[실무일지] 양도소득세 과세표준 구하는 법, 기초부터 차근차근 (소득세율, 필요경비, 장기보유특별공제, 기본공제, 누진공제)

 

📍 이 글을 읽어야 하는 사람

 

✔️ 양도소득세 기본 개념에 대해 알고 싶은 사람

✔️ 양도소득세가 어떤 구조로 이루어져있는지 모르는 사람

✔️ 양도소득세의 과세표준을 계산해야 하는 사람

 

 

 

■ 양도소득세? 어렵지 않아요!

 살면서 부동산의 소유권을 가졌다가 처분해 본 경험이 한번도 없는 사람(이제 소유권을 가져볼까 하는 사람)이라면 그간 부동산 세금은 남의 일이었을 것이다. 양도세.. 많이 들어보긴 했는데 어떤 개념인지 몰라 인터넷을 검색하고 있는 사람이라면 이 글에 집중! 찬찬히 읽기만 하면 세금 개념과 구조, 그리고 계산 공식에 대해 쉽게 이해할 수 있을 것이다. 

 

양도소득세는 말 그대로 '양도'해서 생긴 '소득'에 붙는 세금이다. 양도라는 건 내가 가지고 있던 물건을 남에게 주는 것이니 부동산을 파는 일을 말하고, 그로 인해 수익이 생겼다면 그 수익이 얼마냐에 따라 국가에서 정해놓은 비율대로 세금을 내야 한다. 

 

아니, 내 집을 팔아서 수익이 나는데 거기에도 왜 세금을 매기지? 하는 생각이 들 수 있다. 그러나 생각해보면 우리가 살아가면서 얻는 모든 소득에는 다 세금이 붙기 때문에 부동산 양도 소득에도 예외가 없다. 다만 우리나라의 양도소득세율은 상대적으로 꽤 높은 편이긴 하다. 다른 나라에도 비슷한 개념의 세금이 있지만 한국의 양도소득세율이 비교적 세다.

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■ 양도소득세의 과세표준 및 세율

한 눈에 들어오도록 표로 정리해보았다. ▼

 

양도세율

 

계산 공식

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■ 사례로 쉽게 이해하기 

 

양도소득세란 부동산을 팔면서(처분하면서, 양도하면서) 나에게 생긴 수익에 매겨지는 세금이라고 했다. 쉬운 이해를 위해 사례로 살펴 보자.

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 김부자씨와 나평범씨는 친한 친구다. 부동산 투자에 관심이 많은 김부자씨는 친구 나평범씨에게 동탄 아파트 정보를 주며 같이 투자하자고 했고 둘 다 2017년 동탄 ㅇㅇ아파트를 5억에 구입하였다. 김부자씨는 이미 서울에 자가 아파트가 있는 상태에서 투자를 위해 추가로 ㅇㅇ아파트를 산 것이고, 나평범씨는 내 집 마련 겸 투자 목적으로 ㅇㅇ아파트를 사서 바로 실거주했다. 

 

 시간이 지나면서 아파트 값이 많이 오르자, 나평범씨의 또다른 친구 신정보씨가 ㅇㅇ아파트에 관심을 보였고 2019년에 투자 목적으로 ㅇㅇ아파트를 7억에 구입하여 세를 놓았다. 그리고 ㅇㅇ아파트는 2020년, 9억이 되었다. 

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자, 이제 김부자, 나평범, 신정보씨 세 사람 모두 2020년 시세 9억인 아파트를 판다고 하자. 양도 소득이란 처분하는 가격에서 처음 본인이 매입한 가격을 뺀 차액이므로 16년에 ㅇㅇ아파트를 산 김부자씨와 나평범씨의 양도차익(양도소득)은 4억원, 신정보씨의 양도차익은 2억이다. 

 

그럼 위 양도세율 표에서 4억과 2억에 매겨지는 세율을 그대로 적용시키면 될까?

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그렇지 않다.

 

세율이 적용되는 '과세표준' (=실제로 세율이 적용되는 금액)은 차액 그 자체가 아니라 여러가지 공제항목을 뺀 최종금액을 말하는 것이다. 공제하는 항목이 많아서 좀 복잡해 보일수도 있지만, 양도소득세 과세표준을 구하기 위해 빼는 공제항목들은 한 번 이해하면 어렵지 않다. 

 

- 필요경비 

- 장기보유특별공제(줄여서 장특공)

- 기본공제

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일단, 위 사례에서 나평범씨는 아파트 값이 많이 오르면서 분명 양도차익이 4억이나 되지만 비과세다.

즉, 양도소득세가 0원! 세금을 내지 않아도 된다. 왜일까? 양도세 비과세 요건을 알고 있는 사람에겐 너무나 쉬운 상황이지만, 양도세 비과세의 개념이 없는 사람이라면? 왜 세금이 0원인지 궁금할 것이다. 아래 글을 보고 먼저 양도세 비과세 요건을 이해하고 오자.  

 

[실무일지] 1가구 1주택 비과세 요건, 취득 당시 다주택자여도 될까? (조정지역 1세대 1주택/국세청 질의)

[실무일지] 1가구 1주택 비과세 요건, 취득 당시 다주택자여도 될까? (조정지역 1세대 1주택/국세��

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■ 사례로 양도세 과세표준 계산해보자 

 

비과세인 나평범씨는 제외하고, 김부자씨의 양도세액을 계산해보자. 

 

김부자씨는 ㅇㅇ아파트를 5억에 매입하였고, 3년이 지나 9억에 팔게 되었다. 파는 가격과 사는 가격의 차이는 4억. 여기서 위에서 본 공제항목을 차례대로 빼 보자. 

- 필요경비 

- 장기보유특별공제(줄여서 장특공)

- 기본공제

 

김부자씨는 ㅇㅇ아파트를 사면서 200만원, 팔면서 400만원 총 600만원의 중개보수를 지불했고, 400만원을 들여 보일러 교체와 새시공사를 진행했다. (이런 비용을 필요경비라고 하는데 어떤 항목들이 필요경비로 인정을 받는지는 나중에 따로 정리할 예정) = 필요경비 1,000만 원

 

그리고 김부자씨는 ㅇㅇ아파트를 17년에 사서 17.18.19.20년까지 만 3년 이상을 보유했다. 보유기간이 3년 이상~4년 미만인 경우, 장기보유특별공제율이 6%다. (장기보유특별공제에 대해서도 따로 포스팅하여 아래에 링크로 걸어둘 것임) = 6% 공제 

 

마지막으로 여기에서 기본공제를 뺀다 (기본공제라고 해서 한 사람당 1년에 한 번 250만 원까지 공제해주는 금액이 있다.) 이 기본공제까지 빼고 나면 양도소득세 최종 과세표준이 나온다. 

 

김부자씨의 양도소득세 과세표준 = [양도차익(4억) - 필요경비(1,000만 원)] * 장기보유특별공제 6% - 기본공제 250만 원 = 3억 6천 4백 1십만 원

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■ 과세표준 * 세율로 최종 세액 계산해보기 

위에서 본 양도소득세율 표를 다시 보자. 

 

 

 

 

김부자씨의 과세표준은 3억 4천 8백 5십만 원이었으므로 소득세율이 무려 40%다.

 

364,100,000원의 40%는 145,640,000원. 

 

여기서 누진공제액 2,540만원을 제하면 120,240,000원. 

 

김부자씨가 ㅇㅇ아파트를 팔면서 내야 하는 양도소득세는 1억 2천 2십 4만 원이다.

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■ 따라 붙는 지방소득세 

위 양도소득세에 항상 따라오는 세금이 있다. 지방소득세! 지방소득세는 양도소득세의 10%이다. 양도세가 이미 1억 2천 2십 4만 원인데.. 여기에 10% 지방소득세 1천 2백 2만 4천 원이 추가된다는 뜻이다.

 

즉, 김부자씨가 ㅇㅇ아파트를 처분함으로 인해 내야 하는 최종 세금은 총 132,264,000, 약 1억 3천 2백 3십만 원이다. 

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양도소득세는 1주택자이냐, 다주택자이냐에 따라서. 또 물건지가 조정지역이냐 아니냐, 보유기간이 몇 년이냐에 따라서 크게 달라진다. 따라서 투자 목적 뿐 아니라 실거주용일때도 양도세 절세 방안을 미리 계획하고 주택 매입 전부터 전략을 잘 짜야 한다. 

 

이어지는 글에서는 김부자씨가 3년이 아니라 더 오래 집을 보유하고 팔 경우와, 김부자씨보다 늦게 ㅇㅇ아파트를 매입한 1주택자 신정보씨의 양도소득세를 똑같이 위 과정을 차근차근 거쳐 구해보도록 하자 :) 

 

양도소득세의 개념과 세율, 계산방법을 찾는 사람들에게 도움이 되는 글이었길 바란다!