[실무일지] 주택임대사업자 임대료 증액 5% 제한, 정확히 계산하는 법 (렌트홈계산기)

 

주택임대사업자의 의무사항 중 또 하나 헷갈리는 것은 바로 임대료 증액 5% 제한! 

 

그냥 이전 임대료에서 5% 상한 맞춰서 올리면 되는 거 아니야? 라고 생각할 수 있는데

✔️월세→월세

✔️전세→전세

일 경우에는 간단한 게 맞다.

 

그러나

✔️월세→전세

✔️전세→월세
✔️반전세에서 보증금변경

이 필요한 경우도 있기 때문에 이 때는 꼭 정확하게 계산을 해봐야 한다. 

 

실제 우리 손님은 아니지만 인터넷에 올라온 사례를 보면,
같은 임차인과 재계약이 아니라서 5% 인상 제한에 걸리지 않는다고 생각해 마음대로 임대료를 올렸다가, 상한금액을 초과한 걸 뒤늦게야 알았는데 임차인이 이미 전입신고 후 확정일자까지 받아서 완전히 멘붕에 빠진.. 그런 임대인도 있다. (심지어 부동산도 몰랐다고 한다..!) 

 

조금만 찾아보면 정확히 계산할 수 있는 쉬운 방법이 있는데.. ㅠㅠ 꼼꼼히 따지지 않고 대충 적당히 금액 올려 계약서 작성했다가는 과태료 폭탄에 주택임대사업자로 받은 세제혜택을 모조리 환수당 할 수도 있으니 꼭 체크해보자.  

 

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당연한 얘기지만, 일단 주택임대사업자에 등록하고 처음 임대를 놓는 임대인은 임대료 설정에 제한이 없다. 첫 임대료는 임대인 마음이고, 이후 계약부터만 첫 임대료에서 상한 5%를 지키면 되는 거니까! 

 

(실무하며 지켜보니 상한 제한이 워낙 세기 때문에, 나중을 생각해서 첫 임대료를 높게 받으려고 최대한 기다리고 버티는 임대인들도 많았다. 시장가격이 올라갈 때까지, 원하는 금액에 임대를 놓을 수 있을 때까지 상황을 봐가며 기다리는 것이다.)

 

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1. 렌트홈 임대료 계산기

증액 5% 제한을 가장 쉽계 계산하는 방법은 렌트홈을 이용하는 것이다. '임대료 계산기'라는 아주 편리한 기능이 잘 준비되어 있는데 렌트홈 홈페이지 메인 우측에서 바로 찾을 수 있다. 

임대료 계산

 

기존 보증금과 월 임대료를 입력하고, 계산하기 버튼만 누르면 된다. 

 

사례 1) 월세 → 월세 

500/50 월세 오피스텔 임대사업자라고 가정해보자. 

임차인이 바뀌거나 재계약을 하게 되어 월세를 올리고 싶으면 기존 금액을 입력하고 '변경 후' 보증금도 똑같이 500만원을 입력한 후 계산하기 버튼을 클릭! 

 

한국은행기준금리 0.75%가 자동 적용되어 5% 상한에 맞춘 최대 월세는 525,885원인 것이 확인된다. 뒷자리 885원을 빼면 사실 5% 암산하는 것과 똑같은 값이니 실수할 사람들은 없겠지만 여기서 만약 임대인이 53만원으로 월세 계약을 하게 되면 고작 몇 천원 차이로 임대사업자의 의무사항을 위반한 것이 되니 조심하기!

(물론.. 이렇게 소소한 금액에 진짜 과태료 몇 백, 몇 천을 때리지는 않겠지만 어쨌든 법과 제도는 원칙적으로 지키는 것이 안전하니까ㅠㅠ)

 

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사례 2) 전세 → 전세 

변경 후 임대료 말고, 변경 후 인상률을 계산해주기도 한다.
2억 3천 전세를 놓고 있는 집을 내가 2억 4천으로 전세금을 올리고 싶다면, 이 조건이 인상률 몇 퍼센튼지 궁금할 수 있다. 변경 전 후에 희망하는 금액을 입력하고 계산을 누르면 저렇게 퍼센트가 뜬다.

여기까지는 대충 암산으로도 가능한 간단한 계산이다. 

 

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사례 3) 반전세 → 전세보증금 변경  

이제 반전세에서 보증금이 달라지는 경우를 보자. 

 

보증금 5천에 월세 50을 받던 집을 보증금을 3천으로 내리고 월세를 추가로 받고 싶다면?! 이건 암산으로도 안 되고 수식을 보면서 따라 곱하고 나누고 계산하는 것도 귀찮다. 똑같이 렌트홈 임대료 계산기를 이용해서 편하게 금액을 확인해보자. 

 

보증금 5천에 월세 50인 반전세 집을, 보증금 3천을 받는다면 최대로 받을 수 있는 월세는 위 금액과 같다. 

 

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사례 4) 월세 → 전세 (전세 → 월세) 

아까 500/50 오피스텔을 전세로 전환해보자.

 

변경 후 금액이 1억 5천 3백만원 정도다! 

(세상에!) 몇 달전 기준금리가 1.25%일때는 1억 3천만원대였는데.... 금액이 이렇게 차이나다니.. 계산기에 넣어보고 깜짝 놀랐다. 

 

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원래 임대료 증액 5% 제한 규칙에 대해서도 쓰려고 했는데 렌트홈 계산기 글이 생각보다 길어져서 다음 글로 미룬다. 

 

5%증액이 연5%라고 되어있어서 헷갈려하는 임대인들이 (부동산마저..) 굉장히 많은데 연5%가 아니다 ㅠㅠ 그래서 최근엔 '연'자를 떼고 그냥 '5%'라고 법도 바뀌었음... 여기에 대해 다음 글에 자세히 포스팅 할 예정!

 

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그런데!!!!!!!!!!!

이 글을 쓰기 위해 다양한 사례를 찾아보고 공부하다보니 세상에... 17년, 18년도에 놓았던 임대 계약이 5% 인상률을 초과했다고 이.제.와.서 과태료 1,000만원 고지받는 사람도 있고... 비슷한 사례들이 최근에 엄청 늘어나고 있는 것 같다.... 지식인과 카페글을 보니 억울한 임대인들이 수두룩;;

 

아니.. 주택임대사업자라는 건 생긴지 얼마되지도 않은 법이고 제도인데..?

 

게다가 워낙 자주 바뀌기도 했고.. 임대인 입장에서는 고의로 법을 어긴 게 아니라 전문가인 부동산이나 공무원들한테도 정확한 안내를 받지 못 한채 모르고 저지른 실수인 경우도 많을텐데.. 갑자기 과태료를 몇 백, 몇 천씩 내라고 하다니..;

 

물론 어떤 법과 제도를 이용하면서 스스로 의무사항에 대해 잘 챙기지 않은 것, 몰랐던 것도 잘못이긴 잘못이지만 너무하다는 생각이 든다... 

 

6월까지 자진신고기간 끝나면 7월부터 전수조사 들어간다더니... 이렇게 몇 년씩 지난 일들까지 정말 다 잡아내려나??? 

 

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억울할 임대인들을 위해ㅠㅠ 5%라는 게 정확히 어떤 규칙으로 증액할 수 있는지와 함께 내일은 과태료에 대한 정보도 꼭 정리해봐야겠다. 

 

위 사례들처럼 이미 몇 년씩 지난 일로 과태료를 부과하는 것에 대해서는 나도 대처 방안을 알기 어렵지만..

 

만약 잘 몰라서 혹은 실수로 임대로 인상 5%를 초과했을 때! 그리고 그 사실을 빠르면 며칠에서부터 길게는 몇 개월까지. 비교적 빠른 시일 안에 알아차렸을 때 어떻게 하면 과태료를 내지 않도록 상황을 처리할 수 있는지에 대해서는 정리해둘 내용들이 있다...

 

휴.. 나도 올해 주택임대사업자 내야 하는데 정말 어렵다 어려워.... 

 

 

[실무일지] 주택임대사업자 최초임대료 (19년 10월 개정 법령) 임대료 5% 인상률의 함정

 

[실무일지] 임대사업자가 꼭 알아야 할, 임대료 5% 증액이 불가능한 경우 (렌트홈 질의응답)