[실무일지] 임대사업자가 꼭 알아야 할, 임대료 5% 증액이 불가능한 경우 (렌트홈 질의응답)

 

[실무일지] 주택임대사업자 임대료 증액 5% 제한, 정확히 계산하는 법 (렌트홈계산기)

[실무일지] 주택임대사업자 임대료 인상률 5%, 최초임대료 기준 (19년 10월 개정 법령)

 

주택임대사업자의 임대료 인상 5%에 대해 정리하는 시리즈. 앞의 두 글에서는 렌트홈 계산기를 이용해 5% 상한금액을 정확히 계산하는 법과, 19년 10월을 기준으로 최초임대료가 달라지는 경우를 정리해보았다. 

 

오늘은 많은 임대사업자들이 모르고 있다가 아차!하는

5% 증액이 불가능한 경우들에 대해 자세히 써보려한다. 

 

법령을 보고도 헷갈리는 부분은 렌트홈 전화 문의로 확인했으니 정확한 정보다. 

부동산 카페나 지식인에 묻지 말고 정리된 내용을 바탕으로 스스로 생각해본 뒤 렌트홈에 문의하는 것을 추천.   

 

 

 

주택임대사업자의 의무사항으로 임대료를 최대 5%까지만 올릴 수 있다는 건 누구나 안다. 

 

그런데 그 5% 마저 올릴 수 없는 경우들이... 있다! 

 

아주 가끔 있는 일이 아니라 주위에서 흔하게 볼 수 있는 사례이며 언제든 나의 일이 될 수 있으니 집중!! 

 

5% 인상이 가능하려면 딱 이 조건 하나만 지키면 된다. 

 

 

①1년

②새로운 계약서

이 두 가지의 조건을 맞춰야만 5% 인상이 가능하다. 

 

가장 흔한 사례들을 통해 임대료 증액이 불가능한 경우를 이해해보자. 

 

1. 단기임대차 계약 

(보통 1개월에서 6개월 정도의 기간을 '단기임대차'라고 하는데 주택임대사업자의 임대료 증액 기준은 1년이므로 1년 미만은 모두 단기임대차라고 생각하면 된다.)

 

아파트는 단기임대차 계약하는 사람이 거의 없지만 다세대/다가구 원룸이나 오피스텔에서는 종종 볼 수 있다. 최근 3-4개월 첫입주 중개했던 동탄역 푸르지오시티 오피스텔에도 2개월부터 5개월, 6개월, 10개월 등등 1년을 채우지 않는 임대차계약을 꽤 있었다.  

 

그런데 이 단기임대차는 주택임대사업자의 의무임대기간에는 당연히 카운트되지만, 1년을 채우지 않는 계약이라 임대료를 인상할 수 없다. 

 

통상 단기임대차 월세 계약은 시세보다 세를 조금 더 올려 받기 대문에 임대인 입장에서도 나쁠 게 없지만, 전세를 1년 미만으로 계약하게 되면 주인은 다음 세입자와도 종전 계약과 같은 조건의 임대료를 받아야 하기 때문에 손해일 수 있다.  

그러나 같은 조건의 단기임대차 계약이 이어져 합산 기간 1년을 초과하면 임대료 인상이 가능하니 아래 따로 정리한 실무일지를 확인하자!! ▼

[실무일지] 공실도 의무보유기간에 포함되나요? 공실 나도 5% 인상 되나요? (임대사업자 공실의 모든 것)

 

2. 세입자가 만기 전에 이사가는 경우 

단기임대차 계약과 같은 원리다. 만약 1년 계약을 했던 세입자가 만기 전에 사정이 생겨 이사를 간다면, 1년의 임대 기간을 다 채우지 못하고 새로운 임차인과 계약하는 게 된다. 이때는 임대료 인상이 불가능하다. 

 

2년 계약한 전세세입자의 경우는 어떨까?

이 경우에도 계약기간을 얼마나 채웠는지가 중요하다. 2년을 계약했는데 1년 3개월을 살고 나간다면 만기 전에 나가긴 해도 이미 1년의 임대기간을 채웠으므로 다음 세입자와 5% 인상된 임대료로 계약이 가능하다. 하지만 2년 계약을 해놓고 11개월만 살다 나가 세입자가 바뀌게 되면 이때는 5% 인상이 불가능하다.

 

(그래서 주택임대사업자의 입장에서는 2년 계약한 전세 세입자가 1년+a 기간을 살다 나가면 오히려 전세금을 빨리 5% 올릴 수 있는 유리한 입장이 된다.)

 

3. 기존 세입자와 구두(문자)로 하는 재계약

1번과 2번은 세입자가 1년을 채우지 못했을때의 문제이고, 3번은 '새로운 계약서'에 대한 이야기다.

 

보통 연장 계약을 할 경우 임대료 조건을 그대로 가져가거나, 혹은 조금 인상하거나 하면서 부동산을 끼지 않고 임대인 임차인 간의 합의로만 (문자로 내용을 남겨놓는 등) 구두 재계약하는 경우가 많다.

 

그러나 임대조건에 변경 사항이 생기면 주택임대사업자는 변경 신고를 해야 할 의무가 있기 때문에, 임대료가 조금이라도 바뀌었다면 꼭 '표준임대차 계약서'를 작성하고 계약일 기준 3개월 이내에 신고를 마치자. 

 

[실무일지] 표준임대차계약서, 5분만에 따라 쓰기 (주택임대사업자 임대신고서류)

만약 1000/60 인 오피스텔 1년 월세 계약이 끝나고 기존 임차인과 임대인이 합의하에 월세를 63만원으로 올렸는데 계약서 미작성 & 미신고한다면??

 

이 다음 새로운 세입자에게 63만원에서 5% 올리는 게 아니라, 기존에 신고되어 있던 60만원에서 5%만 인상 가능하다. 그러니 주택임대사업자는 번거롭더라도 변경 사항이 있을 때마다 꼬박꼬박 계약서 쓰고 기한에 맞춰 잘 신고하기!! 

 

 

 

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+ 

 

참고로, 렌트홈을 통해 온라인으로 임대 신고를 하는 주태임대사업자들은 계산을 잘못해서 5%를 초과하여 임대료를 인상했더라도 실수를 알아차릴 수 있는 방법이 있다. 

 

얼마전 렌트홈에서 추가한 기능인데 '임대차계약 변경신고'를 하려고 하면 

 

이렇게 임대료 인상률이 자동 계산되어 나타난다. 변경 전 후 금액을 입력했는데 여기서 5%를 초과한 숫자가 뜬다면, 다행히도 임대신고를 해버리기 전에 본인이 실수했음을 인지할 수 있는 것이다. 종전 임대기간이 1년을 채우지 못한 경우에도 역시 경고문구가 뜨니, 인터넷 다루기가 어려운 세대가 아니라면 최대한 렌트홈을 활용해서 임대신고 하는 것을 추천하고 싶다.  

 

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부동산 카페에서 본 가장 안타까운(?) 사례 하나는.. 

 

주택임대사업자인 한 임대인이 1년 계약 만기를 코앞에 두고 임차인의 부탁으로 며칠 빨리 이사를 나가게 해주었다. 그러면서 기존 세입자가 나가고 동시에 새로운 세입자를 받아 계약을 했는데, 신고 후 알고보니 종전 세입자가 1년을 다 살지 않은 것으로 처리되어 임대료를 인상할 수 없는 상황에서 5% 증액을 해버린 것이다. 부동산도, 담당 공무원도 알려주지 않아서 이미 신고는 들어가버렸고, 임차인을 배려해주다가 졸지에 임대료 인상 5% 제한을 어긴 게 되어버린... ㅠㅠ

 

그런데...

이런 경우 무지에서 비롯된 실수를 만회할 길이 전혀 없을까..?

내일은 임대료 인상 5% 룰을 어겨 과태료가 부과 될 위기상황을 대처하는 방법에 대해 글을 써야겠다!!

 

요즘 이 주택임대사업자 시리즈 글을 보시고 상담 전화를 걸어오시는 분들이 계셔서 더 정확하고 자세하게 기록해두어야겠다는 생각이...ㅎㅎㅎ

 

[실무일지] 주택임대사업자, 알고보니 임대료 5% 인상 초과했다면? (계약서 다시 쓰고 신고하기! 렌트홈 문의)