[실무일지] 주택 임대 시, 세무서(국세청) 사업자등록 VS 구청(렌트홈) 사업자등록 차이

 

주택임대사업자의 의무사항에 대해 실무일지를 쭉 써오면서 문의 전화를 많이 받게 되었다. 6월까지의 자진신고 기간이 끝나면 임대사업자에 대한 전수조사가 들어갈 것이란 발표 이후 대혼란..에 빠진 임대인들이 많아보인다.

 

나만 해도 이렇게 하나하나 디테일하게 공부하고 정리하면서 이제 확실히 알게 되었다고 생각했는데, 상담 시 사례를 들어보면 뭔가 또 예외처럼 느껴지거나 정확히 분류가 안 되는 사례가 계속 나온다 ㅠㅠ.. 

 

그런데 그와중에 임대사업자의 '사업자 등록'의 개념 역시 생각보다 많은 사람들이 헷갈려해서 실무일지에 간단하게 정리해본다. 

 헷갈릴 수밖에 없는 것이 소관하는 법률 자체가 다름에도 '사업자등록' 이라는 용어를 같이 쓴다. 소득세법과 민간임대주택특별법에 동시에 등장하는 '사업자등록'은, 각각의 법적인 의미가 전혀 다른데도 똑같은 명칭을 사용하다보니 혼란을 느끼는 사람들이 많다. 

 

두 개념을 비교해서 쉽게 이해해보자. 

 

1. 소득세법상의 사업자등록 - 세무서(국세청)

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세법상 '사업자등록'은 쉽게 말해 '나 임대해서 수익 내요~'하고 국가에 알리는 것이다. 

 

① 집을 사서 다른 사람에게 임대를 놓으면 수익이 발생한다. (=임대사업)

② 납세 의무에 따라 임대로 인한 소득이 생기면 그만큼의 소득세를 내야 한다.

③ 소득세를 내기 위해 사업 개시 사실을 관할 세무서나 국세청 홈택스에 신고해야 한다.  

 

즉, 세무서(국세청)에 신고하는 '사업자등록'은 의무사항이다. 위반 시 가산세가 있고 미신고 시에는 신고하지 않았음에 대한 가산세와 납부 지연에 대한 가산세가 함께 부과된다. 

 

그런데"저는요.. 몇 년동안 오피스텔 월세 받고 있는데.. 세무서에 한번도 신고 안 했는데요?"

하는 사람이 있을 것이다. 여기서는 아래 내용을 이해해야 한다. 

 

✔️~2013년 : 2,000만원 이하의 주택임대소득에 과세

✔️2014년~2018년 : 2,000만원 이하의 주택임대소득 비과세 

✔️2019년~ : 다시 2,000만원 이하의 주택임대소득 과세 (2020년 5월부터 첫 소득세 신고)

 

즉, 14년~18년까지의 임대와는 다르게 2019년부터 발생한 임대소득은 액수와 상관 없이 모든 소득 신고해야 하는 것으로 바뀌었다. 19년을 기준으로 비과세가 과세로 바뀐 것이다. (여기에 대해서는 따로 정리할 예정) 

 

➡️ 어쨌든 내가 전세든 월세든 주택을 임대 놓고 있다면 (공시가격 9억원 이하의 1주택자 제외) 무조건 사업자등록을 해야한다.

2,000만원 이하니까 난 신고 대상 아니겠지~하면 안된다 ㅠㅠ 사업자(임대인) 주소지 관할 세무서나 국세청 홈택스 홈페이지에서 사업자 등록 꼭 하기!! 

 

 

 

2. 민간임대주택법상 사업자등록 - 구청(렌트홈) 

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소득세를 내기 위한 세법상의 사업자등록이 의무, 필수였다면 민간임대주택 특별법상의 사업자등록이 바로 우리가 아는 '주택임대사업자'등록이다. 민간임대주택 특별법은 정부가 민간임대주택의 공급을 촉진해서 국민 주거 생활을 안정시키기 위해 제정한 법으로, 쉽게 말해 국가가 해야 하는 일(임대주택 공급)을 민간에 맡기는 대신 의무와 혜택을 동시에 준 것이라 생각하면 된다. 

 

민간임대주택법에 따라 임대사업자가 되려는 사람, 즉 4년 혹은 8년의 임대의무기간 동안 임대료 증액 제한 등의 룰을 지키면서 그 대가로 세제혜택을 받고 싶은 사람이라면 (의무가 아닌 선택!!) 사업자 주소지 또는 렌트홈(주택임대사업자 온라인 홈페이지)에 사업자등록을 신청하면 된다. 

 

➡️ 18년도 4월부터는 시/군/구청이나 렌트홈에 주택임대사업자로 등록을 하면 세무서에도 자동 등록 신청이 된다. 이전에는 주택임대사업자 등록을 해도 세무서에 따로 신고를 했어야 했는데, 전산 시스템 연동으로 절차가 간소화되어 자동등록되니 주택임대사업자를 등록했다면 세무서(국세청) 사업자등록은 신경쓰지 않아도 된다! 

 

 

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※ 정리

주택을 임대하는 임대업자라면 세무서(국세청홈택스)로 사업자등록 후 소득세를 내야 하고 (의무사항)

 

임대사업자로서 추가적인 의무사항을 감당하여 세제 혜택을 받고자 하는 사람은 구청(렌트홈)에 세무서에 냈던 사업자와는 별개로 '주택임대사업자'로 등록을 해야 한다. (선택사항)

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 민간임대주택법에 따른 임대사업자를 등록하면 취득세부터 양도세까지 다양한 혜택이 있지만, 점점 그 혜택이 줄어들고 있는데다 자칫하면 과태료 폭탄을 맞을 수 있기 때문에 신중 또 신중해야 한다. 

 

 일단 주택임대사업자를 등록하면 나중에 마음이 바뀌어도 사업자등록을 말소하지 못한다. 말소(폐업) 가능한 조건이 몇 가지 있지만 (ex. 등록 후 한달 이내에는 취소 가능) 시간이 지나거나 임대를 개시하면 웬만해선 말소가 불가능하기 때문에 세제혜택만 생각하고 덜컥 사업자로 등록 했다가 낭패를 보지 않도록 하자.

(주택임대사업자 폐업에 관해서도 따로 정리해보겠다!) 

 

 

  솔직히 '사업자등록'이라는 동어 때문에 소득세법과 민간임대주택특별법을 두고 임대인들이 혼란을 느끼는 데에는 정부의 책임이 있다고 생각한다.

 

하나는 의무사항이고 하나는 선택사항인데 이렇게 헷갈리게 이야기하니 착오나 무지로 인해 억울해지는 임대인들이 생겨날 수밖에 ㅠㅠ

 

물론 임대인들 스스로 법과 제도에 대해 꼼꼼하고 정확하게 알아보아야 할 의무가 있지만 워낙 자주 바뀌고 내용이 어려워 전문가들조차 이랬다 저랬다... 부동산 카페나 커뮤니티에서도 한번 잘못된 정보가 퍼지기 시작하면 답이 없다ㅠㅠ

 

그리고 렌트홈과 국세청 통해 정확히 알아보려고 전화를 해도 문의 폭주라^^; 전화 연결 자체가 하늘에 별 따기... 아이고 머리야,,  

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[실무일지] 헷갈리는 주택임대사업자 용어 정리 (단기, 장기, 일반임대, 민간임대, 준공공, 장특...)

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