대사업자 5% 위반 과태료 정리 (자주 묻는 질문)

[실무일지] 현재까지 알아낸 주택임대사업자 5% 위반 과태료 정리 (자주 묻는 질문)