[주택임대사업자 자진신고 대책카페🔥] 현재까지 공유된 내용 취합 (국토부 방문상담) + 임사자들의 노력 (청원/국토부 내용증명/국민권익위원회)

이번 주택임대사업자 과태료 사태에 자진신고 대책카페에 가입한 임대사업자들이 고군분투 중이다. 카페장은 변호사와 함께 오프라인 모임을 열어 향후 대책 방안을 강구하고 있으며 임사자들 각자 렌트홈, 지자체, 국토부에 민원 넣고 질의하며 알게 된 내용을 카페에 올려 공유중이다. 뿐만 아니라 국민청원과 국토부에 내용증명을 보냄으로써 현 상황의 부당함을 알리려는 노력이 이어지고 있다. 

 

5월 초까지만 해도 주택임대사업자에 대해 혼자 이리저리 알아보다가 답답하고 열 받는 마음에.. 관두려고 했는데, 실무일지에 댓글이 연이어 달리고 대책카페가 생기면서 힘을 내어 추가 글을 써왔다. 

 

[실무일지] 현재까지 알아낸 주택임대사업자 5% 위반 과태료 정리 (자주 묻는 질문)

[실무일지] 현재까지 알아낸 주택임대사업자 5% 위반 과태료 정리 (자주 묻는 질문)

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그리고 다시 5월 한 달간 자진신고 대책카페에 올라온 내용들을 취합하여 업데이트 한다.

(왔다 갔다 말이 바뀌는 지자체 공무원들의 답변은 거의 제외하고, 가장 상위 기관인 국토부 전자민원 답변과 직접 방문상담을 통해 확인 받았다는 내용들만 정리했습니다)

 

아직도 전세 2년 계약이면 1년 5% + 1년 5% 해서 총 10% 올릴 수 있느냐, 이런 기본적인 것들조차 헷갈려하는 임대인분들이 있다면 [실무일지] 게시판에 올려놓은 주택임대사업자 관련 내용들을 하나하나 천천히 보시길 바란다. 카페에도 있는 내용이지만, 한 번에 정리되어 있는 내용을 보면 훨씬 이해하는 데에 도움이 될 것이다.    

 

계속 정리해왔던 실무일지 시리즈와 조금씩 중복되는 내용도 있지만, 국토부 주무관으로부터 직접 들은 정부의 입장과  과태료 적용에 대한 새로운 내용도 있다. 천천히 하나씩 살펴보자.   

 

 

 

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■ 계약서도, 확정일자부도 없다! 어떻게 신고하란 말이냐! 

많은 임대인들이 오래 전 일이라 계약서를 가지고 있지 않다. 또 월세입자는 전입신고를 하지 않은 경우가 많아 계약서를 대신할 확정일자까지 없는 상황. 당장 1-2년 전의 계약서를 신고하라고 하면 변명이 어렵지만, 지금까지 가만 있다가 갑자기 2012년 건부터 다 신고하라니까 당혹스러울 수밖에 없다. 그러나 이에 대한 국토부의 대답은, 

 

[모든 임대사업자는 임대차계약을 신고할 의무가 있다. 그런데 자료가 없어서 신고를 못한다는 것은 개인의 부주의다. 미신고는 과태료 대상이니 꼭 신고해야 한다.] 

 

 

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■ 5% 증액 제한 관련해서 어떤 안내도 받은 적이 없다, 고지 의무에 대한 책임은 없나?

12년도부터 지금까지 쭉 임대인들이 받은 주택임대사업자 안내문 등에 5% 증액 제한에 대한 내용이 일체 없었음을 증명해보이는 인증샷들이 올라오고 있다. 그러니까 고지를 정확히 해주었는데 임사자들이 허투루 듣고 잊어버리거나 의무를 내팽개친 것이 아니라 정말로 몰라서 못 지킨 사람들이 대부분인 것. 그래서 이제와 과태료를 부과하겠다는 정부에게 묻는다. 고지가 없었는데 어떻게 알았겠냐, 왜 잘못된 금액으로 신고하는데 다 받아주었냐, 공무원들도 모르는데 우리가 어떻게 알수가 있었겠나... 이에 국토부의 답변은 위와 마찬가지다.

 

[지자체 안내서 배부는 의무사항이 아니다. 편의상 배부한 것이기 때문에 지자체는 잘못이 없다. 안내서에 기재되지 않아도 관련법은 등록 당시 이미 고시되어 있었기 때문에 법을 살피지 않아 인지를 못한 것은 사업자의 과실이다.]

 

 

 

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■ 그럼 계도 기간이라도 주는 게 맞다, 예외사항을 두거나 한시적 면제는 안 되나?

국토부를 직접 방문해 상담을 받은 임사자 분이 공유해주신 글에서의 국토부 답변.

[혜택을 받기 위해 임대사업자 등록을 한 것이기 때문에 의무 역시 지켜야 한다. 절대 예외 없다. 앞으로도 예외가 없을 것이다. 임대료를 쭉 같은 금액으로 유지하다가 한 번만 올려도 횟수와 상관없이 무조건 의무 위반한 것으로 본다.]

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담당 주무관의 말도, 전자민원 답변도, 보도자료나 기사 글에서도 정부의 입장은 너무나 강경해보인다. 그저 혜택을 받아왔으니 의무도 지켜라, 이 말만 반복. 

 

 

 

 

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■ 과태료 불복하고 싶은데, 일단 납부하고도 이의신청이 되나?

대책카페 내 '동네변호사'님의 답변을 옮겨 정리하면 아래와 같다. 과태료에 대한 이의신청을 하고 싶은 임사자는 절대 과태료를 납부하지 말 것이 핵심! 

 

[과태료 부과 처분이 되면 처분 통지서가 주소지로 온다. 그런데 그 고지서를 받고 과태료를 납부하게 되면 처분의 효력이 완성된 것으로 보아 절대 그에 대해 다툴 수 없게 된다. 즉, 다투려면 과태료를 납부하지 않아야 함. 통지서를 받은 후 , 일정한 기간 내에 이의신청을 하면 부과처분은 효력을 잃고 과태료 재판의 대상이 된다. 그럼 사법부에서 이의신청 내용을 가지고 재판을 통해 과태료가 결정되도록 함. 이때, 당사자 참여 없이 법원에서 약식재판으로 과태료 금액이 부과될 수 있으며 행정부처럼 과태료 500만원에 대한 최대 감경 비율인 50%가 적용되지 않고, 판사의 재량으로 금액이 대폭 줄어들거나 완전 승소도 가능하다. 만약 약식재판의 결과가 마음에 들지 않으면 약식재판의 결과를 받은지 일주일 안으로 (반드시 일주일이라는 기간을 지켜야 함) 정식재판을 청구할 수 있다. 따라서 약식재판 결과를 수긍하면 그걸로 끝이고, 수긍하지 않으면 정식재판까지 가는 것이다. 그러므로, 이의신청을 할 때부터 공들여서 행정부의 부과처분이 부당함을 주장해야 한다. + 과태료 재판은 부과기간과 처분 범위, 관할서 모두 각각 다르므로 집단소송과 같은 개념으로 이의신청이나 소송을 공동으로 할 수 없다.]

 

 

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■ 자진신고기간이 6월까진데 연장은 없나?

[연장 없다. 꼭 6월 30일까지 완료할 것.]

 

 

 

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■ 임대의무기간이 지나서 말소하려 한다, 사업자 말소(폐업)해도 과태료 대상인가?  

많은 임사자들이 궁금해하는 내용이었다. 이미 실제 임대의무기간 4년, 5년, 8년 등을 다 채워 더이상 주임사를 유지하지 않아도 되는 사람들이 자진신고 안내를 받았을 때 폐업을 한다면? 그래도 자진신고, 과태료, 이후 전수조사의 대상이 될까?

[자진신고 안내를 받았다는 것은 이미 자진신고 대상이 되었다는 뜻이다. 때문에 말소한다고 해도 자진신고 의무가 있고, 과태료가 부과될 것이며, 조사대상이 된다. 사업자 말소로 이번 조사를 피할 수 없다.]

 

즉, 의무기간이 다 차 말소조건이 된다고 해도 누락된 신고 등 자진신고해야 할 사항이 있으면 모두 신고하고 말소를 해야하니 전수조사와 과태료를 피할 목적으로 사업자를 폐지하는 것은 소용없다..  

 

 

 

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■ 렌트홈에 신고가 된 건에 대해서는 수정이나 취소가 불가능한가? 

임대료 5% 증액 위반에 걸린 임사자들 중에는 '최초임대료' 산정 기준으로 보았을 때 반드시 하지 않아도 되는 계약을 신고한 사례가 있다. 그런 기신고건을 취소하거나 수정할 수 있는지에 대해 많이들 궁금해하는데 렌트홈에 일단 한번 신고가 되고 나면 철회할 수 없다. 수정도 불가하다. 이건 내가 렌트홈 담당자와 통화하면서도 확인받은 내용이다. 

 

 

 

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■ 자진신고도 수정이나 취소가 안 되는지?

렌트홈 신고와 마찬가지로 자진신고 역시 한번 신고가 되고 나면 전혀 수정이나 취소가 안 되는지 궁금해하는 임사자들이 있다. 그러나 자진신고는 렌트홈과 달리 신고 후 수리가 되었다는 통보 전에는 민원 취하가 가능하고, 담당 공무원이 취하해주면 취소가 가능하다. 

 

 

 

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■ 과태료 제척기간의 정확한 기산점이 언제인지?

※ 과태료 제척기간의 의미를 모르는 사람은 아래 설명부터 읽고 이해하기. 

과태료 제척기간의 의미

 과태료 제척기간이 5년이기 때문에, 이미 5년이 지난 임대차계약에 대한 위반사항들에는 과태료 부과가 불가하다는 것은 알고 있었다. 그런데 5년을 카운트하는 시점이 계약일인지, 임차인의 입주(임대시작)일인지가 헷갈려 여러 명의 임사자들이 본인의 사례를 들어 국토부에 문의한 결과 [제척기간을 판단하는 기산점은 계약서상의 계약일이 아니라 '임대 시작일'이 기준]이라는 답을 얻었다고 한다.

 

 예를 들어, 2015년 5월에 계약서를 쓰고 7월에 입주한 전세계약이 있다고 하자. 계약일자인 5월을 기준으로 하면 2020년 6월인 현재 이미 5년이 지났지만, 실입주 날짜인 7월을 기준으로 하면 아직 5년이 지나지 않은 게 된다. 계약일와 입주일을 잘 구분해서 계산하도록 하자.

 

 

 

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■ 그럼 어차피 15년 6월까지 입주한 계약에 대해서는 제척기간이 적용 되어 과태료 부과가 불가능한데 왜 2012년부터 다 신고하라고 하나?

과태료 제척기간때문에 15년도 6월까지의 계약은 위반사항 걸려도 어차피 과태료 징수 안 되는데.. 왜 그 전 계약건까지 (찾기도 힘든데..) 다 신고하라고 하는지 의문이 생긴다. 정부가 임대주택 데이터를 대대적으로 구축하기 위해서라는 추측이 있지만 여기에 대해서는 현재 국토부 및 어떤 기관에서도 나온 답변이 없다. 

 

 

 

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여기까지, 기존 실무일지에 없던 내용을 추가하여 또 정리해보았다.

현재 [임대사업자 자진신고 과태료 부과 관련 대책 카페]에는 약 2,000명의 임대사업자들이 가입한 상태인데 실제 임대사업자 수를 생각하면 턱없이 부족한 인원이다.

정보를 공유하고 함께 민원을 넣는 등 힘을 쓰고 있지만 청와대 청원 동의가 아직 2,000명이 안 된걸로 보아... 지금도 이 카페의 존재를 모른채 그저 포털에 검색만 하며 혼자 불안에 떠는 사람들이 너무나 많은 것 같다. 

 

과태료 부과가 위법하다는 내용과, 청원을 비롯하여 각종 민원 참여를 호소하는 공지글을 아래 링크 걸어두었으니,

이 블로그를 보고 대책카페를 알게 된 임대사업자들이 있다면 얼른 가입해서 더 힘을 모아주길 바란다. 

 

 

등록임대사업자에 대한 과태료 부과계획...

 

등록임대사업자 자진신고 중 임대료 상한 5% 초과 과태료 부과에 대한 이의 > 대한민국 청와대

 

임대사업자 자진신고 과태료 부과 관련... : 네이버 카페