[실무일지] 양도소득세 과세표준 줄이는 '필요경비' (보일러 수리 비용은 공제 안 된다고?)

 

📍 이 글을 읽어야 하는 사람

 

✔️ 세금 계산에서 '필요경비'가 뭔지 알고 싶은 사람

✔️ 필요경비가 인정되는 항목과 인정되지 않는 항목을 구분해야 하는 사람

 

[실무일지] 양도소득세 과세표준 구하는 법, 기초부터 차근차근 (소득세율, 필요경비, 장기보유특별공제, 기본공제, 누진공제)

[실무일지] 양도소득세 과세표준 구하는 법, 기초부터 차근차근 (소득세율, 필요경비, 장기보유��

 

지난 실무일지에서 양도소득세를 계산하는 공식, 즉 과세표준 구하는 방법을 알아보았다. 

양도차익에서 필요경비를 많이 빼면 뺄수록 과세표준이 줄어들기 때문에 양도세를 절약할 수 있는 첫걸음이다. 이번 글에서는 필요경비로 인정되는 항목들을 꼼꼼히 체크하고 정리해보자.

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양도소득세 과세표준을 계산할 때 공제하는 항목은 자본적지출과 필요경비로, 사실 이 두가지는 다른 것이지만 실무에서는 그냥 '필요경비'로 퉁쳐서(?) 사용하기 때문에 굳이 구분하지 않고 살펴보려고 한다. 

 

필요경비란 말 그대로 필요에 의해 사용한 경비를 말한다. 세금을 내야하는 금액을 정하기 전에 필요경비로 지출한 금액은 빼주는 건데, 필요경비인 것 같은데 아닌 것도 있고 개인일 경우와 사업자일 경우 차이점도 있어서 꼼꼼하게 살필 필요가 있다.  

 

(개인에겐 인정되지 않지만, 사업자는 인정받는 항목들이 있다. 양도소득이 아니라 '사업소득'으로 인정되기 때문. 대출금 이자, 세입자 명도 비용, 도배 및 장판 교체 비용 등은 개인은 인정되지 않고 사업자는 인정된다. 세무당국은 개인보다 서류상 증빙이 남는 사업자에게 필요경비를 더 관대하게 인정해준다.)

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■ 필요경비로 인정받기 위한 두 가지 조건

1. 세무당국이 인정하는 항목이어야 함 (자산의 가치를 증가시키는 자본적지출)

상식적으로 이건 부동산 가치를 증가시키는 건데..? 라고 생각되는데 의외로 인정되지 않는 항목들이 있다. 단순 관리와 유지를 위해 들어가는 비용은 자본적지출이 아니라 수익적지출로 분류한다. 형광등을 교체한다거나 도배나 장판, 보일러 수리 등이 이에 속한다. 집 자체의 가치를 올린다기보다 좋은 상태를 유지하기 위한 지출로 보기 때문에 필요경비로 인정받을 수 없으니 꼭 기억하자. 

2. 적격증빙이나 금융거래증빙을 갖추어야 함 

원래는 세금계산서, 신용카드 매출전표, 현금영수증만 적격증빙으로 인정되었으나, 2018년 4월부터는 공사 한 인테리어업체의 사업자등록번호와 상호, 대표자의 인적사항이 있다면 내역이 담긴 견적서나 간이영수증 등도 인정되는 것으로 바뀌었다. 

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<투에이스 부동산 절세의 기술>을 참고하여 개인이 양도소득세를 계산할 때 인정되는 필요경비 항목을 쭉 나열해본다. 

■ 필요경비로 인정되는 항목

✔️ 취득 시 비용

- 취득세

- 법무사비용

- 국민주택채권 매각차손

- 취득 중개수수료

- 취득 시 쟁송 비용

- 변호사 비용

- 경락대금에 포함되지 않은 대항력 있는 전세보증금

- 컨선팅비용

- 매수자 부담 양도소득세

 

✔️ 양도 시 비용

- 양도 중개수수료

- 세무사 양도소득세 신고수수료

 

✔️ 수리 시 비용

- 발코니 확장

- 새시 공사

- 바닥 공사

- 난방시설 및 보일러 교체 (수리 x 교체ㅇ)

- 홈오토 설치

- 자바라 방범창 설치

- 방 확장 공사

- 시스템 에어컨 설치

 

■ 필요경비로 인정되지 않는 항목

✔️ 대출금 이자

✔️ 경매 시 세입자 명도 비용

✔️ 수익적지출 공사비

- 옥상 방수 공사

- 하수도관 교체

- 오수 정화조 설비 교체

- 보일러 수리

- 도배

- 타일

- 욕조

- 변기

- 바닥재 공사

- 버티컬 및 커튼

- 장판

- 싱크대 및 주방기구 교체

- 도색

- 문짝 교체

- 조명 교체 

 

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가장 흔하게 수리 비용으로 지출하는 항목이 장판, 도배, 타일 등일 것이다. 이런 지출이 필요경비로 하나도 인정되지 않는다는 것을 모르고 있다가 나중에 공제되지 않아 실망하는 사람들이 많으니 (특히 전세를 놓고 있는 임대인들) 잘 기억해두도록 하자. 

 

다음 포스팅에서는 헷갈리기 쉬운 필요경비 항목들을 좀 더 자세히 정리해보기로 한다!