[실무일지] 재개발/재건축 분양권과 조합원 입주권의 차이 비교 (동호수, 초기비용, 주택수, 취득세/양도세/재산세)

📍 이 글을 읽어야 하는 사람

 

✔️ 분양권과 조합원 입주권의 개념을 알고 싶은 사람

✔️ 분양권과 조합원 입주권의 장단점과 차이가 궁금한 사람

 

---

[실무일지] 분양권 & 조합원 입주권의 양도소득세와 보유기간별 세율 (단기세율, 조정지역, 조합원입주권 주택수)

[실무일지] 분양권 & 조합원 입주권의 양도소득세와 보유기간별 세율 (단기세율, 조정지역, 조합�

지난 실무일지에서 양도소득세의 단기 세율을 정리하면서 분양권과 조합원 입주권의 양도소득세를 살펴보았다. 

 

보유기간에 따른 양도소득세율

그런데 재개발/재건축에 관심있는 친구들이 조합원입주권에 대해 자주 물어보는 것을 보고, 쉬운 설명을 통해 분양권과 조합원 입주권이 어떻게 다른지 개념부터 이해해보자.

---

■ 분양권과 입주권 기초 개념! 

 

분양권 자체를 이해 못 하는 사람은 없다. 그냥 건설사가 신축 아파트를 짓기 전에 청약으로 입주자를 모집하는데, 그 청약에서 당첨된 사람이 후에 그 아파트에 입주할 권리를 받는 게 '분양권'이다.

 

입주권도 마찬가지. 본래 내가 살던 집이 재개발/재건축으로 허물어지고 새 아파트가 될 상황에서 본래 주택을 가진 권리 = 새 주택을 가질 권리, 이게 입주권이다.

 

그러니 '입주권'이라고 해서 분양권의 입주권리와  똑같은 게 아니다. 분양권도 입주권도 신축 아파트를 공급받을 수 있는 권리라는 점은 같지만 그냥 새로 지어지는 곳에 들어갈 입주권과 기존에 내가 살고 있던 집이 새집이 될 때의 입주권은 다르니까~! 여기까지는 쉽다. 

 

그런데 재개발/재건축으로 새 아파트가 지어질 경우 위의 입주권과 일반 분양권이 동시에 공급된다. 이때의 입주권과 분양권이 헷갈리는 사람들은 아래 글을 읽어보자. 아주 쉽게 설명해보겠다!   

 

수원에 30년이 넘은 ㅁㅁ아파트가 있다고 가정하자. ㅁㅁ아파트는 700세대인데, 재개발 허가를 받고 모두 헐면 새 아파트가 생기면서 1500세대가 된다. 이때 기존에 ㅁㅁ아파트를 가지고 있던 700세대는 새 아파트에 입주할 수 있는 권리를 갖게 된다. 입주권을 가지면 새 아파트를 분양받을 수 있는 것이다. 반면 새로 생기는 800세대는 일반 분양을 진행하여 청약을 접수 받는다. 이 800세대 청약에 당첨되어 건설회사와의 계약으로 입주 권리를 받는 것이 분양권이다. 

 

분양권은 원래 없었던 주택이 새로 생기는 개념이므로 실제로 건물이 완공되고 등기가 이루어지기 전까지는 주택으로 보지 않는다. 그래서 주택 수에 포함시키지 않는 것이다.

 

하지만 조합원 입주권은? 원래 있던 집이든, 새로 생길 집이든 본인의 집이다. 헌 주택에 대한 권리를 새 주택에 대한 권리 그대로 승계한 것이니 조합원 입주권은 헌 것이 새 것이 되었을 뿐 여전히 주택수에 포함된다. 

 

(다만 재개발을 위해 기존 ㅁㅁ아파트를 허물어 현재 토지밖에 남지 않았다면 이는 주택이 '멸실'된 상황! 멸실에서부터 짓는 동안은 완공되기 전까지 주택으로 보지 않는다. 집이란 게 없는 상태니까 당연한 원리다!)

 

그렇다면 분양권과 입주권은 구체적으로 어떻게 다를까?

 

---

■ 일반 분양권과 조합원 입주권 비교해보기 

 

위에서 예를 든 ㅁㅁ아파트를 이어서 생각해보자.

 

ㅁㅁ아파트에 쭉 살고 있던 김꺼벙씨는 친구 정따옥씨와 김돌배씨에게 재개발 될 ㅁㅁ아파트 매매를 권했다. 꺼벙씨의 권유에 따옥씨는 ㅁㅁ아파트 조합원 입주권을 매수하였고, 돌배씨는 운 좋게도 일반 청약에 당첨이 되었다.

 

이때, 조합원 입주권을 매수한 따옥씨와 일반 분양권을 갖게 된 돌배씨에게는 어떤 차이점이 있을까? 

 

1. 동 호수 

조합원 입주권을 가진 따옥씨는 호얄층 동 호수를 갖게 된다. 조합원들끼리 로얄동, 호수를 추첨하고 잔여분을 일반 청약으로 진행하기 때문에 따옥씨는좋은 동 호수를 선점하게 되고, 분양권을 가진 돌배씨는 저층이나 상대적으로 인기가 없는 동 호수를 갖게 된다. 

 

2. 비용

동 호수 보다 더 큰 차이점은 비용이다. 일단 따옥씨가 매수한 조합원 입주권은 일반 분양권에 비해 총매매가 훨씬 저렴하다. 또 조합원에겐 TV나 냉장고 등의 품목이 제공되거나 발코니 확장, 추가 옵션 등에서 무상혜택이 있다. 분양권을 가진 돌배씨는 고스란히 지출해야 하는 비용이다.  

 

그러나 초기 투자금은 분양권이 더 적다. 분양권은 최초에 10%~20%의 계약금 (전매라면 프리미엄까지)만 있으면 되니까 처음부터 큰 돈이 드는 것은 아닌 반면 입주권은 총매매가는 저렴하지만 분양권처럼 계약금만으로 살 수 있는 개념이 아니다. 종전부동산 가격에 프리미엄이 붙은 금액을 목돈을 주고 사야하고 추가 분담금도 발생할 수 있어 초기 투자금이 분양권보다 훨씬 크다. (물론 그만큼 시세차익 등 투자 수익을 기대할 수 있다.)   

 

3. 주택수

위 실무일지에서 살펴본 대로 조합원입주권 = 주택 이므로 청약 시, 그리고 세법상 주택수에 포함된다. 하지만 분양권은 청약 시에만 포함되고 세법 상으로는 주택수에 포함되지 않는다. 그러므로 입주권을 가진 따옥씨와 분양권을 가진 돌배씨의 주택 수 산정 방식이 다름. 

* 분양권이 청약 시 주택으로 산정되는 내용은 따로 포스팅 할 예정! 

 

4. 세금

입주권과 분양권은 세금도 다르다. 분양권은 취득세도 재산세도 없지만(등기 후에는 당연히 취득세 있음), 입주권은 입주권 자체를 매수할 때와 건물 준공시 각각의 취득세가 따로 들고(두 번 내는 것) 토지분에 대한 재산세도 납부해야 한다. 

 

양도소득세의 경우 분양권은 1년 미만 50%, 2년 미만 40% (조정지역이면 무조건 50%)이고, 조합원 입주권은 1년 미만인 경우에만 40%이고 1년 이상 보유하면 6~42%의 일반세율이 적용된다는 차이가 있다. (입주권은 1세대 1주택 요건에 해당하면 비과세 가능! 분양권은 비과세 같은 거 없음!) 

 

5. 등기 여부

입주권은 주택이므로 종전부동산에 대한 등기가 필요하고, 분양권은 채권 = '권리'일 뿐이므로 당연히 등기를 요하지 않는다.  

---

결국 조합원 입주권과 분양권의 성격을 종합적으로 따져보면,

 

입주권은 분양권에 비해 분양가가 저렴하여 총매매비용이 적게 들고, 각종 조합원 혜택을 누릴 수 있고, 좋은 동호수를 선점하여 차후 더 좋은 시세를 유지할 수 있지만 대신 초기 투자금이 많이 필요하고 각종 세금 및 법무사비 등 부대비용 또한 많이 든다는 단점이 있다.

 

따라서 투자자금이 많은 사람에게는 입주권이 유리하고, 적은 금액으로 실거주 + 투자 원하는 사람에게 분양권이 적합! 물론 분양권은 청약 당첨이라는 엄청난 운이 따라주어야 하는 일이지만..^^

 

 

사장님이 재개발/재건축 투자를 망설이는 고객들 상담해주는 걸 보고 정리해본 오늘의 실무일지! 쓰면서 나도 공부가 많이 되었다. 다음에 기회가 되면 실제 재건축 된 아파트의 일반 청약 분양가와 조합원 입주가를 비교해보는 글도 써봐야겠음 🙋