[실무일지] 주택임대사업자의 혜택 - 연 2,000만원 이하 임대소득 분리과세의 필요경비율과 공제금액 차등 적용

📍 이 글을 읽어야 하는 사람

 

✔️ 임대사업자 절세 혜택이 궁금한 사람

✔️ 임대소득세의 필요경비율과 공제금액을 알고 싶은 사람 

✔️ 임대사업자의 분리과세와 과세표준이 궁금한 사람

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[실무일지] 임대소득세 세율과 간주임대료 정리

[실무일지] 임대소득세 세율과 간주임대료 정리

이전 포스팅에서 연 2,000만원 이하 임대소득에 대한 임대소득세에 대해 알아보았다. 오늘은 윗 글에서 살펴 본 '분리과세'에서의 필요경비와 공제에 대해 좀 더 자세히 정리해본다. 

 

■ 필요경비란?

사업과 관련된 각종 비용. 과세 대상에서 공제된다. 

(ex. 직원 급여, 관리비, 임차료 등)

 

■ 필요경비는 어떻게 계산되나?

사업에 필요한 비용을 일일이 필요경비로 증빙하기는 어려운 일이다. 그래서 주택임대소득이 연 2천만 원 이하인 납세자가 분리과세를 선택할 경우, 따로 증빙하지 않아도 일정 비율로 필요경비를 인정해준다. 이때, 임대주택으로 등록한 주택은 60%, 등록하지 않은 주택은 50%를 인정해주는데 임대주택으로 등록한 주택이라는 말은 '관할청에 등록하는 주택임대사업자'를 말하는 것이다. 

 

(!) 물론, 60%의 필요경비 혜택을 제공받기 위해서는 주택임대사업자의 임대주택으로 등록 후 임대료 5% 증액 의무사항을 지켜야 한다. 

 

■ 임대소득의 공제금액이란?

주택을 임대하여 얻는 소득 외에 본인의 종합소득금액이 2천만원 이하이면 필요경비 인정 외에도 또 다른 혜택, 공제금액이 있다. 역시 임대주택으로 등록한 경우 400만원이고, 미등록이면 200만원이다. 필요경비율에 추가로 공제해주는 금액이라 종합소득 연 2천 이하라면 과세금액이 확 줄어든다. 

 

■ 임대등록 주택도 있고 미등록 주택도 있다면?

만일 여러 개의 주택 중 임대등록한 주택도 있고, 하지 않은 주택도 있는 상황이라면 <민간임대주택에 관한 특별법>에 따라 임대 등록한 주택에서의 수익과 미등록 주택에서 발생한 수익을 비율에 따라 나누어 공제금액을 산출할 수 있다. 

 

예를 들어, 등록임대주택에서 1,000만원 미등록 임대주택에서 5,00만원의 소득이 나왔다면 총임대수익인 1,500만원 기준 비율이 임대등록주택 0.66%, 미등록주택 0.33%이므로 계산해보면 [0.66*400만원 + 0.33*200만원원 = 264만원 + 66만원 = 330만원], 즉 임대소득공제의 합은 330만원으로 계산할 수 있다. 

 

한 번더 연습해보자. 등록임대주택에서 500만원, 미등록임대주택에서 1,500만원의 소득이 나온다면? 총임대수익 2,000만원 기준 각각의 비율은 0.25%와 0.75%이다. 계산해보면 [0.25%*400만원 + 0.75%*200만원 = 100만원 + 150만원 = 250만원] 으로 이 경우 임대소득공제의 합은 250만원이 된다. 

 

(!) 이것만 보면 임대주택으로 등록하는 것이 당연히 이득인 것처럼 보이지만, 임대주택 등록에는 여러 의무사항 역시 따르니 공제금액 등의 혜택만 생각하고 덜컥 주택임대사업자를 등록하는 일은 없어야 한다. 

 

■ 추가 세액감면되는 소형주택은?

위 필요경비율과 (임대소득 외 종합소득 연 2,000만원 이하인 경우의) 공제금액 외에도 등록임대주택에는 추가 소득세액 감면 혜택이 있다.

✔️국민주택규모 이하이면서 공시가격이 6억 원 이하인 주택

4년 단기임대는 소득세액의 30%를, 8년 장기일반민간임대는 75%를 감면받을 수 있다. 

 

■ 이해하고 적용시키기 (연습)

주택임대수입 금액이 2,000만원이라면 임대소득세로 얼마를 내야할지 계산해보는 연습을 하자. 

 

사례1) 장기일반민간임대주택(8년)에 등록하여 의무사항을 지키고 있는 소형주택 

① 총 임대수입 금액 2,000만 원에서 필요경비율 60%를 제하고 = 800만원

② 여기서 기본공제 400만원을 빼고 = 400만원 

③ 분리과세 세율 14% 곱한 후 = 400*14% =  56만원

④ 세액감면 75%하면? 56*0.25% = 14만원

임대소득세는 14만원이다. 

 

사례2) 위와 같으나 미등록 임대주택의 경우

① 총 임대수입 금액 2,000만 원에서 필요경비율 50%를 제하고 = 1,000만원

② 여기서 기본공제 200만원을 빼고 = 800만원

③ 분리과세 세율 14% 곱한 후 = 800*14% 112만원

④ 미등록주택이므로 추가세액감면 없음 = 최종 112만원

임대소득세가 112만원이다. 

 

이렇게 비교해보면 임대등록주택과 미등록임대주택의 소득세는 꽤 차이가 많이 난다. 

 

차등적용되는 필요경비율과 공제금액

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다음 글에서는 장부신고와 추계신고 및 임대소득세 신고에 대해 계속 알아본다!