[실무일지] 장기보유특별공제 개념과 기간별 공제율 (양도소득세 과세표준 구하기 연습)

📍 이 글을 읽어야 하는 사람

 

✔️ 장특공 장특공하는데 장특공이 뭐야?! 하는 사람 

✔️ 장기보유특별공제의 개념이 궁금한 사람

✔️ 장기보유특별공제의 기간별 공제율을 알고 싶은 사람

✔️ 장특공 적용하여 양도세 계산해야 하는 사람 

 

지난 실무일지에서 양도소득세 과세표준 구하는 과정에 필요한 개념을 살펴보고 적용 + 계산해보는 연습을 했다. 

 

[실무일지] 양도소득세 과세표준 구하는 법, 기초부터 차근차근 (소득세율, 필요경비, 장기보유특별공제, 기본공제, 누진공제)

[실무일지] 양도소득세 과세표준 구하는 법, 기초부터 차근차근 (소득세율, 필요경비, 장기보유��

[실무일지] 분양권 & 조합원 입주권의 양도소득세와 보유기간별 세율 (단기세율, 조정지역, 조합원입주권 주택수)

[실무일지] 분양권 & 조합원 입주권의 양도소득세와 보유기간별 세율 (단기세율, 조정지역, 조합�

오늘은 위 내용을 간단하게 복습해보고, 얼마나 오래 부동산을 보유하느냐가 절세에 어떤 영향을 미치는지 장기보유특별공제 개념을 자세히 살펴보자. 

 

■ 양도소득세를 계산하려면, 과세표준부터 구하기! 

양도소득세 계산법 (*과세표준 구하는 방법)

양도소득세를 계산하려면 과세표준을 알아야 한다고 했다. 먼저 양도차익이 2억인 집이 있다고 하자. (3억에 사서 5억에 팔게 된 경우) 이때 차익 2억에서 필요경비와 장기보유특별공제, 기본공제를 모두 적용하여 과세표준을 구한 다음 그 과세표준에 다시 양도세율을 곱하고 누진공제액을 빼면 최종 양도소득세를 구할 수 있다. (이 과정이 잘 이해가 안 되는 사람은 위 실무일지를 다시 찬찬히 읽어보길 바란다.) 

---

■ 장기보유특별공제가 뭔데? 줄여서 장특공! 

장특공 개념 

임대인들이 줄임말 '장.특.공' 은 바로 이 '장기보유특별공제'를 줄인 말이다. 말 그대로 [장기간] + [보유함에 따라] + [특별히] + [공제혜택을 주겠다]는 제도로, 부동산을 샀다가 금세 처분하지 않고 몇 년 이상 가지고 있으면 그 기간만큼 특정 퍼센테이지 만큼 공제 혜택을 준다는 뜻이다. 아래 보유기간별 공제율 표를 살펴보자.

---

■ 최소 3년 이상은 갖고 있어야 장특공 가능! 

장기보유특별공제 보유기간별 공제율 표

장특공 공제율 표를 보면 다음과 같은 특징이 있다. 

1. 보유기간은 무조건 3년 이상이어야 한다. 2년 11개월은 無혜택!

2. 당연히 다주택자보다 1가구 1주택자에게 주는 혜택이 훨씬 크다. 

3. 2019년부터 공제율이 대폭 축소되었다. (매도 기준이므로 20년인 지금 우리에게는 18년도까지의 과거 공제율은 의미 없다.) 

---

■ 나평범씨의 사례로 살펴보는 장특공 절세 

양도세 구하는 실무일지에서 들었던 예시 

나평범씨는 17년 ㅇㅇ아파트를 5억에 매매하였는데 2020년 현재 아파트 가격이 9억으로 올랐다. 3년 만에 양도차익이 무려 4억이다. 사실 나평범씨는 ㅇㅇ아파트를 매수하자마자 실거주를 하여 비과세 요건을 갖춘 것으로 예를 들었었지만 우리는 여기서 나평범씨가 본인이 직접 살지 않고 다른 사람에게 3년간 세를 주었다고 가정해보자. 

 

양도차익 4억에서 가장 먼저 필요경비를 뺀다. 앞선 사례에서 김부자씨와 마찬가지로 나평범씨 역시 ㅇㅇ아파트를 매수하면서 부동산 중개보수로 매수 시 200만원, 매도 시 300만원을 지불했고, 500만원을 들여 샤시 공사와 보일러를 교체했다. = 필요경비 1,000만원

 

그리고 나평범씨는 ㅇㅇ아파트를 17년에 사서 20년까지 현재 만 3년 이상을 보유했다. 보유기간이 3년 이상 ~ 4년 미만인 경우 장기보유특별공제율이 6%이므로 [양도차익 4억] - [필요경비율 1,000만 원] * 장특공 10% = 351,000,000원 

 

마지막으로 여기서 기본공제 (한 사람당 1년에 한 번 250만원까지 공제해주는 금액)을 빼면 과세표준이 348,500,000원이 된다. 

 

최종 양도세금은 이 과세표준에 40%의 소득세율을 적용시킨 후 누진공제액을 빼야 하므로 [과세표준*40%] - [누진공제액 2,540만 원]은 114,000,000원, 나평범씨의 최종 양도소득세는 1억 1천 4백만원이다. (10% 지방소득세는 잠시 예외로 둔다.)

 

자, 여기서 만약 나평범씨가 2020년에 팔지 않고 더 오래 가져가다가 팔면 장특공 보유기간으로 얼마큼의 절세가 가능할까? 또 다주택자가 아니라 1주택자라면?

---

■ 나평범씨가 ㅇㅇ아파트를 7년 보유 후 팔았을 경우 

7년 이상 보유시 장특공제율은 14%, 위 조건과 모두 같은데 공제율이 6%에서 14%로 달라지면 최종 금액은 114,000,000원에서 107,760,000원으로 바뀐다. 차액은 624만원. 생각보다 큰 차이가 없다. 절세를 위해 4년을 더 가지고 있다가 판다고 하기엔.. 시간의 기회비용을 생각하면 더더욱.. 6-7백은 소소한 차이로 보인다. 그렇다면 1가구 1주택자인 경우를 계산해보자.

■ 나평범씨가 1가구 1주택자인 경우 

다주택자와 1가구 1주택자의 장기보유특별공제 혜택은 엄청나게 다르다. 나평범씨가 1주택자라면 2020년에 3년만 보유하고 있다가 처분해도 최종 양도소득세 93,232,000원으로 약 2천 8백만원을 덜 낼 수 있다. (장특공제율 24%면 나평범씨의 과세표준 자체가 3억 밑으로 떨어지는 효과생김)

 

만약 1주택자이면서 7년을 보유한다면? 장기보유특별공제율이 무려 56%로, 최종 양도소득세가 44,858,000원이 된다. 다주택자는 7년을 보유해도 1억이 넘는 돈을 내야하고, 1주택자는 절반도 안 되는 것이다. 

 

(물론 위 나평범씨의 1주택자 가정은 비과세 요건이 안 되는 1가구 1주택자를 뜻한다. 비과세 요건을 갖추면 이런 세율 따질 필요도 없이 비과세로 양도세 0원이니까!)

---

결론은 부동산을 오래 보유할수록 절세에 유리하나, 다주택자라면 보유기간 3-4년 차이는 크게 의미 없다는 것. 2019년부터 줄어든 공제율을 잘 체크해야 할 것이고, 특히 9억 이상의 주택에 대한 장기보유특별공제 역시 2020년부터 조금 달라졌기 때문에 고가주택을 소유하고 있는 사람은 이 내용도 확실히 알아두어야 한다. (같이 정리하려고 했는데 글이 길어져서 다음 포스팅에서 이어집니다!)