주택임대사업자 5% 초과 → [계약서 다시 쓰기]가 이중계약서? 꼼수라고?

 

 

 

이번 주택임대사업자 전수조사로 난리인 와중에 몇 달간 이리저리 알아보고 알아보다가, 억울한 임대인들에게 그나마 딱 하나.. 딱 하나 조금이나마 도움이 될 만한 내용을 발견해서 반가운 마음에 글로 정리해두었었다. ↓

 

[실무일지] 주택임대사업자, 알고보니 임대료 5% 인상 초과했다면? (계약서 다시 쓰고 신고하기! 렌트홈 문의)

[실무일지] 주택임대사업자, 알고보니 임대료 5% 인상 초과했다면? (계약서 다시 쓰고 신고하기! �

 위 실무일지는 계약서가 없을 때는 어떻게 신고해야 하는지, 이미 신고된 건은 수정이 불가한지 등등의 질문을 하다가 렌트홈 담당자를 통해 알게 된 내용을 바탕으로 쓴 글로, 당시 나와 렌트홈 담당자의 통화 내용을 옮겨 적어본다. 

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"제가 주택임대사업자분들 상담을 많이 받고 있는데요. 시간이 꽤 지난 일이다 보니 대부분 계약서가 없는 경우가 많더라고요. 특히 연세가 있는 어르신들은 이런 임대신고의무도 잘 모르고 절차를 인지하는 데도 어려움이 많아요. 부동산도 쭉 한 곳에서 계약했거나 정확히 어디서 했는지를 기억하고 있으면 찾아가 계약서를 받아볼텐데.. 다들 그때마다 다른 부동산과 진행해서 기억을 못 하기도 하고 부동산이 없어지기도 하고 그런가봐요.."

 

"그래도 계약서가 없으면 신고할 수가 없어요."

 

"그럼 만약에.. 이미 지난 계약이지만 임차인 연락처가 있으면, 양해를 구하고 차액을 돌려준 뒤 다시 계약서를 써서 내는 건 되나요?"

 

"그럴 수도 있겠죠. 어쨌든 이번 자진신고는 그동안 신고가 되지 않았던 건들을 신고만 하면 되는 거니까요. 저희는 렌트홈에 제대로 신고가 되었는지, 안 되었는지를 보는 거에요."

 

"네. 그럼 제대로 서류를 갖추어 신고만 한다면 해당 계약서가 언제 쓰여졌는지는 크게 상관이 없겠네요. 지금까지 누락된 것들을 신고하는 목적이니까요."

 

"그렇죠."

 

"그럼 현재 세입자와의 계약도 마찬가지일 것 같아요. 아직 신고를 안 해서 현재는 누락 된 상태인데, 5% 증액에 대해 잘 알지 못하는 분들이 몇 만 원, 심하게는 막 몇 천 원 단위로 위반이 되어버린 상황이 많거든요. 그럼 세입자에게 상황을 설명하고 양해를 구한 뒤 차액을 돌려주고 새로 계약서를 써서 내더라도 어쨌든 렌트홈에는 최초 신고로 들어오는 거니 괜찮겠네요."

 

"서로 협의해서 문제가 없다면 뭐, 그렇죠. 저희는 렌트홈을 보고 정확히 신고가 되었는지의 유무만 보니까 정상적인 계약서가 있고 신고가 되었다면 실제로 어떤 상황인지 알 수 없으니까요. 전산에 신고가 되는 게 중요해요."

 

"그렇군요. 그런데 그렇게 하면 전입신고, 확정일자부랑 내용이 다를 수도 있는데요.. 그런 것까지 체크하나요?"

 

"동사무소 전산(전입신고, 확정일자)이랑 대조하지는 않아요. 계속 이야기하지만 렌트홈은 신고 유무를 보는 거니까요. 그래서 이미 렌트홈에 신고가 된 건이라면 수정이나 취소가 안 되기 때문에 어쩔 수 없어요. 다시 써서 신고할 수 없죠."

 

"네네. 최초로 신고하는 경우만 가능하겠네요."

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(렌트홈 역시 전화 연결 시에 상담사의 말이 법적인 근거가 될 수 없고 책임지지 않는다는 멘트가 나오지만, 어쨌든 주택임대사업자 자진신고에 대해 정식으로 교육을 받고 배치가 된 사람이고 문의 전화에 답을 해줄 의무가 있는 전문가이다. 그리고 들으면서도 충분히 상식적인 선에서 이해가 되는 이야기였다. 그동안 임대신고가 제대로 이루어지지 않았으니, 누락되었던 계약들을 모두 투명하게 신고 받아 데이터화하는 게 이번 자진신고의 목적이기도 하니까.) 

 

그래서 여기서 힌트를 얻은 거였다. 이미 계약기간이 끝난 임차인과는 힘들겠지만, 현재 살고 있는 세입자와의 계약을 아직 신고하지 않아 이번에 해야하는 임대인이라면. 그리고 정말 몇 푼 안 되는 금액 때문에 자신도 모르는 사이에 5% 증액 위반을 하게 되어버린 임대인이라면. 임차인에게 상황을 설명하고 사과한 뒤, 차액을 돌려주면서 협조를 요청하면 되지 않을까? 그렇게 다시 쓴 계약서를 신고하면 어쨌든 렌트홈만 봤을 때는 문제가 없을테니까. (렌트홈 상담사도 수긍하였다.) 

 

그래서 나를 찾아와 상담하는 임대인 분들께는 조심스레 이야길 드렸다. 임차인이 상황을 이해하지 못 하거나, 협조해주지 않으면 어쩔 수 없지만 납득해준다면 금액을 수정해서 다시 쓰고 그 계약서를 신고하는 것도 방법이지 않겠느냐고. 

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그런데...

 

최근에

1. 국토부가 (렌트홈 담당자의 말과는 다르게) 모든 수단, 그러니까 확정일자나 실거래 신고 등의 다른 증거를 동원해 위법행위를 찾아내겠다, 는 입장을 표명했고 (렌트홈 자체적으로는 안 해도 국토부에서는 할 수 있단 뜻인 것 같다)

2. 계약서를 다시 쓰려는 임대인을 꼼수 부린다며 비판하는 기사도 나왔다. 

 

그래서 위 두가지에 대한 나의 견해를 밝혀본다. 기사부터 보자.  

 

 

 

■ 증거를 없애려고 한다? 

 증거 조작, 은폐를 떠올리게 하는 이 표현부터 이해가 잘 안 된다. '일부 임대인'이라고 표현하긴 했지만 그보다 더 많은 임대인들의 입장이 있다. 그들의 태도는 '내가 법을 어겨놓고 들키게 되었으니 얼른 증거를 인멸하겠다!'가 아니다. 수 년에서 십 수년을 임대업을 해왔으나 제대로 고지되지 않아 모르는 부분이 있었고, 그런데 그것이 위법임을 알게되어 실수를 바로잡으려는 거 아닌가?

 

 물론 과태료를 내기 싫은 마음으로 하는 행동은 맞다. 만약 과태료가 없다면 거의 대부분의 임대인들이 자발적으로 차액을 돌려주지는 않을 것이다. 그러나 그 행위가 꼼수라고 비판받으려면 첫째, 임차인에게 차액을 돌려주지도 않고 계약서만 다시 쓰자고 하거나 둘째, 임차인 몰래 계약서를 위조해서 쓰거나 셋째, 위법임을 알면서 어기고 이득을 취하다가 이제와 벌을 피하려는 행태일 때. 이런 경우라야 비난할 수 있다고 본다.  

 

임차인의 입장에서 생각해보아도 마찬가지다. 만약 계약 당시 집주인이 시세보다 과한 임대료를 요구해서 어쩔 수 없이 집을 계약했거나, 차액은 돌려주지도 않으면서 계약서만 다시 좀 쓰자고 요구하면 악덕 집주인이 맞다. 그런데 아무 문제 없이 계약하고 잘 살고 있는데 임대인이 이러이러한 상황임을 설명하면서 양해를 구하고 차액을 돌려주면 기분 나쁘거나 거절할 이유가 없다. 현 계약에서라도 실수를 바로잡아보려는 영세임대업자들을 범법자로 몰아가서는 안 될 것이다.

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■ 핵심 의무 위반..... '핵심?' '핵심?!!!!'

핵심이라는 말이 참 우습다. 핵심 의무라면 법을 만든 사람도, 교육 받는 사람도, 지켜야 하는 사람도 모두가 알고 있는 것이 마땅하지 않나? 거의 대부분이 모르고, 정확히 고지된 적도 없고, 전문가들조차 갈피를 못 잡고, 다툼의 여지가 있는 법과 제도를 두고 핵심 의무라고 말하는 것은 아무리 생각해도 어불성설이다. 

 

기사 중간에 '관행적으로' 상한선을 넘겨 임대료를 받아왔다는 표현도 그렇다. 알고서도 쉬쉬하면서, 안일한 마음으로 상한선을 넘겨 이득을 취해온 임대인들에게만 그렇게 말해라! 세상에 이런 수백, 수천의 과태료가 부과된다는 걸 알면서 '관행적으로' 몇 만원 월세 더 받을 사람이 누가 있나? 

 

국토부는 자꾸 세제혜택은 잘도 받으면서 의무는 모르는 게 말이 안 된다는데, 세제혜택을 잘 받은 것이야 정부가 대대적으로 홍보를 해서 잘 알려졌으니 받은 것 뿐이다. 세제혜택 홍보할 때 의무사항도 같이 홍보 안 하고 뭐했나? 지자체 안내서 배부는 의무사항 아니라서 괜찮고, 공무원이 모르는 것도 죄가 아니라고 하는데 '핵심'이라면서 어떻게 그럴 수 있을까? 법과 제도를 만들고 고지하는 사람이 '이게 핵심입니다' 알려줘야, 아 이게 핵심이구나 하고 인지하는 것이다!

 

 만일 임대사업자 10명 중에 7-8명은 알고 2-3명이 모르는 정도라면, 아니 절반은 알고 절반은 모르는 상황이기만 해도 무지의 부주의를 따질 수 있다. 그렇지만 지금은 열에 아홉은 전혀 모르고 있던 상황이고 고지된 적 없다는 증거가 속출하고 있다. 핵심 내용이라기엔 있을 수 없는 일이다.

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■ 모든 수단을 사용해서 위법행위를 찾아낸다? 이중계약서?

 실제로 5% 증액 제한 의무를 알면서 '과태료 그거 내면 그만'이라는 생각으로 한 번에 전세를 천 단위, 억 단위로 올린 임대인들도 분명 있을 것이다. 그러나 노후 준비나 용돈벌이 정도로 다가구 원룸, 오피스텔 등을 임대 놓는 영세 임대업자들이 더 많다. 

 

 확정일자 및 다른 데이터와 대조하여 충분히 적발할 수 있다고 하는데.. 오 그럼 정부는 렌트홈에 신고된 모든 임대신고를 전~~부 의심해 일일이 하나하나 대조할 작정인가? 정말로 보증금 월세가 500/40인 이런 작은 원룸 하나하나, 임대차계약 하나하나마다 '이 계약서는 임차인과 이야기하여 다시 썼을지도 몰라', '단속망을 빠져나가려고 조작했을 가능성이 있어' 하며 전부 임차인 전입신고 여부와 비교하려는 건가? 그럴 인력과 시스템은 갖춰놓고 하는 소리일까?

 

 그리고 '이중계약서'라는 것도 말이 안 된다. 임대 금액이 다른 두 계약서, 그러니까 실제 받는 금액과 신고하는 금액이 다른 두 개의 계약서를 동시에 써서 현실과 다르게 위조 신고하는 것이 이중계약이지. 임차인과 협의 하에 다시 쓴 계약서가 무슨 이중계약서인가? 계약은 불요식 행위다. 서로간의 합의만 있으면 언제든 다시 쓸 수 있는 것이다.

① 상식적으로 문제가 안 되는 선에서 시세대로 정상적인 계약을 했는데, 이제와서 렌트홈 계산기에 넣고 변경된 기준금리에 맞춰 돌려보니 2-3천원, 2-3만원이 초과되었다.

② 그래서 차액을 돌려주고 협의 하에 다시 계약서를 썼다.

③ 해당 계약에 대해 최초로 신고한다. 

이게 무슨 이중계약서냐..;; 필요에 의해 계약을 수정하는 것 뿐인데 이중계약서가 적발되면 과태료 과중 부과..ㅋㅋㅋㅋ 솔직히 웃음이 난다. 그게 법이냐? 

 

 그러니 확정일자부랑 비교해서 그렇게 꼼꼼하게 적발 할 거면 진짜 큰 금액으로 5% 위반해 '폭리' 취한 임대인만 적발해라! 임차인 사정 봐줘가며 보증금 월세 조정해주고, 전월세 전환해준 착한 임대인들도 임차인과 마찬가지로 보호받고 존중 받아야 할 이 나라 국민이다! 

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■ 무조건 봐주라는 억지나 생떼가 아니다!

 임대인들 잘못이 없다는 게 아니다. 대부분 몰랐으니 무조건 전체 다 봐주라는 생떼가 아니다. 다른 법과 제도들처럼 계도기간을 주거나 납득 가능한 선에서 과태료를 책정하라는 것이다!

 

 미신고와 표준임대차계약서 미사용에 대해 이번 자진신고 기간을 두어 의무사항임을 제대로 알리는 것처럼, 5% 증액 위반 역시 이번 자진신고까지는 과태료를 면제해주고 이제 이렇게 확실히 고지하고 알렸으니 이후에는 엄격히 부과하면 된다. 아니면 과태료 금액을 현저히 줄이든가, 그것도 아니면 수십프로씩 증액함으로써 진짜 '민간임대'의 제기능을 하지 못한 사람들을 적발하는 기준을 새로 세우든가! 

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여태 실무일지에서 여러번 밝혔지만 나는 주택임대사업자가 아니다. 지금의 이 과태료 사태는 나랑 아무 상관도 없는 일이다. 나는 이제 막 부동산에 대해 공부를 시작한, 살면서 단 한 번도 임대인의 입장이 되어 본 적 없는 평범한 서른살 청년일 뿐이다. 심지어 현 정부의 부동산 정책을 쭉 지지하고 힘을 실어온 국민 중 한 사람이다.

 

 
그럼에도 지금 이 상황은 정말로 말이 안 된다. 부동산을 업으로 공부하는 내가 이렇게 진지하게 파고 들고 자세히 공부해도 여전히 어렵고 헷갈리고 모호하기만 한 게 주택임대사업자 제도인데? 이토록 어려운 법령과 제도를, 유료로 상담 받으려고 전문가를 찾아가도 알 수가 없는 내용들을, 고지 의무가 있는 정부와 주무관청에서 제대로 알리지도 않고!! 그저 몰랐다는 건 변명이 될 수 없다며 수십만 임대사업자들, 특히 영세임대업자나 나이 많은 어르신들에게 엄청난 과태료를 부과하는 게 정상적인 일인가? 정말 나랑 하등 상관없는 일인데도 너무너무 부당해보인다. 그렇지 않아도 코로나로 힘들어하는 국민들에게 이건 정말 행패다 행패.   

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 그러니 실수를 시정하려 현 세입자와의 협의를 거쳐 다시 쓰는 불요식 행위의 계약을 꼼수니 편법이니 하는 말로 범법행위 취급해서는 안 된다고 생각한다. 이런 것까지 걸고 넘어갈 인력 있으면 그 시간에 민특법이랑 주택임대사업자 제도에 대해 담당 공무원들 교육에나 힘쓰길.