[실무일지] 주택임대사업자 보증보험 (1) 누가 가입하는 건가요?

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 ※ 이 글은 최근 주택임대사업자의 의무사항으로 추가된 [보증보험가입]과 관련해 절차상 어려움을 겪고 있는 임대인들을 위한 글입니다.

 

 실제 임대사업의 현실이나 현장에 대한 이해도 없이 폭력적 규제책으로 등장한 [임대사업자 보증보험의무가입]은 수시로 바뀌고 있으며 국토부&기재부 주무관, 지자체 담당 공무원, HUG 주택도시보증공사 등 누구 하나도 정확한 안내를 해주지 않고 있습니다.

 

 임대사업자 개개인이 발로 뛰며 겨우겨우 가입을 진행하고 있는 가운데 그 경험을 공유하고자 단계별로 하나씩 최대한 쉽게 풀어 기록해봅니다. (저는 공인중개사이자 주택임대사업자로서 제가 소유한 오피스텔의 보증보험 건과 고객들의 건을 모두 직접 진행하였고, 그 과정에서 시행착오를 통해 알게 된 내용을 정리하여 적는 것입니다.)

 

 제 글을 잘 참고하셔서 기한 안에 꼭 보험 가입을 진행하시되, HUG 지사마다 제출 서류나 양식, 안내사항이 조금씩은 다르니 본인 주소지의 지사 및 지자체에 꼭 최종 확인 절차를 거치시기 바랍니다.       

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임대사업자 보증보험 Q&A

(1) 누가 가입해야 하나요? 의무대상인 주택임대사업자

(2) 가입하지 않으면 어떻게 되나요? 보증보험 미가입시 처벌규정

(3) 어디를 통해 가입해야 하나요? 보증보험 가입 경로

(4) 언제까지 가입해야 하나요? 보증보험 가입기한 

(5) 가입절차와 서류는 어떤 게 있나요? 계속 바뀌고 있는 내용들 

(6) 보증금 전액에 대해 가입해야 하나요? (전부가입/일부가입)

(7) 보증기간과 임대차기간이 왜 다른가요? 1년으로 정해져있는 보증기간

(8) 가입 접수증과 보험 증서는 어떻게 받나요? 

(9) 임차인이 임대인의 보증보험 가입여부를 확인할 수 있나요? 

(10) 임차인이 가입하는 보증보험과는 어떻게 다르나요? 

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 (1) 누가 가입해야 하나요? 

 

모든 임대사업자가 보증보험에 가입해야 하는 것은 아닙니다. 혹시 일반임대사업자/주택임대사업자의 개념이 헷갈리시는 분은 아래 글을 먼저 읽고 사업자의 개념을 정확히 잡으시기 바랍니다. 

 

[실무일지] 일반임대사업자 vs 주택임대사업자, 뭐가 다른 거에요? 3분만에 이해하기

[실무일지] 일반임대사업자 vs 주택임대사업자, 뭐가 다른 거에요? 3분만에 이해하기

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 보증보험이란 것은 원래 임차인이 전입신고와 확정일자만으로는 불안해 본인의 보증금을 안전하게 돌려받고자 가입하는 추가 안전장치입니다. 다양한 계약 상황에 따라 경우에 따라 임대인이 보증보험에 필요한 비용을 전액 또는 일부 지원해주기 하지만, 기본적으로 보증보험이라는 것은 당연히 임차인이 가입하는 것입니다. 

 

 그런데 어느날부터 주택임대사업자를 부동산 투기 세력으로 몰며 적폐 취급하던 현 정부에서 갑자기 [혜택은 축소, 의무는 확대]하면서 그렇지 않아도 점점 줄어들어 거의 없다시피 했던 혜택은 마저 다 없애버리고, 황당한 의무사항을 더 추가했는데요. 그 중 임대사업자들의 가장 큰 반발을 사고 국민청원과 위헌 소송을 불사하게 한 내용이 바로 이 [임대인의 보증보험의무가입]입니다. 

 

 본 보증보험 시리즈의 1편은 황당하고 어이 없는 주택임대사업자의 보증보험! 도대체 ✔누가 가입해야 하는가부터 시작합니다.

 

 

 

 2020년 8월 18일 이후 주택임대사업자에 등록한 사람은 모두 의무가입 대상입니다. 날짜 별로 쉽게 정리해보겠습니다. 

 

♦ 20년 8월 17일 이전에 이미 주택임대사업자에 등록되어 있던 사람 = 현재 가입의무 없음

 

♦ 20년 8월 17일까지 주택임대사업자 등록을 '마친'사람 = 위와 같음, 현재 가입의무 없음

 

♦ 20년 8월 17일에 주택임대사업자 등록을 '접수'한 사람 = 등록처리가 기준이므로 8.18 이후 가입자로 봄

 

♦ 20년 8월 18일에 주택임대사업자 등록을 '접수'하거나 '완료'한 사람 = 여기서부터 모두 가입의무 발생

 

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 20년 8월 18일 이전에 가입했다고 의무대상이 아닌 건 아닙니다. 1년의 유예기간이 주어져 당장의 의무만 피한 것이지 오는 21년 8월 18일부터는 똑같이 보증보험 가입 의무가 발생합니다. 단, 모두 21년 8월 18일에 현 계약건에 대해 가입해야 하는 것이 아니라 21년 8월 18일부터 맺는 새로운 계약에 대해 가입의무가 생깁니다. 

 

 예를 들어 2016년에 주택임대사업자에 등록했고, 전세 세입자가 들어와 살고 있는 중인데 현 세입자의 만기가 21년 10월 1일이라고 가정해봅니다. 그럼 21년 10월 1일 만기에 맞춰 ✔재계약을 하든 ✔새로운 세입자와 계약을 하든 ✔묵시적 갱신을 하든 새로운 임대차계약이 일어나고 해당 계약을 '신고'하려면 무조건 보증보험 가입증서를 함께 제출해야 하는 것입니다. 묵시적 갱신으로 금액에 변화가 없어도, 재계약 5% 이내 인상을 지켜도 무조건입니다. 

 

 만약 20년 8월 18일 이전에 주택임대사업자에 등록한 임대인이 운 좋게(?) 현 세입자의 만기가 21년 8월 1일이라 그날로부터 다시 2년의 전세 계약을 한다면 보증보험 가입 의무가 없습니다. 21년 8월 18일을 기점으로 계약서 작성일이 18일 전이냐 후냐에 따라 1-2년 더 가입의무를 피할 수 있다는 뜻입니다.  

 

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 본인이 주택임대사업자로서 현재 보증보험에 가입해야 할 의무가 있는데 모르고 있는 분, 1년의 유예기간을 믿고 '남일'처럼 안심하고 있는 분, 주택임대사업자에게 이런 의무사항이 있는 줄도 모르고 지금도 주임사에 가입하려는 사람들이 많습니다.

 

 분명 소급적용이라는 위헌이고 악법이지만 당장 이 악법을 지키지 않으면 과태료 처분을 받아야 하니 임대사업자분들은 현실을 직시하고 기한 내에 꼭 보증보험 가입절차를 밟으시기 바랍니다. 이 시리즈를 차근차근 읽어보시면 (까다롭고 어렵지만) 그나마 수월하게 진행하실 수 있을 것입니다.   

 

 글을 읽고도 이해가 안 되거나 궁금한 점이 있다면 아래 댓글로 남겨주세요. 제가 알고 있는 선에서는 추가 답변을 드려보도록 하겠습니다.