[실무일지] 공실도 의무보유기간에 포함되나요? 공실 나도 5% 인상 되나요? (임대사업자 공실의 모든 것)

 

주택임대사업자의 주택이 공실이라면, 의무보유기간으로 카운트 되는 걸까 안 되는 걸까?! 오늘은 오피스텔 공실 사례로 배운 주택임대사업자의 '공실'에 관하여 쭉 정리해본다. 

 

 

 

임대인에게 공실은 큰 문제다. 작은 오피스텔의 월세방은 보증금이 크지 않으니 임대인 입장에서도 크게 부담이 없지만, 전세는 그렇지 않다. 대부분 새로운 임차인에게 받은 보증금으로 기존 임차인에게 내어주는 방식이라 공실이 나면 임대인은 급하게 대출을 이용해야 하고 큰 부담으로 이어질 수 있다. 그래서 만기가 됐는데도 다음 임차인을 구하지 못해 전세 보증금 반환 문제로 다툼이 생기는 사례를 흔히 볼 수 있다. 

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그런데 주택임대사업자에게 공실은 또 다른 문제로 다가온다. 등록해서 임대가 개시된 주택에 공실이 생기면 어떻게 될까? 그 공실 기간은 임대하지 않은 것으로 보고 의무보유기간으로 인정해주지 않나? 공실 기간만큼은 빠지게 되는 걸까?  

 

 

 

정답은 NO. 

공실도 임대사업자의 의무기간에 포함이 된다. 

공실이 생긴다고 해도 의무기간에 포함되는 것으로 인정하지, 그 공실 기간만큼 제외시키지 않는다는 뜻이다. 

 

쉬운 이해를 위해 예를 들어보자. 

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임대인 홍길동은 2016년 10월에 주택임대사업자(단기)로 등록하고 당해 12월부터 본인 소유 오피스텔 호실 하나를 임대 개시하여 신고하였다. 홍길동의 임대의무기간은 임대개시일 2016년 12월을 기점으로 만 4년이 지나야하니 2020년 12월로 계산 된다. 그런데 2017년과 2018년에 임차인이 바뀌면서 두 번의 공실이 각각 2개월, 3개월로 발생하여 4년 중 5개월 동안은 임대하지 않은 상태로 있었다. 이 경우 임대사업자 홍길동이 2021년 1월에 임대의무기간이 종료되었다 판단하여 해당 주택을 양도했다면 의무기간안에 처분한 것으로 과태료 대상이 될까?

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위 사례에서 홍길동은 임대의무기간을 다 채운 후 임대주택을 양도한 것이 된다. 중간에 5개월 간 공실이 있었지만, 첫 임대를 개시한 후의 공실은 임대기간으로 포함되기 때문에 중간에 발생한 공실은 상관이 없다. 

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그렇다면 공실이 임대료 5% 증액의 기준이 되는 1년이란 시간에는 어떤 영향을 주는지 알아보자. 

 

 

 

 

[실무일지] 임대사업자가 꼭 알아야 할, 임대료 5% 증액이 불가능한 경우 (렌트홈 질의응답)

지난 실무일지 [임대사업자가 꼭 알아야 할, 임대료 5% 증액 안 되는 경우]에서 정리한 것처럼, 1년 계약에서 세입자가 만기 전 이사 나가게 되어 1년을 다 채우지 못한 경우 다음 임차인에게 5% 증액할 수 없다고 했다. 

 

그런데 공실도 의무임대기간으로 카운트 해주기 때문에 실 임대기간 + 공실기간이 1년을 초과한다면 임대료 5% 인상이 가능해진다.

역시 사례로 살펴보자. 

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주택임대사업자 김흥부씨는 임차인 A와 2019년 5월 1일에 보증금 5,000만원/월세100만원인 임대차 계약을 했다. 그런데 임차인 A가 2020년 4월 30일 만기를 한 달 앞둔 3월 30일에 이사를 가게되었다. 임대인 김흥부는 다음 임차인 B를 구할 때 임대료 5% 증액할 수 있을까?

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위 사례에서 김흥부는 다음 임차인 B를 언제 구하느냐에 따라 임대료를 인상할 수도, 못 할수도 있다. 

 

① 임차인 A가 나감과 동시에 새로운 임차인 B가 들어올 때 

② 임차인 A가 나가고 한 달의 공실이 생겼다가 2020년 4월 30일 이후 임차인 B가 들어올 때

 

①번 상황이라면 A에게 임대한 기간이 1년이 지나지 않았으므로 임대료 증액을 할 수 없고, ②번 경우라면 공실이 만기까지 모자랐던 한 달의 기간을 채워주는 것이 되므로 다음 임차인과 계약시 종전 계약보다 5% 인상된 금액으로 계약할 수 있다.

 

(단순히 월세 5% 인상이 아니라 보증금까지 조정하고 싶다면 렌트홈 계산기를 통해 정확한 금액을 확인하기▼)

[실무일지] 주택임대사업자 임대료 증액 5% 제한, 정확히 계산하는 법 (렌트홈계산기)

그러나 현실적으로는 임대료 5% 인상보다 한 달이라도 공실이 나지 않는 것이 임대인에게 유리하므로, 5% 인상을 위해 일부러 공실을 발생시키는 임대인은 없을 것이다.

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그런데.... 아래의 경우는 또 다르다.

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임대인 김놀부는 계약하는 족족 임차인들이 1년의 기간을 다 채우지 않고 늘 만기 전에 이사를 나가 스트레스를 받고 있다. 지난 번 계약에서도 임차인 제비가 1년 계약을 해놓고 7개월만 살다 나가서, 한 달 공실이 났고 다음 임차인으로 들어온 까치에게 임대료를 인상하지 못 하고 같은 금액으로 계약했는데.. 이번 임차인 까치도 1년 계약 중 5개월만 살고 나가겠다는 것이다. 자꾸 이런식으로 임차인들이 만기 전에 나가게 되어 임대료 5% 마저 인상하지 못하는 임대사업자 김놀부씨. 놀부는 제비와 까치에 이은 새로운 임차인에게도 똑같은 조건으로 계약해야만 하는 걸까?

 

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정답은?

'다음 임차인과의 계약에서는 5% 인상할 수 있다.'이다. 

왜냐하면 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 1년 미만의 단기 계약이 계속되는 경우 임대료 증액이 가능하기 때문이다. 

그래서 제비 7개월 + 공실 1개월 + 까치 5개월은 총 13개월이므로 동일 조건으로 1년을 경과하여 임대해 준 것으로 해석되고, 이에 따라 다음 임차인에게는 임대료 증액이 가능하다. 

 

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그러나 이 모든 공실에 대한 인정은 '임대의무기간'에 적용되는 내용이고, 세법상으로는 또 다르다. 세법은 세제별 혜택에 따라 인정되는 공실 기간이 다. 따.로. 정해져 있어................ 훨씬.. 복잡하다... 이거 이거 주택임대사업자 제도 정리하는 실무일지에 끝이 없네.......... 이렇게 어려운데 임대인들이 어떻게 제도를 정확히 이해하고 숙지하겠나..ㅠㅠㅠㅠ