[실무일지] 12.16 조정지역 다주택자 양도세 중과 배제, 주택임대사업자도 가능? (세무서, 국세청 질의)

주택임대사업자 시리즈를 계속 쓰고 있다. 오늘은 임대차계약 미신고 & 표준임대차계약 미사용 건에 대한 과태료를 면제해주는 자진신고에 이어,

[실무일지] 주택임대사업자 자진신고로 과태료 면제 받기 (대상자, 기한, 서류, 신고방법)

조정대상지역 내 다주택자에게 한시적으로 양도소득세 중과를 배제해주는 지난해 12.16 부동산 정책에 대한 주택임대사업자들의 입장에 대해 정리해본다. 

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12.16... 논란이 굉장히 많았던 정책이다. 집값 안정을 위해 정부에서 계속 칼을 뽑아 가차없이 잘라내고 있었지만, 20년 동안 반포에서 부동산했던 우리 사장님도 정말 깜짝 놀랄 만큼;; 역대급 부동산 정책에, 그것도 기습으로.. 당황한 사람들이 한 둘이 아니었다.  

  

 

 

많은 내용이 있지만 일단 이 글에서는, 양도소득세 중과 배제에 대한 내용을 짚어본다.  

 

 

 

 

아래 세 가지 조건을 살펴보자. 

 

① 조정대상지역 내 다주택자이면서

② 10년 이상 보유한 조정지역 내 주택을

③ 19년 12월 17일 이후부터 20년 6월 30일, 이 기간 안에 양도하면

 

조정지역 내 다주택자로 져야 했던 양도소득세 중과를 배제해주고, 장기보유특별공제도 적용해준다는 게 12.16 발표에 등장한 '한시적 배제' 정책이다. 

 

쉽게 말해 양도세 해결해줄테니 다주택자면 빨리 빨리 집 처분해서 실수요자한테 줘라~ 는 뜻인데. 여기서 주택임대사업자들은 의문이 생긴다. 

 

 

 

 

결론부터 말하면 주택임대사업자도 위 세 가지 조건에 해당되면 2020년 6월 30일까지 제공하는 양도세 중과 배제 혜택을 누릴 수 있다. 

그러나... 역시 '임대사업자 의무임대기간'을 체크해야 한다. 

(임대의무기간을 다 채웠다면, 주택임대사업자인 것과 관계없이 양도하고 혜택을 받을 수 있다.) 

 

쉬운 이해를 위해 주택임대사업자와 세무서의 질의응답을 대화 형식으로 기록한다. 

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"주택임대사업자입니다. 임대사업자도 12.16 정책대로 20년 6월 안에 집을 팔면 양도세 중과 배제 받을 수 있나요?"

 

"조정대상지역 내 다주택자이면서, 10년이상 보유한 주택인가요?"

 

"네." 

 

"위 조건이라면 20년 6월 30일까지만 양도하시면 양도세 중과 배제 및 장기보유특별공제 혜택을 받으실 수 있습니다.  

그런데 임대의무기간을 다 채우고 양도하시는 건가요?"

 

"아니오. 아직 다 채우지 못했습니다. 

기간이 남았으면 10년 이상 보유한 주택이라고 해도 12.16 한시적 배제 혜택을 못 받는 건가요?"

 

"10년 이상 보유하셨다면 양도세 중과 배제와 장기보유특별공제는 받으실 수 있습니다. 

하지만 주택임대사업자의 의무기간이 끝나지 않았기 때문에 지금까지 받으신 취득세 및 각종 세제혜택이 환수되며 의무사항 위반으로 과태료 3,000만원이 부과됩니다."

 

"같은 주택임대사업자와 포괄양도양수로 승계하면 과태료 3,000만원은 면제되는 것으로 아는데요." 

 

"네. 주택임대사업자와 포괄승계 계약하실 경우 의무사항 위반으로 부과되는 과태료 3,000만원은 면제됩니다. 하지만 여전히 의무임대기간을 지키지 않았기 때문에 그동안 받은 세제 혜택은 환수됩니다." 

 

네. 그럼 임대의무기간을 지켰느냐 못 지켰느냐와는 별개로 위에서 말씀하신 혜택은 받을 수 있다는 거지요?

 

그렇습니다. 주택임대사업자의 의무사항 위반에 따른 과태료와는 별개인 정책입니다. 임대사업자라도 10년 이상 보유한 주택이고 기간 안에 잔금 치르고 매도하시면 양도세 중과 배제와 장기보유특별공제는 가능합니다.  

 

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✔️결론!

 

의무임대기간 끝나지 않은 주택임대사업자가 조정지역 내 10년 이상 보유한 주택을 20년 6월 30일까지 포괄승계로 다른 주택임대사업자에게 양도하는 경우, 의무기간 위반에 따른 과태료 3,000원이 면제되고, 양도세 중과 배제 혜택 역시 받을 수 있다. 

하지만 포괄승계라고 해도 기존에 받았던 주택임대사업자로서의 모든 세제 혜택은 도로 뱉어내야 한다.

 

※ 포괄승계가 아닌 일반 매도 계약 시 과태료 3,000만원 부과됨 

 

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블로그를 보고 문의전화 주시는 분들이 생겨, 다양한 사례를 통해 주택임대사업자에 대해 자동으로(?) 더 자세히 공부가 되고 있는 중이다. 

 

10년 보유한 주택이라고 해도 주택임대사업자는 12.16 조정지역 양도세 중과 배제 혜택 못 받는다고 생각했는데, 세무서와 국세청 양도세 담당자에게 문의한 결과 그렇지 않았다. 

 

전화주신 손님 덕분에 나도 새로운 사실 하나를 알게 되었고, 주택임대사업자의 과태료는 아무리 생각해봐도 정말 무섭고 가차없는 것...이구나 싶었다 ㅠㅠ  부동산 매물 돌게 하려는 게 목적이면 임대사업자들부터 풀어줘야지, 정책이 뭐 이따구냐 역차별이다 민원 넣으시는 임대인 분들도 많이 보이고...

 

내가 있는 여기 동탄2신도시는 아무리 오래된 아파트래봤자 5년이기 때문에 '조정지역 내 10년 이상 보유 주택'의 해당사항은 없겠지만, 다른 조정지역이나 투기과열지역에서의 임대사업자들은 포괄양수자 찾기가 쉽지 않다보니 고민이 많을 것 같다.

 

과태료 내고 아무한테나 팔면서 양도세 중과 배제 받는 금액이 큰지, 과태료 아끼고 좀 더 가격을 낮춰 포괄양수자를 찾는 게 이득인지... 그냥 팔지 않고 임대의무기간을 채우는 게 나은지.. 잘 판단해야 할 것.
벌써 4월이라 6월 30일까지 시간도 얼마 안 남았다.

 

재산세, 보유세 과세 기준일인 6월 1일이 지나면 더더욱 원하는 조건으로 포괄양도양수하기는 어려워 질 것이다... 끙..

 

 

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