[실무일지] 분양권 & 조합원 입주권의 양도소득세와 보유기간별 세율 (단기세율, 조정지역, 조합원입주권 주택수)

📍 이 글을 읽어야 하는 사람

 

✔️ 양도소득세의 단기세율이 궁금한 사람

✔️ 분양권 전매 시 양도세 궁금한 사람

✔️ 조합원 입주권 매매 시 양도세 궁금한 사람

✔️ 조정대상지역 양도세 중과세율을 알고 싶은 사람

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[실무일지] 양도소득세 과세표준 구하는 법, 기초부터 차근차근 (소득세율, 필요경비, 장기보유특별공제, 기본공제, 누진공제)

[실무일지] 양도소득세 과세표준 구하는 법, 기초부터 차근차근 (소득세율, 필요경비, 장기보유��

지난 실무일지에서 양도소득세의 기본 개념과 세율, 과세표준 구하는 방법에 대해 알아보았다.

 

원래 사례를 통해 양도소득세 과세표준 구하는 연습을 좀 더 하려고 했는데, 그 전에 간단하게 주택이나 분양권을 사자마자 1년 혹은 2년 안에 되파는 경우 단기세율이 어떤지에 대해서 짚어보고 가자.

 

천천히 이해하면서 읽고 제일 아래의 양도세율 표를 보면 양도소득세의 단기세율과 주택, 분양권, 조합원 입주권 등의 개념을 쉽게 알 수 있을 것이다.   

 

 

한 눈에 보기 쉽게 표로 만들었다. / 출처) <투에이스 부동산 절세의 기술> p.115

 

 

■ 빨리 팔면 어떻게 되나요?

 

결론부터 말하면 주택은 매입한 지 1년 이내에 팔면 40%의 단기세율이 적용된다. 쉽게 말해, 주택을 샀다가 사정이 생겨 1-2년 안에 팔게 되면 차익이 났을 경우 양도세 폭탄이 날아온다는 뜻이다. 지난 글에서 예로 들었던 신정보씨의 사례로 생각해보자. 

 

 

 2019년에 7억에 샀던 아파트가 2020년에 9억이 되었다. 1년이 채 되기도 전에 2억이나 오른 것이다. 그런데 신정보씨가 자금 사정이 생겨 이 아파트를 급하게 팔아야한다면? 매입 후 1년이 지나면 일반세율이 적용되지만 만약 1년이 되지 않은 상태에서 판다면 양도세가 40%다. 그러니 웬만하면 주택은 취득시점으로부터 무조건 1년 이상 보유하는 것이 세금을 줄이는 방법이다. (취득시점이란 잔금일과 등기일 중 빠른 날로 본다.)

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■ 분양권도 그런가요?

 

분양권은 더 하다. 분양권은 1년 이내에 팔면 세율이 50%고, 1년 이상 2년 미만을 보유하고 있다가 파는 경우(그러니까 2년을 못 채우고 파는 경우) 40% 세율이 적용된다. 따라서 분양권 역시 P가 붙어 차익이 기대된다면 2년 넘게 보유했다가 파는 것이 낫다.

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■ 조합원 입주권은?

 

조합원 입주권의 양도세는 주택과 마찬가지로 보유기간 1년 미만 처분 시 40%의 양도세율을 적용받는다. 왜 주택과 같은 취급을 받는가에 대해서는 먼저 조합원입주권의 성격을 이해해야 한다.

 

조합원 입주권은 분양권처럼 '권리'이지 '주택'이 아니라고 생각하는 사람들이 많은데 그렇지 않다. 분양권은 등기가 이루어지기 전까지는 주택이 아니지만, 조합원 입주권은 주택 수에 계산된다. 

 

세법과 청약을 나누어 좀 더 자세히 살펴보면, 예전에는 조합원 입주권을 주택 수에 포함하지 않았다. 그래서 비과세 여부나 중과세 판단 시에도 조합원 입주권은 자유로웠고, 청약에서도 조합원 입주권만 보유한 사람은 무주택자로 인정을 받을 수 있었다. 

 

그러나 재건축/재개발 투기 열풍을 억제시키기 위해 2006년부터 [소득세법] 개정으로 일반주택의 비과세 요건 판단 시 조합원 입주권을 주택 수로 포함하게 되었고, 다주택자 중과세 규정 적용에서도 조합원 입주권은 주택이 되었다. 

 

또 2018년 12월 11일 [주택 공급에 관한 규칙]이 개정되면서 조합원입주권을 보유했다면 청약 시 무주택자로 인정되지 않고 1순위 자격을 잃는 것으로 바뀌었다. (물론 18.12.11 이전의 조합원 입주권을 취득한 자는 개정 규칙이 소급되지 않으므로 청약 시에도 무주택자로 인정된다.)

따라서 조합원 입주권 = 주택 이므로 주택의 양도 단기세율와 같다.

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■ 조정지역과 다주택자의 양도소득세 중과 문제

 

알다시피 조정대상지역은 비조정지역보다 여러 규제를 받는다. 당연히 다주택자도 무주택이나 1주택자보다 훨씬 세율이 세다. 

 

결론부터 말하면 다주택자가(2주택자 이상) 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 기본 세율에 10% 혹은 20%가 가산되는 중과세율을 적용받는다.

 

조정대상지역 내 2주택자라면 과세표준에 따른 일반세율에서 10%가 더해지고, 조정대상지역 내 3주택 이상자는 20%가 가산된다. 

 

예를 들어 조정대상지역인 동탄2신도시에 아파트를 2채 가진 2주택자가 있다고 하자. 그런데 2채 중 한 아파트를 1년도 채 가져가지 못하고 파는 상황이 오면 어떻게 될까? 일단 1년 미만 보유만으로 양도세율이 40%이다. 거기에 조정대상지역 2주택자 추가과세가 10% 붙기 때문에 40%+10%=총 50%의 양도세를 내야한다.

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■ 2018.1.1.부터 조정대상지역 내 분양권은 보유기간 상관없이 무조건 50% 단일세율 적용. 3년을 가지고 있어도 분양권 자체는 50% 세금 때리니 조심! 

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■ 조합원 입주권 자체도 중과 대상인가요?

 

 아파트 2채와 조합원 입주권 하나를 가진 사람이 있다고 하자. 조합원 입주권은 주택으로 본다고 했나, 보지 않는다고 했나? 본다고 했다! 조합원 입주권은 이미 기존 주택이 멸실되어 짓고 있는 중이 아니라면 주택 수에 포함됨!

그러 위 사람은 아파트 2 + 조합원 입주권1(=주택1)으로 3주택자가 된다. 조정대상지역 내의 물건들이라면 아파트 두 채 중 하나를 팔 때 중과 20% 세율이 가산되는 것이다. 

 

그러나 입주권 자체는 양도시 중과세율이 없다. 다주택자 양도세 중과대상에서 배제된다는 뜻이며, 입주권 그 자체를 양도할 때는 일반주택과 마찬가지로 일반세율 적용을 받는다. 그래서 위에서 정리한 표를 보면 주택과 조합원입주권은 같이 움직이는 것이다.

 

따라서 위 3주택자가 아파트를 먼저 파느냐, 조합원 입주권을 먼저 파느냐에 따라 세금의 차이가 엄청나다. 아파트를 먼저 팔면 3주택자 중과가 적용되지만, 만약 조합원 입주권을 먼저 팔면 입주권은 일반세율을 적용 받고, 그 후 2주택자가 된 상태에서 아파트 하나를 팔면 중과 10%만 가산된다. 절세를 생각한다면 무조건 조합원 입주권을 먼저 처분하는 것이 답이다. 

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이제 정리한 표를 보면서 한번 더 짚어보자! 

일반적인 양도세율

양도세 단기세율

 

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㋡ 복습 time ㋡

 

 

✔️주택과 조합원입주권은 1년 안에 팔면 세율 40% 

✔️분양권은 1년 안에 팔면 50%, 2년 안에 팔면 40%

✔️부동산은 최소 2년은 보유하고 팔아야 일반세율 적용가능

✔️조정대상지역에서는 2주택자 10%, 3주택 이상은 20% 중과

✔️조정대상지역 내 분양권은 보유기관 상관 없이 단일세율 50% 

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주택법, 세법 참 헷갈리고 어렵다. 😭 그래도 이렇게 쓰면서 나도 한 번 더 공부하고 정리하는 시간!

 

다음 글에서는 분양권과 조합원 입주권의 차이에 대해 간단한 실무일지 하나 써놓고, 그 다음 글에서는 양도소득세 과세표준 구하는 연습과 장특공에 대해... ㅎㅎㅎㅎ