[실무일지] 주택임대사업자 최초임대료 (19년 10월 개정 법령) 임대료 5% 인상률의 함정

 

[실무일지] 주택임대사업자 임대료 증액 5% 제한, 정확히 계산하는 법 (렌트홈계산기)

주택임대사업자 임대료 증액률 5% 상한에 대해 시리즈로 쭉 정리중이다.

 

지난 글에서는 렌트홈 계산기로 정확한 금액과 요율을 구하는 법을 정리했고, 오늘은 최근 말이 많은 주택임대사업자의 '최초임대료'에 대해 쉽게 설명해보려 한다. 

 

카페나 지식인 같은 데에서 사람들의 댓글을 보고 더 헷갈렸던 주택임대사업자분들! 오늘 이 짧은 글 하나로 개념 확실히 잡길! 

 

 

 

그러니까 다들 어려워하는 부분이 이거다.

"아니, 임대료 증액에

5% 상한제한이 있다는 건 알겠는데,

뭘 기준으로 5% 라는 거야?"  

 

이미 주택임대사업자 제도를 잘 아는 사람들에겐 쉬운 문제다.

"그게 뭐가 어려워,

첫 계약 임대료는 마음대로 정하고, 

그 다음 계약부터는

직전(종전)계약 임대료 기준으로 5%지!"

 

맞는 말일까?

맞는 말이다!

 

하지만 딱 하나 예외인 경우가 있다. 

 

19년 10월 이후에 등록한 임대 주택에

기존 전/월세 임차인이 존재했다면

첫 계약에서도 임대인 마음대로

금액을 정할 수 없다.

 

최초임대료의 기준이 되는 임대주택 등록일

 

주택임대사업자가 임대료를 최대 5%까지밖에 올리지 못한다는 사실은 누구나 알고 있다. 첫 계약에 전/월세 금액을 얼마 받을지는 임대인 마음이지만 최초 계약 이후부터는 직전 계약 임대료에서 5%까지 증액할 수 있다는 것도. 

 

하지만!

19년 10월 이후에 (10월 포함) 등록한 임대주택이라면 등록하는 시점에 기존 임차인이 있는지 없는지를 따지고, 만약 세입자가 있다면 그 금액이 5% 상한의 기준이 되는 최초 임대료가 된다.

 

단, 19년 10월 이후에 등록한 임대주택이어도 등록 시점에 세입자가 없었다면 상관 없다. 그냥 등록 이후 체결하는 첫 계약이 최초임대료가 되고 임대인 마음대로 금액 설정이 가능하다.

 

만약 19년 10월 이전에 임대주택을 등록한 사람이라면, 등록 시점 세입자가 있든 없든 임대사업자 등록 이후 처음 임대차계약을 체결할 때의 임대료가 최초 임대료가 된다. 이 임대료는 증액 제한 없이 시세대로, 원하는 대로 받을 수 있는 것이다. 

 

쉬운 이해를 위해 예를 들어보자.

 

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사례)  

A씨는 동탄2신도시 소재의 ㅇㅇ오피스텔을 소유하고 있다. 준공 후 첫 전세 세입자를 구하는데 어느 신혼부부가 사정을 말하며 전세금을 시세보다 2천만원 정도 저렴하게 해 줄것을 부탁했다. 생각보다 낮은 금액이었지만 A씨는 임대 맞추기가 쉽지 않을 것 같아 2억 3천으로 전세를 주었고 2018년 4월부터 2년 계약을 맺었다.

 

그러다 2019년 12월, 절세를 위해 주택임대사업자에 등록해야겠다고 마음을 먹고 ㅇㅇ오피스텔을 임대주택으로 등록했다. A씨는 앞으로 임대료 인상 제한이 있는 것을 고려해 신혼부부가 나가고 들어오는 새로운 세입자에게는 3억을 받으려고 했다.

 

그런데 이게 웬일?! 계약을 마친 후 임대 신고를 하려고 봤더니 5% 상한을 초과했다고...??  

 

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A씨가 새로운 임차인에게 받을 수 있는 전세 금액은 임대주택 등록 당시 신혼부부와 계약한 2억 3천에서 최대 5%인 2억 4천 정도다. (\241,500,000) 그 이상 받을 수 없다. 

 

만약 A씨의 ㅇㅇ오피스텔 임대주택 등록 시점이 19년 10월 이전이었다면 신혼부부의 전세금이 얼마였든지간에 상관 없이 원하는 금액으로 새로운 임차인과 계약하고 그 이후부터만 5%를 지키면 되는 것이었는데, 

이제 A씨는 시세와 상관없이 5% 상한 요율을 다 지켜서 임대를 놓아야 하는 상황이 되었다...!

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주택임대사업자 제도에 대해 말이 많아지고, 혜택이 점차 줄면서 이제는 주택임대사업자에 등록/가입하는 사람들이 예전만큼 많진 않지만, 그래도 여전히 취득세나 양도세를 비롯해 국가에서 주는 여러 세제 혜택을 누리고 싶어 등록하는 분들이 꽤 있다. 

 

그런데 19년 10월을 기준으로 최초임대료를 구분하는 이 개정 법령을 제대로 몰라서 시세보다 현저히 낮은 가격으로 임대료가 꽁꽁 묶일 수 있으니.. 잘 따져보고 주택임대사업자 등록도 조심해야 한다. 

 

19년 4월에는 이 기준을 소급 적용한다는 오해가 생겨 국토부에서 보도해명자료를 내기도 했는데,  

 

 

 

 

소급적용하지 않고 19년 10월 (법 시행) 이후 등록하는 임대주택에만 적용됨을 분명히 알아놓자.

 

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다음 글에서는 5% 증액 가능한 시기와 조건에 대해 자세히 쓸 예정이다. 

특히 임차인이 만기를 다 채우지 않고 이사 나가서 새로운 임차인을 받는 경우!!!!! ▼

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[실무일지] 임대사업자가 꼭 알아야 할, 임대료 5% 증액이 불가능한 경우 (렌트홈 질의응답)

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