[실무일지] 주택임대사업자 보증보험 (4) 언제까지 가입해야 하나요? (보증보험 가입기한)

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※ 이 글은 최근 주택임대사업자의 의무사항으로 추가된 [보증보험가입]과 관련해 절차상 어려움을 겪고 있는 임대인들을 위한 글입니다.

 

 실제 임대사업의 현실이나 현장에 대한 이해도 없이 폭력적 규제책으로 등장한 [임대사업자 보증보험의무가입]은 수시로 바뀌고 있으며 국토부&기재부 주무관, 지자체 담당 공무원, HUG 주택도시보증공사 등 누구 하나도 정확한 안내를 해주지 않고 있습니다.

 

 임대사업자 개개인이 발로 뛰며 겨우겨우 가입을 진행하고 있는 가운데 그 경험을 공유하고자 단계별로 하나씩 최대한 쉽게 풀어 기록해봅니다. (저는 공인중개사이자 주택임대사업자로서 제가 소유한 오피스텔의 보증보험 건과 고객들의 건을 모두 직접 진행하였고, 그 과정에서 시행착오를 통해 알게 된 내용을 정리하여 적는 것입니다.)

 

 제 글을 잘 참고하셔서 기한 안에 꼭 보험 가입을 진행하시되, HUG 지사마다 제출 서류나 양식, 안내사항이 조금씩은 다르니 본인 주소지의 지사 및 지자체에 꼭 최종 확인 절차를 거치시기 바랍니다.

 

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임대사업자 보증보험 Q&A

(1) 누가 가입해야 하나요? 의무대상인 주택임대사업자

(2) 가입하지 않으면 어떻게 되나요? 보증보험 미가입시 처벌규정

(3) 어디를 통해 가입해야 하나요? 보증보험 가입 경로

(4) 언제까지 가입해야 하나요? 보증보험 가입기한 

(5) 가입절차와 서류는 어떤 게 있나요? 계속 바뀌고 있는 내용들 

(6) 보증금 전액에 대해 가입해야 하나요? (전부가입/일부가입)

(7) 보증기간과 임대차기간이 왜 다른가요? 1년으로 정해져있는 보증기간

(8) 가입 접수증과 보험 증서는 어떻게 받나요? 

(9) 임차인이 임대인의 보증보험 가입여부를 확인할 수 있나요? 

(10) 임차인이 가입하는 보증보험과는 어떻게 다르나요?

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지난 글들에서 주택임대사업자 보증보험 누가 가입해야 하는지, 가입하지 않으면 어떻게 되는지, 어디를 통해 가입해야하는지를 순서대로 살펴보았습니다. 오늘은 언제까지 가입해야 하는지! 가입기한에 대해 정리해보겠습니다. 

 

(4) 임대사업자 보증보험, 언제까지 가입해야 하나요? 

 

 

 

보증보험 신청 기한은 주택임대사업자의 임대차 신고 기한과 일치합니다. 임대차계약을 신고하면서 보증보험 증서를 같이 제출해야 하기 때문입니다.  

 

표준임대차 개정 서식을 보면 2페이지에 [임대보증금 보증 가입 여부]란이 추가되어있는데요, 아래 포스팅에서 정리한 것처럼 

[실무일지] 주택임대사업자 보증보험 (1) 누가 가입하는 건가요?

당장 가입을 해야 하는 사람은 가입에 체크한 후 금액을 쓰면되고 (일부가입이라면 일부가입에 체크), 아직 가입대상이 아닌 임대사업자의 경우에는 미가입과 그 밖의 사유에 체크한 후 기타 사유로 [21년 8월 18일부터 의무발생] 이라고 적어 제출하면 됩니다.

 

 어쨌든 이 임대차계약 신고시에 보증보험 증서를 같이 제출해야하기 때문에 결국은 임대차계약 신고기한 = 보증보험 신고기한이 되는 것인데요. 

 

임대차계약일로부터 3개월 이내 

or

(해당주택) 주택임대사업자 등록일로부터 3개월 이내

 

둘 중 더 늦은 날짜를 기준으로 하면 됩니다. 

 

여기서 조금 더 자세하게 살펴보아야 할 내용은 임대사업자 등록일입니다. 예를 들어 쉽게 설명해보겠습니다. 

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🟥 예시 1)

 고길동은 분양권으로 가지고 있던 오피스텔이 21년 1월 완공되어 21년 2월 1일에 전세 계약을 했다. 처음에는 주택임대사업자에 등록할 생각이 없다가 본인의 거주주택 비과세를 위해 장기(10년) 주택임대사업자에 가입해야 하는 상황이 된 고길동은 21년 4월 1일에 해당 오피스텔을 주택임대사업자로 등록했다. 고길동은 언제까지 보증보험에 가입해야 할까?

 

> 계약서 작성일이 2월 1일이고, 주택임대사업자 등록일이 4월 1일이니 둘 중 더 늦은 날짜인 4월 1일로부터 3개월 이내인 7월 1일 이내에만 보증보험 신청하면 됩니다. 

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🟥 예시 2)

 (위 고길동과 같은 상황이나 기존에 이미 주택임대사업자인) 둘리는 같은 오피스텔을 21년 3월 1일에 월세 계약을 했다. 그리고 4월 1일에 해당 오피스텔을 주택임대사업자에 '추가 물건'으로 등록했다. 둘리는 언제까지 보증보험에 가입해야 할까?

 

> 기존에 주택임대사업자였다고 해도 '해당 물건'을 언제 등록했는지가 기준이 되기 때문에 둘리가 다른 주택으로 최초 주택임대사업자에 등록한 건 2017년이었다고 해도 고길동의 경우와 전혀 다르지 않다. 계약일과 등록일 중 더 늦은 날짜인 4월 1일을 기준으로 3개월 이내에만 임대차 계약 신고 및 보증보험 신청하면 된다.

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🟥 예시3)

 또치는 3년 전 8년 장기임대로 등록해놓은 ㅇㅇ아파트를 가지고 있다. 현재 세입자는 21년 1월 30일 만기이고, 기존 세입자가 나가는 날 새로운 세입자가 들어오는 조건으로 1월 5일에 계약서를 작성했다. 또치의 보증보험 가입 기한은 언제인가? 

 

> 현재 보증보험가입 의무는 20년 8월 18일 이후에 주택임대사업자가 된 임대인이라고 했다. 또치가 ㅇㅇ 아파트를 장기임대로 등록한 시점은 20.8.18 이전이므로 아직은 보증보험 대상이 아니다. 유예기간 1년이 지난 21년 8월 18일 이후부터 의무 가입. 

 

예시 3-1) 만일 또치의 현재 세입자의 만기가 21년 9월 30일이라면? 

 

> 유예기간이 지났으므로 이 계약부터는 보증보험 의무가입 대상이 된다. 이때 보험 가입기한은 계약일로부터 3개월 이내. 임대주택을 등록한 시점은 한참 전이므로 등록일은 상관없다.  9월 30일 만기인 현세입자가 나간 후 새로 들어올 세입자와 8월 15일 계약서를 작성했다면 여전히 21.8.18 전이므로 보증보험 의무가입은 필요없으며, 8월 18일 계약서를 작성했다면 11월 18일 내에 보증보험 증서와 함께 지자체에 임대차계약 신고를 해야 한다. 

 

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여기까지 읽으신 분들은 3개월 이내라는 뜻이 그 안에 보증보험 가입 '신청', 즉 접수만 하면 된다는 것인지 3개월 이내에 보증보험 가입이 완료되어 증서까지 나와야 한다는 뜻인지 헷갈릴 수 있습니다. 

 

 

 원칙적으로는 보증보험 절차를 모두 완료하여 '증서'를 제출해야 합니다. 예를 들어 임대차계약신고기한(보증보험신고기한)이 7월 1일이라고 해서 아직 여유있네 괜찮겠지~ 하다가 6월 말이 되어서야 서류를 제출하고 그러면 안 된다는 뜻이지요.

 

 그러나 실무 경험을 통해 확인한 결과 보증보험에 가입을 신청했다는 '접수증'만 일단 내면 기한을 어기지 않고 제대로 서류를 제출한 것으로 간주해줍니다.

 

 임대인이 아무리 서둘러 보증보험 가입을 서둘러도 뜻대로 되지 않는 경우가 많기 때문인데요. 지사마다 차이가 있지만 갑자기 임대사업자 보증보험이라는 상품이 생기면서 HUG에 일이 많이 밀려있습니다. 3개월 내에 하면 된다고 해서 두달 이상 남겨놓고 신청을 해도 HUG에서 처리하는 데에만 두 달이 넘게 걸리는 경우도 있습니다.

그럴 때에는 HUG 담당자에게 처리는 늦더라도 정상적으로 서류를 갖추어 접수했다는 접수증이라도 달라고 하세요. 그리고 그 접수증을 지자체 공무원에게 보완 서류로 제출하면 일단은 기한 안에 필요한 서류를 구비한 것으로 인정해줍니다. 그래놓고 보증보험 증서가 나오면 추가 보완하면 되는 것이지요. 

 

 

 이걸 다시 말하면 결국 주택임대사업자에게 가장 확실한 방법은 보험가입과 상관없이, 아직 가입신청을 하지 않았어도! 일단은 임대차계약신고부터 하는 겁니다. 그러면 지자체 담당 공무원으로부터 보증보험 관련 서류가 누락되었으니 언제까지 보완하라~는 연락이 오게 됩니다. 그러나 보완해야 할 서류가 있어도 어쨌든 기한 내에 일단 신고 의무는 마친 것입니다. 마음이 좀 더 편하겠죠..?

 

 해본 사람들은 알겠지만, 특히 미등기 신축 오피스텔 등의 경우 보증보험 서류를 모두 준비하려면 꽤 시간이 걸립니다. HUG 보증보험 제출 서류에 등기부등본도 있기 때문에 등기 접수 해놓은 상태에서는 등기가 완료나기까지 기다려야 하죠. 그래서 모든 서류를 완벽히 준비할때까지 계약신고를 미루지 말고 일단은 신고부터 한 다음 나머지 필요한 것들을 순차적으로 진행하고 보완하는 방식이면 된다는 뜻입니다. 

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✔ 결론 :

계약일로부터 3개월 or 임대주택등록일로부터 3개월. 더 늦은 날짜 적용해 그 날짜로뷰터 3개월 이내.

but '신청'만 하면 되는 것이 아니라 '증서'가 나와야 함. 증서가 나오기까지 시간이 오래 걸린다면 '접수증'이라도 먼저 제출하기.

임대차계약신고부터 먼저 해두고 추가 보완하는 방식으로 하면 조금 번거롭더라도 기한을 어겨 과태료를 내는 일은 없음.