[정실장의 상담일지] 2개월 전까지 고지 없으면 묵시적 갱신 된 거 아닌가요? #재계약 #묵시적갱신 #임대차보호법개정안

 

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✔ 상담 사례 

- 주거용 오피스텔을 소유한 법인 임대인이 매도 계획을 가진 상태에서 임차인과 1년 짜리 전세 계약을 함.

(※ 이때 계약기간이 1년이면 전세 대출이 불가능해서 1년에 1일 추가하여 만 1년으로 계약함.) 

- 계약 만기가 1개월 보름 남았을 때 집 연장할 거냐고 임대인측 부동산에서 임차인에게 연락 줌.

- 임차인은 만기 2개월 전까지 연락이 없어서 동일 조건으로 묵시적 갱신되는 걸로 알고 있었음.

- 임대인은 묵시적 갱신 안 되고, 계약 갱신 청구권 사용해서 1년 연장하고 5% 증액해달라고 요구함.

- 임차인이 임대차보호법에 근거해 협의 하에 전세를 1년 계약했더라도 2년을 주장했으나 부동산에서 특약에 1년으로 기재했기 때문에 2년 주장은 안된다 라고 설명함. 

- 임차인은 기존 계약을 2년으로 주장하고, 남은 1년 뒤 다시 계약갱신청구권을 사용해서 5% 증액 후 추가 2년을 더 살고 싶어하는 상황임.

- 임대측 부동산은 서로 원하는 게 다르니 직접 집주인과 합의보라고 빠지려 함. 

- 임차인도 주인과 싸우고 싶지 않은데 상황이 복잡해보여서 정확한 사실 관계 짚어보고 대응하려고 상담 요청함.  

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✔ 문의 내용 정리 

1. 계약 만료 2개월전에 고지가 안 됐으니 묵시적 갱신 자동 연장으로 보면 되는 걸까요?
2. 계약을 1년만 하더라도 주택임대차보호법에 의해 2년 주장이 가능하니까 1년이 더 보장되는건데, 지금 집주인 쪽에서 5%를 올린다는게 맞는건가요?
3. 세입자가 전세대출 연장으로 계약서가 필요한데 집주인 뜻대로 안 한다고 계약서를 안써주면 세입자는 나가야 하는건가요?
4. 집주인 마음대로 1년 연장하는걸 갱신권으로 쓰라고 하는게 맞는건가요?
5. 지금 갱신권을 2년으로 쓰고 5% 올려달라고 하면 그게 가장 최선인 상황인가요?
6. 집주인측 부동산이니 너무 집주인 편드는 중개를 하는 것 같은데, 세입자도 당시 같이 했던 부동산을 통해서 계약하는게 유리할까요? 

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✔ 답변 

1. 계약 만료 2개월전에 고지가 안 됐으니 묵시적 갱신 자동 연장으로 보면 되는 걸까요? 

➡ 20년 6월에 법 개정된 이후 만료 2개월 전까지 갱신 거절이나 계약 내용 변경 고지가 없을 경우 직전 계약과 동일한 금액, 기간으로 묵시적 갱신 (자동 연장) 되는 거 맞습니다. 

(※ 2020.06.09 임대차보호법 개정안 : 묵시적 갱신 통보 기한이 만기 [6개월~1개월]에서 [6개월~2개월]로 변경. 법 개정 후 6개월 뒤부터 적용되었으므로 2020.12.10 부터의 계약(재계약)에 변경된 2개월 기한이 적용됩니다)  

2. 계약을 1년만 하더라도 주택임대차보호법에 의해 2년 주장이 가능하니까 1년이 더 보장되는건데, 지금 집주인 쪽에서 5%를 올린다는게 맞는건가요?
➡ 법으로만 따지면 첫 계약이 1년이었어도 임차측에서 2년 주장하고 5% 증액에 동의하지 않을 수 있어요. 하지만 시세보다 저렴한 금액으로 전세를 살고 있는 상황에서는 대부분의 임차인이 본 계약 기간이 1년 이었을 경우 1년 후 5% 전세금 올려주고 재계약을 하는 것이 현실입니다. 임대차보호법을 잘 알고, 본인 권리를 행사하려는 임차인이 있다면 그 사람은 정확하고 똑똑한건데 사실 임대인 입장에서는 며칠 차이로 묵시적 갱신을 주장하는 태도가 굉장히 얄미워보이고 감정 상하는 일일 수 있어요.. ㅠㅠ 

3. 세입자가 전세대출 연장으로 계약서가 필요한데 집주인 뜻대로 안 한다고 계약서를 안써주면 세입자는 나가야 하는건가요?
➡ '묵시적 갱신'이라면 사실 계약서를 쓸 필요가 없는데, 임차인이 전세대출 연장으로 계약서가 필요하다면 주인에게 협조를 구하면 됩니다. 이때 만약 임대인이 협조해주지 않아 계약서를 작성하지 못하는 상황이 되면 대출 연장이 불가능해 임차인에게 곤란한 상황이 되는 것이지, 만기에 집을 나가야 하는 이유가 되지는 않습니다.  

4. 집주인 마음대로 1년 연장하는걸 갱신권으로 쓰라고 하는게 맞는건가요?
➡ 계속 같은 내용인데 법적으로 보면 맞지 않아요, 1년 계약했어도 임차인이 2년의 기간을 주장한다면 갱신권 사용에 해당하지 않죠. 임대측 부동산이 하는 말도 잘못됐어요. 특약에 쓴 것은 법적 효력이 없습니다. 임대차보호법과 다르게 임차인에게 불리한 내용이면 특약도 무효로 보거든요. 다만 법적인 공방 단계까지 가지 않는 이상, 현실에서는 서로 원만하게 합의하여 해결하는 것이 가장 좋으니까.. 별도로 특약에 기재했다면 임차인 역시 도의적으로 해당 내용은 인정하는 것이 맞지 않을까요? 설사 부득이한 상황이라 법적 잣대로 강력히 주장한다고 해도, 사실 본인 전세금을 쥐고 있는 임대인과 갈등을 빚는 상황은 누구라도 반갑지 않을 거예요.  

5. 지금 갱신권을 2년으로 쓰고 5% 올려달라고 하면 그게 가장 최선인 상황인가요?
➡ 저라면 그렇게 할 것 같아요. 이번 재계약을 갱신권 사용한 것으로 협의하고, 5% 증액 + 2년 조건으로 재계약서 작성하는 것이 임차인 전세대출 연장에도 문제 없고 가장 좋은 방법 아닐까요? 1년 계약이면 결국 임대인도 1년만 연장하자던 거 한 발 양보한 게 되니까요.  

6. 집주인측 부동산이니 너무 집주인 편드는 중개를 하는 것 같은데, 세입자도 당시 같이 했던 부동산을 통해서 계약하는게 유리할까요?

➡ 한 중개사가 단독으로 임대/임차 양측을 중개할 경우, 아무래도 부동산은 앞으로의 상황까지 생각해서 임대인에게 유리한 쪽으로 계약을 진행하려 할 거예요. 그리고 재계약은 공동중개보단 물건을 가진 임대측 부동산에서 단독으로 간단하게 처리하는 경우가 많기도 하고요. 그럼에도 임대측 부동산에 이미 감정이 상했거나, 불안한 마음이 든다면 본인 입장을 대변해줄 부동산과 얼마든지 공동 중개도 가능합니다. 계약이란 행위에는 정해진 게 없기 때문에 상황에 따라 협의하기 나름! 다만, 재계약은 대서료 정도의 수고료만 받고 하는 일이기 때문에 임차측 부동산이 책임감 있고 친절한 곳이 아니라면 적극적으로 갈등을 중재하면서 중개 해줄지는 잘 모르겠어요..🤔  

 

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✔ 정리 

사실 이 사례에서는 전세 보증금이 얼마인지가 중요하다. 그 사이 시세가 많이 올라 임차인이 시세보다 훨씬 저렴한 조건으로 살고 있다면 (예를 들어 시세가 3억인 투룸 오피스텔에 2억 초반의 전세금) 대부분의 임차인들도 법을 따지기 보단 상황을 수긍하고 5% 증액 조건 흔쾌히 따라주기 때문이다. 그러나 시세가 딱히 크게 오른 것도 아닌데 임대인이 본인 지위를 이용해서 5% 증액 혹은 계약갱신청구권 사용을 무조건적으로 강요한다면 집주인과 대놓고 날 세울 수 없는 임차인 입장에선 참 답답하고 곤란하겠단 생각이 든다. 

 

일단 위 사례 상담자분에겐 전세대출 연장하는 것이 무엇보다 중요하므로, 주인이 비협조적인 상황에서 어떻게든 계약서를 작성하려면 실제 묵시적 갱신 요건이 됐다고 하더라도 원만하게 협의를 하시라고 말씀드렸다. 법인에게 종부세 폭탄을 날리는 이 미친..;; 소급적용 악법 때문에 임대인도 해당 오피스텔 처분이 급할 것이고, 끼여 있는 전세 금액이 저렴할수록 또 기간이 길수록 매도하기에 불리한 조건이라 본인도 고민이 많아서 그럴 거라고. 감정은 상하겠지만 임차인도 계약서가 꼭 필요한 상황이니 묵시적 갱신이 1개월 전 통지가 아니라 2개월로 바뀐 그 개정된 법에 너무 딱 맞추려 하지 말고 상황을 잘 풀어가시라고 조언 드렸다. (비슷한 상황에서 고민하는 사람이 이 글을 보면 참고가 될 것이라 생각합니다!)