[실무일지] 주택 종합부동산세 과세표준 및 세율과 앞으로의 추이 (조정지역 내 2주택자 / 장기보유세액공제 / 고령자세액공제/ 세부담상한)

 

📍 이 글을 읽어야 하는 사람

 

✔️ 종합부동산세 (종부세) 과세표준과 세율이 궁금한 사람

✔️ 3주택 이상 다주택자와 조정지역 내 2주택 보유자인 사람

✔️ 1주택자의 장기보유세액공제 및 고령자세액공제를 알고 싶은 사람

✔️ 세부담상한 적용에 대해 알고 싶은 사람

 

 

 

세법개정안 발의로 연일 부동산 시장이 시끄럽다. 1주택자 종부세 완화는 물건너 간 것으로 보인다. 추가 완화 여부는 전혀 검토하지 않는다는 입장이기 때문이다. 오히려 공시가격 9억원 이상 주택에 부과되는 1주택자 종부세를 더욱 강화하고, 조정대상지역 내 2주택자 세 부담 상한을 200%에서 300%에서 올리는 내용이 담길 예정이라고 한다. 

 

이렇게만 하면 무슨 말인지 이해가 안 되는 사람들도 많을 것이다. 지금부터 종부세 개념, 과세표준, 세율, 기타 공제 관련된 내용까지 차근차근 살펴보자.

 

※ <투에이스의 부동산 절세의 기술>을 참고하여 작성한 글입니다. 

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■ 종합부동산세(종부세)가 뭐에요?

부동산은 보유하기만 해도 세금을 낸다고 했다. 보유세에는 재산세와 종합부동산세 2가지가 있는데 재산세는 종부세에 비해 훨씬 간단하고 금액도 적어 지난 실무일지에서 먼저 정리했었다.  

 

[실무일지] 재산세 납부의 달 7월, 주택 재산세 계산하는 방법 (부과기준, 납부기한, 과세표준 및

종합부동산세는 명칭에서 드러나듯 다주택자에게 부과하는 개별 세금으로, 특정 계층에게 부가 집중되는 것을 막겠다는 취지를 가지고 노무현 정부 시절 주택 가격이 급등할 때 도입되었다. 도입 당시 '이건 이중과세다'라는 반발이 많았는데 이미 재산세라는 보유세를 내는데 왜 또 종합부동산세를 거둬가냐는 비판이었다. 그래서 종부세 산정 시에는 이미 낸 재산세만큼은 공제한다. (재산세는 지방세, 종부세는 국세이다.)

 

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■ 종부세 과세대상과 기준 

주택의 종합부동산세는 다주택자가 본인 소유 주택들의 공시사격을 모두 합산하여 6억 원이 초과되면 부과된다. 지역에 따라 다르지만 아파트는 1-2채만 보유해도 6억이 훌쩍 넘어가니 보유주택 수가 많아 합산 가격이 커질수록 종부세 부담은 커질 수밖에 없다. 

 

'종합'부동산세니까 1주택자는 비과세인가보다 생각할 수 있지만 그렇지 않다. 1주택자라도 공시가격이 9억원을 초과하면 종부세가 과세된다. 예를 들어 1주택자이지만 공시가격이 11억인 주택을 보유하고 있다면 11억에서 비과세인 9억을 뺀 나머지 2억에 대해서는 종부세가 부담된다. 

 

결론 : 1주택자는 공시 가격 9억 원 이하일 때 (시가로 치면 약 13억원 정도), 다주택자는 합산하여 공시가격이 6억 원 이하일 때 (시가로 치면 약 9억원) 종부세 과세에서 제외된다. 

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■ 과세기준일과 납부일

과세기준일은 재산세와 마찬가지로 매년 6월 1일이다. 당해 6월 1일 현재 보유한 주택을 기준으로 과세되기 때문에 매도인은 5월 31일 이전에 잔금을 치르는 것이 좋고, 매수인은 6월 2일 이후 잔금을 치르는 것이 이득이다. 과세표준 구간을 낮추기 위해서라도 6월 1일에 주택을 하나 더 보유하고 덜 보유하고가 중요한 문제가 되기 때문에, 재산세나 종부세를 내지 않기 위해 매도 매수 시점을 조율하다 갈등을 겪는 사례도 많다.

 

 

재산세와 종부세의 과세기준일 6월 1일 

 

다만 6월 1일자를 기준으로 세금을 매기지만 고지는 12월 1일에 되며, 고지를 받으면 12월 15일까지 납부해야 한다.  

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■ 종부세 계산하는 방법 (사람 수대로 부과되는 개별세)

종부세는 국세청 세액계산프로그램으로 간단히 확인할 수 있기 때문에 대부분 계산기에 넣고 돌리지만, 그래도 투자 계획을 세우기 위해서는 어떤 원리로 종부세가 산출되는지를 알고 있어야 한다. (종부세 계산기는 다음 실무일지에 이어서 포스팅 할 예정!) 

 

* 1단계 : 과세표준 산출

* 2단계 : 세율 적용

* 3단계 : 재산세액 공제

* 4단계 : 1세대 1주택자 장기보유세액공제 및 고령자세액공제

* 5단계 : 세부담상한 적용

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◆ 1단계 : 과세표준 산출 

 

개인별 주택공시가격을 모두 더한 금액에서 6억원을 빼준다. (6억까지는 비과세이므로) 예를 들어 본인이 3주택 보유 중이며 3개 주택의 공시가격을 모두 합친 금액이 15억이라고 하자. 그럼 15억에서 6억을 뺀다. 그렇게 나온 9억이란 금액에 공정시장가액비율 90%를 곱한다. 

 

※ 공정시장가액비율 : 과세표준을 정할 때 적용하는 공시가격의 비율을 말한다. 위 사례에서는 6억을 뺀 금액이 9억이라고 해서 과세표준이 9억이 되는 것이 아니라, 정해져있는 공정시장가액비율을 곱한 만큼만 과세표준으로 인정한다. 재산세는 이 공정시장가액비율이 60%로 고정되어 있지만, 종부세는 2019년에 85% / 2020년 올해는 90% / 2021년에는 95% / 2022년 이후에는 100%로 비율이 달라진다. 결국 완전히 100%로 가겠다는 건데, 비율이 커질 수록 과세표준 금액이 커지니 현 정부정책상으로 종부세 부담은 갈수록 늘어난다.

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◆ 2단계 : 세율 적용 

 

공정시장가액비율을 곱하여 과세표준이 구해지면 해당하는 세율 구간을 찾아 계산해준다. 9억에 90%는 810,000,000원이니 아래 세율 표에서 '6억 원 초과~12억 원 이하'에 해당한다.

 

이때 2주택 소유자라면 세율이 1.0% 이지만, 문재인 정부 9.13 대책 이후 누진세 구간이 늘어나면서 세율도 높아지고, 3주택 이상 보유자나 조정대상지역 내 2주택자에게는 가산세율도 적용된다. 따라서 3주택자의 '6억 원 초과~12억 원 이하' 세율은 1.3%. 810,000,000원에 1.3%는 10,530,000원이다. 

 

 

 

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◆ 3단계 : 세율 적용 

 

3단계에서는 재산세 공제가 들어간다. 세율을 곱해서 산출된 금액에서, 이미 납부한 (지방세) 재산세만큼을 공제하는 것. (그러나 재산세는 그리 큰 금액이 아니므로 공제 전후 금액이 크게 차이나지 않음을 참고하자)

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◆ 4단계 : 1세대 1주택자 장기보유세액공제 및 고령자세액공제 

 

1세대 1주택자는 주택을 5년이상 보유하면 기간에 따라 장기보유세액공제를 받을 수 있다. 오래 보유한 만큼 종부세 혜택을 주는 것인데 공제율은 아래와 같다. 

 

* 단, 부부가 공동명의로 소유한 경우는 1세대 1주택자로 보지 않는다. 대부분의 부동산 관련 세금은 부부가 명의를 공동으로 하면 절세 혜택이 있지만 종합부동산세에서는 그렇지 않음을 알 수 있다.  

 

 

1세대 1주택자 종합부동산 장기보유세액공제율

 

또 보유자의 연령이 60세 이상이면 고령자세액공제도 받을 수 있다. 특히 이 고령자세액공제는 장기보유세액공제와 중복적용이 가능하기 때문에 보유자가 고령이면서 단독명의로 부동산을 오래 소유하고 있다면 장기보유공제와 고령자공제를 통해 종부세 절세에 유리하다. 

 

* 단, 두 세액공제의 최대한도는 70%이다. 따라서 15년 이상을 보유하고 있고 70세 이상이라고 해도 합쳐서 80% 공제되는 것이 아니라 최대한도인 70%까지만 가능하다. 

 

 

1세대 1주택자 종합부동산세 고령자세액공제율

 

그리고 주택임대사업자의 경우 임대주택 등록 혜택으로 합산배제 받는 주택이 있다면 주택 수에서 당연히 제외되기 때문에 해당 부동산이 합산배제되는 주택이 아니면서 장기보유했거나 보유자가 고령일때만 위 세액공제를 따지면 된다. 

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◆ 5단계 : 세부담상한 적용

 

보유세에는 '세부담상한' 이라는 개념이 있다. 재산세와 종부세는 (공시지가 상승 등으로 인해) 급작스럽게 세 부담이 상승하는 것을 방지하기 위해, 세부담 상한선 제도를 두고 있는데 만약 세부담 상한이 150%라면 쉽게 말해 지난해 납부한 (즉, 직전 납부한) 보유세보다 당해 세액이 더 많이 나왔을 때 이전 납부 금액의 150%까지만 과세한다는 뜻이다. 예를 들어, 지난해 내가 종부세로 300만원을 냈는데, 올해 500만원이 나왔다면 300만원의 150%인 450만원이 상한가가 되어 500만원이 아닌 450만원만 내면 된다는 것이다. 

 

그런데 2018년 세법이 개정되면서 일반지역의 세부담상한은 150%로 종전과 동일하지만, 조정대상지역 내 2주택자는 200%, 3주택자 이상은 300%로 높였다. 특정 지역의 경우 1년 만에도 아파트값이 껑충 뛰어오르기 때문에 실제로 종전년도와 당해의 보유세액이 크게 차이날 수 있기 때문에 늘어난 세부담상한은 다주택자들에게 크게 부담이 된다. 

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◆ 6단계 : 20% 농어촌특별세 납부

 

마지막으로 종부세의 20%는 농어촌특별세로 또 납부해야 하기 때문에 다 계산된 종부세에 20%가 가산된 금액이 최종 세금이 된다는 걸 잊지 말자. 

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■ 세법개정에 따른 종합부동산세의 추이

현정부의 다주택자 규제 강화 양상을 보면...

 

1) 공정시장가액비율의 상승 

: 아까 과세표준 만들 때 곱하기한 비율! 2022년부터는 100%가 될 예정이라고 했다. 

 

2) 공시가격의 상승

: 현재는 아파트 공시가격이 시세 대비 60~70% 수준이다. (단독, 다가구, 빌라 등의 주택은 더 낮음) 정부는 현재 공시가격이 시세를 제대로 반영하지 못한다고 보고 순차적으로 반영률을 높이겠다는 입장이므로 앞으로 종부세의 과세표준금액은 더 커질 것이다. 

 

3) 세율 인상

: 주택에 대한 종부세 세율은 2019년에도 한차례 인상된 바가 있다. 일반세율 자체도 상승했지만, 조정대상 지역 내에서 2개 이상의 주택을 보유한 사람과 지역 상관 없이 3주택을 보유한 사람에게 더 높은 세율을 적용시켜 세 부담이 점점 커지고 있다. 

 

4) 세부담 상한선 상승

: 150%에서 200%, 300%까지 증가했으니 공시지가가 확 뛰어오른 집은 아무것도 안 하고 가만히 있기만 해도 종부세 부담이 엄청나게 커진다. 

 

이런 상황이다보니 서울 강남 지역구의 미통당 태영호 의원은 6월 4일 "실제 거주하는 주택의 경우 이를 처분하지 않은 이상 미실현 이익에 불과하다"며 1주택자는 금액을 떠나 종부세를 아예 비과세하자는 세법 개정안을 발의했고, 같은 당 배현진 의원 역시 주택가격 상승률이 높으니 종부세 부과 기준을 1주택자 공시지가 9억이 아니라 12억으로, 다주택자는 합산 6억에서 9억으로 상향하자 + 장기보유자와 고령자의 공제율 확대 법안을 발의했다... 하지만 민주당은 정반대 성향의 법안들을 발의하고 있고.. 세수 확보도 절실할테니 여당과 정부는 종부세 완화는 쉽지 않을 것이다. 

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매년 내는 세금인데 세부담이 이리 커지면 납세자들의 반발이 커질 수밖에 없다. 특히 고가주택 1주택(실거주자)의 경우를 생각해보면 집이 하나 뿐이고, 내가 계속 살고 있는 집인데 매년 종부세라는 명목으로 나가는 세금이 커지니.. 불만이 만만치않다. 직방에서 제공한 자료를 보니 <다주택자 종부세율 인상에 대한 세법 개정안 설문>에 규제 강화가 필요하고 찬성한다는 비율이 전연령 평균 70% 가까이 되던데... 

 

30대가 제일 높게 나타남..!

 

2020년 6월 16일인 오늘 기준, 내일 새로 나오는 세법 개정안으로 떠들석하다. 개정안 나오면 보고 또 추가로 정리해봐야지..! 사실 사장님 고객들이 종부세가 1억씩 나온다고 하소연(?)하는 이야기를 어깨 너머로 들으면서 나도 종부세에 대해 공부할 겸 계속 주시하고 있다..ㅎㅎㅎ